Dòng tiền đang đổ vào bất động sản trung cao cấp

Giao dịch tăng mạnh

Quan sát tình hình thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, nhiều chuyên gia nhận thị trường đang có tỷ lệ hấp thụ rất tốt. Đặc biệt, những dự án trung cao cấp chỉ cần có từ 2 trong các tiêu chí: chủ đầu tư uy tín, vị trí đẹp, hạ tầng tiện ích đồng bộ, vận hành tốt, giá cạnh tranh… là có thể an tâm hàng ra đến đâu hết đến đấy. Một số dự án “hot” như Park Hill, Vinhomes Liễu Giai, D’Capitale Trần Duy Hưng, Vinhomes Gardenia… tại Hà Nội hay Masteri Thảo Điền, Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River… tại TP.HCM đều bán rất chạy dù khung giá đều trên 35 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số căn đẹp còn phải tranh mua, mua chênh.

Đó là lý do, dù nguồn cung căn hộ trung cao cấp bung hàng cấp tập nhưng sức cầu đủ lớn để tiêu thụ hết phần lớn. Theo Công ty tư vấn CBRE, năm ngoái là năm thanh khoản kỷ lục của thị trường căn hộ với tổng số 57.000 căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM. Thị trường có chậm lại trong quý II vừa qua nhưng ước tính trong 9 tháng đầu năm nay các doanh nghiệp cũng bán được 37.000 căn hộ tại 2 thị trường lớn nhất cả nước.

Những diễn biến thực tế trái ngược hẳn với những lo ngại về dư thừa nguồn cung bất động sản cao cấp do Hiệp hội bất động sản TP.HCM cảnh báo vừa rồi. Chẳng hạn, ngay trong đợt chào bán 2 toà đầu tiên của dự án D’.Capitale, Hà Nội, khách hàng đã đặt mua tổng cộng 574 căn hộ.

Cung thay đổi theo cầu

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, khách hàng giờ đây không còn nhắm mắt mua nhà bằng mọi giá, mà họ rất thận trọng, xem dự án triển khai đến đâu, có khả năng hoàn thành đúng tiến độ hay không, có chất lượng không.

“Người mua nhà hiện nay đã trưởng thành hơn rất nhiều, kể cả mua để ở hay mua đầu tư,” ông Hiệp khẳng định.

Khi khách hàng trở nên “khó tính” hơn thì các chủ đầu tư cũng điều chỉnh chiến lược để phù hợp với thị hiếu mới. Các dự án bây giờ không những đua tiến độ để hoàn thành đúng cam kết mà còn chạy đua cung cấp tiện ích để thu hút khách hàng. Chẳng hạn, hầu hết các dự án của Vingroup đều như một thành phố thu nhỏ, không chỉ có nhà ở mà còn có tiện ích phong phú: từ trung tâm thương mại, nhà hàng đến trường học, bệnh viện. Vì thế, dự án của Vingroup đều hút khách và khi hoàn thành đều nhanh chóng được lấp đầy. Nhiều chủ đầu tư khác còn xây cả biển đảo nhân tạo hoặc bể bơi nước mặn trong chung cư, tạo ra môi trường sống cao cấp.

Sự điều chỉnh chiến lược của các chủ đầu tư cũng góp phần kéo cung gần hơn với cầu. Các dự án căn hộ cao cấp trước thời điểm năm 2012 đều có diện tích lớn, nhưng giờ đây, diện tích căn hộ nhỏ hơn. Căn hộ 2 phòng ngủ trước đây thường có diện tích 80 - 100m2, nhưng giờ đây chỉ còn 55 - 70m2. Diện tích căn hộ giảm cũng đồng nghĩa với giá trị căn hộ giảm đi và khách hàng dễ tiếp cận hơn.

Bên cạnh nhu cầu mua thực ở, xu hướng mua nhà để đầu tư cũng có sự thay đổi hoàn toàn từ ngắn hạn “hớt váng” sang dài hạn và hướng tới doanh thu thường xuyên và ổn định. Hiện thị trường nhà cho thuê đang có triển vọng sinh lời khá tốt với lợi tức tính bằng USD trung bình khoảng 6 - 7% ở TP.HCM và 5 - 6% ở Hà Nội. Giá thuê nhà cũng tăng từ 5 - 10%.

Bên cạnh doanh thu thường xuyên từ cho thuê, các nhà đầu tư còn kỳ vọng từ triển vọng tăng giá bất động sản khi hệ thống cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện cũng như ảnh hưởng tích cực khi Việt Nam thực thi các hiệp định thương mại FTAs thế hệ mới và TPP. Báo cáo nghiên cứu thị trường quý 3/2016 của CBRE cho thấy mức giá của các dự án được mở bán từ những quý trước tăng trung bình khoảng 2%, phân khúc trung cấp và cao cấp tăng trung bình lần lượt 6% và 8%. 

Cũng chính vì những kỳ vọng này mà nhiều nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các nhà đầu tư Nhật Bản vốn rất thận trọng cũng đang đổ vốn vào phân khúc bất động sản cao cấp tại Việt Nam. Chẳng hạn, Mitsubishi vừa thành lập liên doanh với Bitexco đầu tư dự án 1.036 căn hộ và 240 nhà thấp tầng tại Hà Nội, còn Gaw Capital và Keppel Land liên doanh đầu tư dự án Thành phố Đế Vương với tổng vốn đầu tư 1,2 tỷ USD tại TP.HCM. Với nhiều dự án mới gia nhập thị trường, phân khúc cao cấp sẽ ngày càng sôi động hơn.