Nhiều doanh nghiệp 'lách luật' huy động vốn bằng 'đặt cọc giữ chỗ'

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa trình Thủ tướng Chính phủ và các Bộ ngành liên quan đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS). Trong đó, nhấn mạnh việc nhiều doanh nghiệp BĐS "lách luật" huy động vốn của khách hàng bằng hợp đồng "đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư...".

HoREA cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS vẫn còn lỏng lẻo chưa có quy định để kiểm soát các hành vi tự ý phân lô đất nông nghiệp trái phép. Nhiều dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt nhưng đã ngang nhiên huy động vốn kiểu kinh doanh đa cấp.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 54 Luật Kinh doanh BĐS quy định: "Việc bán, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương III, các quy định tương ứng trong Chương II và các quy định khác có liên quan của Luật này". Tuy nhiên, chưa có điều khoản cụ thể để quy định về loại hình sản phẩm "nền nhà hình thành trong tương lai".

Đồng thời, do luật chưa có quy định cụ thể nên dẫn đến việc không thể kiểm soát các hành vi thỏa thuận "đặt cọc giữ chỗ, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư...". Chính vì "lỗ hổng" này, nhiều doanh nghiệp, đầu nậu, cò đất đã lợi dụng để lừa đảo khách hàng. Hành vi "lách luật" này thực chất là hy động vốn trái phép, bán BĐS hình thành trong tương lai.

Bởi, xét thực tế, đầu tư BĐS đòi hỏi vốn lớn và khách hàng đóng vai trò vô cùng quan trọng. Nếu đợi đến lúc hoàn thành phần móng mới bán hàng, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn trong xoay sở nguồn vốn. Vì lẽ đó, tại nhiều dự án mặc dù chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư vẫn rao bán rầm rộ, nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi chính thức ký hợp đồng mua bán. Đặc biệt nhiều dự án dù chưa xong pháp lý nhưng đã huy động tiền từ khách hàng lên tới 70%.

Để làm được điều này một số chủ đầu tư tự soạn thảo hợp đồng đặt cọc, góp vốn đầu tư tư, hợp tác đầu tư dự án... thay vì hợp đồng mua bán. Các hợp đồng này là phương thức phổ biến nhằm huy động được vốn làm hạ tầng, vừa bán được dự án khi chưa đủ điều kiện.

Ngoài ra, HoREA cho rằng, điều kiện kinh doanh môi giới BĐS hiện chưa chặt chẽ, còn nhiều bất cập. Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 62 quy định doanh nghiệp môi giới "phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS" là không phù hợp. Lẽ ra phải quy định người làm công việc môi giới BĐS phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Quy định "phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới" chỉ nên cho phép áp dụng đối với doanh nghiệp môi giới mới thành lập trong năm đầu tiên. Sau thời hạn đó, 100% nhân viên môi giới trong doanh nghiệp môi giới đều phải có chứng chỉ hành nghề để đảm bảo chất lượng khi hành nghề.

Khoản 5 Điều 13 quy định "Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS".

Theo HoREA, quy định này không hợp lý đối với các doanh nghiệp cùng tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn với nhau, bởi lẽ hai bên đều có năng lực hành vi dân sự, có hợp đồng quy định quyền và nghĩa vụ, lại có giấy ủy quyền thì không nên cấm thựchiện các hành vi kinh doanh nêu trên.

>>> Đọc thêm: Nhiều dự án BĐS huy động vốn khi chưa hoàn thiện pháp lý