Vì sao giá nhà tăng cao?

Siết chặt tín dụng là một câu chuyện dài kì, nhen nhóm từ năm 2016 với thông tư 36. Khi đó, phía Hiệp hội bất động sản Việt Nam đã lên tiếng và phản ứng nên Chính phủ chỉ đạo ngân hàng chuyển sang hướng “rà phanh” thay vì “phanh” ngay lập tức.

Từ năm 2017 đến nay, có khoảng 4-5 đợt mang tính “rà phanh”. Mỗi đợt giảm dần các chỉ tiêu, chính thức đến tháng 1/2019, việc giảm toàn bộ các chỉ tiêu là bắt buộc. Quá trình “rà phanh” là giai đoạn các nhà đầu tư, các nhà phát triển chuẩn bị sẵn nội lực để thích ứng. Do đó, khi thực sự "phanh" hẳn thì các nhà phát triển bất động sản lớn, có năng lực, có tiềm năng gần như không bị ảnh hưởng mạnh, mà chỉ bị giảm nhẹ các hoạt động.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư kí Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc siết tín dụng bất động sản khiến cho hoạt động đầu tư, đầu cơ trên thị trường bị ảnh hưởng. Hiện ngân hàng không cho vay các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản.

Nhiều năm trước, khi một dự án mới ra hàng, chỉ cần chứng minh có năng lực để kinh doanh, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ có thể vay tiền để mua 2, 3 sàn, thậm chí 10 sàn. Nhưng bây giờ, dù chỉ vay mua 1 sàn hoặc 4, 5 căn, ngân hàng cũng không cho vay.

Đối với các dòng sản phẩm như condotel, căn hộ cao cấp… thì gần như không có vốn để phát triển. Chính sách nguồn vốn cho nhà ở xã hội là có nhưng rất nhỏ giọt.

"Tôi nhớ năm ngoái là gói 2.000 tỷ, trước đây là gói 30.000 tỷ. Thực ra, 30.000 tỷ so với thị trường rất nhỏ nhưng thời điểm đó cũng tạo nên một cú hích làm sống lại giai đoạn khủng hoảng 2011-2013. Hiện nay không còn dòng vốn này, tín dụng cho bất động sản lại bị siết nên việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn.

Sự khan hiếm nguồn lực, dẫn đến khan hiếm nguồn hàng phần nào là nguyên nhân khiến giá nhà các dự án bình dân ở TP.HCM bị đẩy vượt lên trên khuôn khổ “nhà giá rẻ”. Từ mức bình dân, giá bị đẩy lên mức trung cấp, thậm chí còn “vọt” lên trên 30 triệu đồng/m2. Mong muốn sở hữu một ngôi nhà của những người khó khăn về tài chính, những đối tượng chính sách ngày càng xa hơn.

Nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội rất cần tín dụng để cung cấp và phát triển. Sự hỗ trợ có ý nghĩa quan trọng để phân khúc này không có biến động mạnh, đặc biệt là biến động về giá.

Một thách thức khác mà thị trường bất động sản phải đối mặt trong nửa đầu năm là động thái rà soát của các cơ quan chức năng về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm.

Theo ông Đính, việc các cơ quan rà soát là nguyên nhân chính và cơ bản nhất dẫn đến nguồn cung và giao dịch sụt giảm ở nhiều địa phương.

Hai thị trường trọng điểm là Hà Nội, TP.HCM và một số thị trường lớn khác như Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp khó khăn trong các khâu xem xét phê duyệt. Việc xem xét phê duyệt đúng quy trình để không làm thất thoát, không làm sai các quy định là đúng, nhằm đảm bảo cho thị trường đi đúng hướng, tránh rủi ro cho các nhà phát triển bất động sản và đặc biệt là người tiêu dùng.

Tuy nhiên, việc rà soát phải có một cơ chế, một chính sách, một lộ trình có kế hoạch cụ thể. Cái nào sai thì dừng xử lý nhưng phải cho phát triển cái mới, nếu không các nhà đầu tư sẽ nản. 

"Một hệ lụy của khan hiếm nguồn hàng là tăng giá bán. Việc tăng giá bất động sản sẽ không tốt cho người tiêu dùng, đặc biệt là sự phát triển của nền kinh tế. Tôi cho rằng đấy là những ảnh hưởng lớn nhất", ông Đính phân tích.