Giá nhà ngày càng đắt, người có thu nhập cao cũng khó mua nổi

Báo cáo gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết khả năng chi trả nhà ở tại nước ta đã giảm mạnh, đến mức nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập.

Cụ thể, kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số có thu nhập cao nhất tại Hà Nội nhận về 14,47 triệu đồng/người/tháng. Con số này tại Đà Nẵng là 13,8 triệu đồng, tại TP.HCM là 13,26 triệu đồng, tại Đồng Nai là 13,9 triệu đồng và tại Bình Dương là 18,38 triệu đồng.

Tuy nhiên, khi đối diện với giá nhà hiện tại, ngay cả nhóm này cũng gặp không ít trở ngại.

Giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng/hộ, tương đương khoảng 360 triệu đồng mỗi năm.

Khả năng chi trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động 40-70 triệu đồng/m2, tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ (khoảng 60 m2) sẽ có giá khoảng 2,5 - 3,5 tỷ đồng.

Nếu nhóm thu nhập cao này mua một căn hộ 60 m2 giá khoảng 3,5 tỷ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà (tức 2,45 tỷ đồng), với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm thì khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng, tương ứng hơn 300 triệu đồng mỗi năm.

"Với mức chi trả tối đa 80 triệu đồng/năm, nhóm này gần như không thể mua nhà", VARS khẳng định.

Anh Trần Văn Nghĩa (quê Nam Định) cho biết, giá căn hộ chung cư tăng nhanh thời gian qua khiến giấc mơ có nhà của gia đình anh càng khó khăn hơn. Vợ chồng anh Nghĩa đang có công việc ổn định với thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, mỗi tháng để ra được 10-12 triệu đồng. 

Hiện vợ chồng anh dành dụm được khoảng 1 tỷ đồng và tính tới việc mua trả góp một căn hộ chung cư khu vực quận Nam Từ Liêm, Hà Đông. Tuy nhiên, sau khi khảo sát cả căn hộ mới và cũ, anh đều thấy giá cao, vượt khả năng tài chính của gia đình. Trung bình một căn hộ đã qua sử dụng có diện tích 70m2, 2 phòng ngủ ở quận Nam Từ Liêm và Hà Đông có giá quanh mức 3-4 tỷ đồng, tương đương khoảng 50 triệu đồng/m2. 

"Với số tiền dành dụm, để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ đã qua sử dụng, tôi phải vay hơn 2 tỷ đồng. Nhưng với số tiền dư hàng tháng, gia đình tôi có khi không đủ trả tiền gốc lãi cho ngân hàng", anh Nghĩa nói.

Người trẻ loay hoay mua nhà

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, so sánh lương trung bình và giá nhà từ xưa đến nay, có thể thấy người trẻ Việt Nam luôn gặp khó khăn trong việc tự mua nhà. Tính toán của nền tảng PropertyGuru Việt Nam cho thấy với giá nhà và thu nhập bình quân năm 2004, thế hệ 7X mất khoảng 31,3 năm thu nhập để mua được một căn chung cư rộng 60 m2 với giá khoảng 600 triệu đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 7,4%.

Sau 10 năm, đến 2014, thế hệ 8X cũng cần 22,7 năm thu nhập để mua một căn hộ tương tự. Giá căn hộ đã tăng lên 1,5 tỷ đồng, trong khi lãi suất huy động giảm còn 6%.

Đến nay, thế hệ 9X cần 25,8 năm thu nhập để mua căn hộ trên với giá 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động là 4,5%.

"Tuy số năm thu nhập và lãi suất đã giảm dần theo thời gian nhưng nhìn chung, người trẻ thuộc các thế hệ vẫn cần nỗ lực trong thời gian dài mới có thể tự sở hữu nhà", ông Nguyễn Quốc Anh đánh giá.

Theo ông Đỗ Văn Thạch - CEO Dova Land, giá bất động sản hiện nay là một thử thách lớn đối với những người có nhu cầu thực sự. Với mức thu nhập trung bình 30 triệu đồng/tháng, việc mua được một căn hộ tại Hà Nội gần như là điều không thể nếu không có sự hỗ trợ từ các nguồn tài chính khác hoặc phải chấp nhận sống xa trung tâm thành phố.

Theo ông Thạch, để có thể sở hữu một căn hộ tại Hà Nội với giá trung bình hiện nay, thu nhập của người mua cần đạt ít nhất từ 60 đến 70 triệu đồng/tháng. Đây là một mức thu nhập cao, vượt xa khả năng của phần lớn người dân.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cảnh báo, việc giá nhà tăng nhanh, vượt quá thu nhập từ lương, không chỉ tạo áp lực lên an sinh xã hội, mà còn thúc đẩy nạn đầu cơ bất động sản. Dòng tiền đầu cơ thường nằm chờ tăng giá, không đi vào sản xuất kinh doanh, gây tác động xấu đến lạm phát và giá trị đồng tiền.

"Không kìm hãm được chuyện đầu cơ và bất đối xứng giữa các phân khúc nhà ở đã dẫn đến hệ quả tất yếu là đưa thị trường bất động sản hiện nay đến cuối đường hầm", ông nói.

Ngoài ra, ông Võ cũng chỉ ra thị trường bất động sản có vai trò quan trọng với sản xuất kinh doanh và kinh tế vĩ mô. Thị trường này bấp bênh sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế như những năm gần đây. Thực tế, bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người dân là thách thức của không chỉ riêng Việt Nam. Nhiều thành phố lớn trên thế giới cũng gặp áp lực này khi nhu cầu nhà ở tăng cao do lượng người nhập cư đổ về.