Giá chung cư Hà Nội cao ngất, chuyên gia nói gì?

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cho biết, so với quý I/2023, giá rao bán chung cư tại Hà Nội cuối quý II/2024 tăng 31%, trong khi tại TP.HCM chỉ tăng 6%. Nguyên nhân chính là do nguồn cung ở Hà Nội hạn chế, giá mở bán cao.

Một khảo sát của PropertyGuru Việt Nam với 537 môi giới bán hàng về nguyên nhân gây "sốt" giá chung cư Hà Nội những tháng đầu năm 2024 cũng cho kết quả như sau: 32% ý kiến cho rằng giá tăng do khan hiếm nguồn cung; 23% ý kiến cho rằng do nhu cầu mua nhà tăng trở lại mạnh mẽ; 15% cho rằng nguồn cung mới giá quá cao; 15% cho rằng do nhu cầu đầu tư, đầu cơ và 11% cho rằng do môi giới bất động sản đẩy giá, tác động.

Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam chỉ ra so với giai đoạn 2013 - 2016, giá bán chung cư giai đoạn 2023 - 2026 đã tăng gấp đôi. Cụ thể, giá trung bình năm 2013 khoảng 23 triệu đồng/m2, còn giá trung bình 6 tháng đầu năm 2024 khoảng 45 triệu đồng/m2.

Trước bối cảnh này, các chuyên gia khuyến cáo, nếu để ở thì có thể mua chung cư lúc này nhưng nếu để đầu tư thì cần cân nhắc kỹ vì rủi ro về giá vẫn rất cao. 

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản EZ cho rằng, xuống tiền đầu tư chung cư thời điểm này thì sẽ không hiệu quả và dễ mua ở "đỉnh" giá.

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê đo lường bằng doanh thu cho thuê hàng năm so với giá của bất động sản đó. Ví dụ khi mua một căn chung cư 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. 

Hiện tỷ lệ sinh lời từ cho thuê chung cư Hà Nội đang có xu hướng giảm vì giá nhà tăng rất cao thời gian qua, đẩy giá vốn ở mức cao. Nhiều tòa được rao bán với giá cao hơn 20 - 30% sau nửa năm. "Tôi cho rằng thị trường chung cư Hà Nội đang dần đạt mức đỉnh. Do đó, nếu không khảo sát kỹ mặt bằng giá sẽ dễ mua hớ thời điểm này", ông Toản khuyến cáo.

Ngoài ra, theo ông Toản, nếu dùng đòn bẩy tài chính, thì lãi vay có thể bào mòn lợi nhuận cho thuê căn nhà. Còn không vay thì khả năng cao chỉ mua được căn hộ diện tích nhỏ ở khu đô thị vùng ven hoặc chung cư cũ bàn giao trên 10 năm. "Cả hai loại hình này đều khó đem lại lợi nhuận đầu tư tốt, biên độ tăng giá cũng không cao", ông Toản nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận xét: Không phủ nhận việc tăng giá nhà chung cư có xuất phát từ thực tế thị trường nhưng trong bối cảnh nền kinh tế còn khó khăn, thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại mà giá bất động sản đã tăng mạnh là hiện tượng bất thường, thậm chí có dấu hiệu của “bong bóng”.

“Giá nhà tăng nóng trong thời gian ngắn chưa hẳn là dấu hiệu tốt mà đã gây tác động xấu, tạo dư địa cho các nhóm đầu cơ đẩy giá. Do đó, người mua và đặc biệt là giới đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và có pháp lý đảm bảo, tránh lao theo các cơn sốt, phong trào đám đông”, ông Đính nhấn mạnh.

Tương tự, ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, cũng cho rằng, giá chung cư có thể sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhưng cũng thể sẽ chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang. Thực tế, giai đoạn 2026 - 2028 đã từng chứng kiến giá chung cư đi ngang trong một thời gian dài, thậm chí là đi xuống trong khi giá các loại bất động sản khác tăng. 

"Theo tôi giá chung cư hiện đã quá cao nên sẽ khó để tăng cao nữa. Chu kỳ của tăng giá của chung cư thường là 5-7 năm, sau tăng là giai đoạn đi ngang, thậm chí là giảm. Vì vậy đầu tư vào giai đoạn này là chưa hợp lý về giá", ông Tuấn nêu ý kiến.