Đề xuất hạn sử dụng chung cư xây mới không quá 99 năm: Có giảm được nạn 'thổi giá'?

Nhận xét về đề xuất này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, chung cư phải có niên hạn sử dụng chứ không thể trường tồn được mãi. Việc đưa ra quy định về thời hạn sử dụng nhằm tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho việc cải tạo, sửa chữa, tránh việc không thể giải phóng mặt bằng khi các tòa nhà tập thể cũ đã xuống cấp như hiện nay.

Theo ông Toản, đề xuất này quy định rất rõ ràng về nhà ở từ năm 1994 trở về trước (nhà ở cũ, bao gồm cả chung cư) và các chung cư xây mới.

Ông Toản cũng dự báo, nếu đề xuất này được thông qua và triển khai thực hiện sẽ có những tác động tích cực đến thị trường. Đáng chú ý, chung cư sẽ trở thành nhà để ở chứ không phải là tài sản để đầu tư, bởi giá trị của nó sẽ giảm đi theo thời gian, theo thời hạn công trình và chất lượng công trình. Từ đó giá nhà chung cư sẽ giảm vì tâm lý của người mua đã thay đổi. Trước kia, do tâm lý của người dân mua để tích trữ tài sản nên chung cư vẫn tăng giá theo thời gian.

“Giá chung cư giảm sẽ kéo theo sự cạnh tranh của các hình thức nhà ở khác như nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở chính sách, nhà ở thương mại giá hợp lý...giúp thị trường đa dạng hơn và cũng phù hợp với nhu cầu ở thực hơn. Đặc biệt, phân khúc nhà ở sẽ ổn định do nạn ”thổi giá“ bị hạn chế, không còn nhiều cơ hội thao túng thị trường”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, ông Toản cũng nhấn mạnh, không phải giá chung cư sẽ giảm đồng loạt. Khu vực ngoại thành có thể điều chỉnh mạnh nhưng những vùng trung tâm do khan hiếm hàng nên giá khó giảm nhiều. Mặc dù vậy, giá nhà chung cư không thể tăng “nóng” như thời gian qua.

Giải pháp cho bài toán tái thiết nhà ở

Trong khi đó, nói rõ hơn về đề xuất hạn sử dụng chung cư mới không quá 99 năm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết, Nghị quyết số 21-NQ/TW chủ trương “giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn” và “không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài”, tạo cơ sở chính trị để sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Trên cơ sở này Hiệp hội đề nghị quy định “thời hạn tối đa” không quá 99 năm. Đồng thời, vẫn tiếp tục công nhận các trường hợp “đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài”, trong đó có các trường hợp “đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài” theo quy định của các Luật Đất đai 1993, 2003, 2013, 2024.

Ông Châu cho rằng điều này phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự như “Cơ quan phát triển nhà ở (HDB)” của Chính phủ Singapore đầu tư xây dựng nhà chung cư để bán căn hộ cho người dân được quyền sở hữu trong 99 năm.

Ông Châu dẫn thống kê của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 2.500 khu nhà chung cư cũ, nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ năm 1994 trở về trước với khoảng 3 triệu m² sàn xây dựng, tập trung nhiều nhất tại Hà Nội và TP.HCM, trong đó có khoảng 196 công trình bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng (cấp D). Nếu thống kê cả các nhà chung cư được xây dựng sau năm 1994 đã bị xuống cấp, hư hỏng thì số lượng còn nhiều hơn.

Nhưng kết quả công tác “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” rất thấp, chỉ tính riêng tại TP.HCM (cũ) có 474 khu nhà chung cư cũ gồm 573 lô được xây dựng trước năm 1975, trong đó có 16 khu nhà chung cư thuộc loại D nhưng mới chỉ phá dỡ được 7 khu nhà và đang di dời dân tại 9 khu nhà còn lại.

Cũng theo ông Châu, Nghị quyết 21-NQ/TW chủ trương “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”, mà trong nhà chung cư có 2 loại sản phẩm bất động sản gồm “căn hộ chung cư” và “diện tích khác có mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú” như khu thương mại, khu dịch vụ, khu văn phòng (office), khu văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), khu căn hộ du lịch (condotel) nên có thể quy định “thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” hoặc “thời hạn sử dụng nhà chung cư bao gồm căn hộ chung cư, phần diện tích khác trong nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình”.

Bên cạnh đó, pháp luật xây dựng quy định tất cả công trình xây dựng, bao gồm công trình nhà chung cư đều có “tuổi thọ” gồm “tuổi thọ thiết kế” và “tuổi thọ thực tế”, mà “tuổi thọ thực tế” có thể có thời gian dài hoặc ngắn hơn “tuổi thọ thiết kế” tùy thuộc vào chất lượng công trình xây dựng, điều kiện tự nhiên hoặc do tác động của người sử dụng công trình xây dựng, công trình nhà chung cư, nhất là công tác duy tu, bảo dưỡng, bảo trì công trình.

HoREA dẫn ví dụ tòa nhà chung cư tại số 518 Võ Văn Kiệt, phường Cầu Ông Lãnh là công trình cấp 1 có “tuổi thọ thiết kế” trên 50 năm, được xây dựng năm 1996 (không thuộc loại “nhà chung cư cũ”) và đưa vào sử dụng từ năm 1999. Nhưng đến năm 2018, chỉ sau 19 năm sử dụng thì đã có một đơn nguyên bị nghiêng, lún, nứt nên phải di dời khẩn cấp người dân và phá dỡ nhà chung cư này nên “tuổi thọ thực tế” quá thấp so với “tuổi thọ thiết kế”.

Ngược lại tòa nhà Bưu điện Thành phố, trụ sở Ủy ban nhân dân TP.HCM dù đã hết “tuổi thọ thiết kế” nhưng công trình vẫn đảm bảo công năng sử dụng do được duy tu, bảo dưỡng, bảo trì tốt.