Người vay mua nhà lo lãi suất tăng cao

Lý do đây là lĩnh vực luôn bị kiểm soát chặt dòng tín dụng rót vào theo định hướng của nhà điều hành và cũng là nhóm phải chịu hệ số rủi ro cao nhất trong các loại tài sản khi tính toán hệ số an toàn vốn của các ngân hàng.

Hiệu ứng từ Fed

Giữa tháng 6 tới, Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) có cuộc họp chính sách lần thứ tư trong năm nay, mà theo dự báo của giới quan sát, có thể chứng kiến thêm một lần tăng lãi suất với mức tăng 0,5 điểm phần trăm nữa. Hồi đầu tháng này (ngày 4/5), Fed đã đánh dấu lần tăng lãi suất mạnh nhất trong 22 năm qua với mức tăng 0,5 điểm phần trăm. Trước đó, hồi tháng 3, cơ quan này đã quyết định chính thức thắt chặt chính sách tiền tệ trở lại khi nâng lãi suất 0,25 điểm phần trăm - lần đầu tiên kể từ cuối năm 2018.

Với lạm phát tiếp tục duy trì ở mức cao nhất trong 40 năm qua, cơ quan này dường như đã nhận ra sai lầm và sự chậm trễ trong việc thắt chặt chính sách tiền tệ để chống lạm phát, nên giờ đây đang muốn sửa sai bằng cách điều chỉnh tăng lãi suất nhanh nhất có thể, nhưng điều đó cũng đồng nghĩa với nguy cơ kéo theo suy thoái. Chỉ số giá tiêu dùng của Mỹ tiếp tục tăng 8,3% so với cùng kỳ trong tháng 4/2022, trong khi tổng sản phẩm trong nước (GDP) của Mỹ đã giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong một chia sẻ vào tuần trước, Chủ tịch Fed là ông Jerome Powell đã tuyên bố: “Nếu việc kiểm soát lạm phát đòi hỏi phải tăng lãi suất vượt quá mức mà mọi người cho là trung tính, chúng tôi sẽ không ngại. Chúng tôi sẽ tăng lãi suất cho tới khi cảm thấy đã đạt tới một trạng thái mà chúng ta có thể nói rằng các điều kiện tài chính đã hợp lý và lạm phát giảm xuống. Chúng tôi sẽ đi đến mức độ đó. Sẽ không có bất kỳ một sự ngần ngại nào”.

Trước xu hướng thắt chặt chính sách của Fed, người tiêu dùng tại Mỹ đang lo “sốt vó” với các khoản vay mua nhà hay mua xe đã thực hiện trong những năm qua. Dù lãi suất tham chiếu của Fed chỉ áp dụng cho các khoản vay qua đêm liên ngân hàng, nhưng rõ ràng động thái của Fed vẫn có thể lan tỏa đến lãi suất cho vay và tiết kiệm của người dân Mỹ.

Người mua nhà tại Việt Nam thường vay trả góp kỳ hạn lên tới 15 - 20 năm, với lãi suất trong các hợp đồng vay theo quy định thả nổi chứ không cố định. Tức có thể được điều chỉnh theo lãi suất cơ sở của các ngân hàng, trong đó cấu phần chi phí vốn dựa trên lãi suất tiền gửi đầu vào chiếm tỷ trọng chủ yếu khi xác định lãi suất cơ sở.

Trong khi đó, hầu hết người dân mua nhà tại Mỹ bằng hình thức vay trả góp dài hạn, nên tác động của việc tăng lãi suất sẽ đánh thẳng vào hợp đồng vay nợ của họ tại các ngân hàng. Đáng lo ngại hơn là thu nhập của nhiều người đã bị ảnh hưởng tiêu cực trong hai năm đại dịch vừa qua và kinh tế Mỹ đứng trước rủi ro suy thoái. Hiện giới đầu tư kỳ vọng Fed có thể nâng lãi suất lên ít nhất 3% vào cuối năm nay.

Việc thắt chặt chính sách của Fed nói riêng và các nền kinh tế phát triển nói chung có thể khiến các nền kinh tế còn lại khó lòng ngược dòng, do đó sẽ có động thái tăng lãi suất theo. Bởi vì, khi Fed tăng lãi suất, dòng tiền rẻ trước đây đã đổ sang các nước đang phát triển sẽ chảy ngược lại về Mỹ, kéo theo giá đô la Mỹ tăng vọt trên toàn cầu - xu hướng mà chúng ta đang chứng kiến với chỉ số USD Index đã leo lên mức cao nhất trong 20 năm qua. Khi đó, để bảo vệ đồng nội tệ trước áp lực giảm giá, các nước sẽ buộc phải nâng lãi suất tương ứng.

Chẳng những vậy, để chống chọi với lạm phát đang diễn ra khắp nơi, ảnh hưởng từ chuỗi cung ứng bị đứt gãy, chủ nghĩa bảo hộ và xung đột quân sự kéo theo khủng hoảng lương thực, thực phẩm, giá năng lượng leo thang, những nền kinh tế có độ mở như Việt Nam sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ và do đó buộc phải thắt chặt chính sách theo. Gần đây, một số ý kiến cho rằng mục tiêu kiểm soát lạm phát dưới 4% trong năm nay của Việt Nam đang ngày càng trở nên bất khả thi.

Người vay mua nhà tại Việt Nam cũng lo

Thực tế lãi suất tiền gửi đã phát tín hiệu tăng dần từ đầu năm đến nay, trong bối cảnh thanh khoản của hệ thống ngân hàng cũng đã không còn dồi dào như trước vì tăng trưởng tín dụng vượt trội đáng kể so với tăng trưởng huy động vốn, nhất là khi áp lực lạm phát cũng đang tác động lên tâm lý người gửi tiền. Trong một báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán VN Direct nhận định lãi suất đô la Mỹ tăng gây áp lực lên lãi suất trong nước, theo đó, lãi suất tiền gửi bằng tiền đồng dự kiến sẽ tăng thêm 20-40 điểm cơ bản trong những tháng cuối năm.

Với chi phí vốn đầu vào gia tăng, lãi suất cho vay sẽ chịu áp lực tăng theo, đặc biệt là các khoản cho vay mua nhà khi đây là lĩnh vực luôn bị kiểm soát chặt dòng tín dụng rót vào theo định hướng của nhà điều hành và cũng là nhóm phải chịu hệ số rủi ro cao nhất trong các loại tài sản khi tính toán hệ số an toàn vốn của các ngân hàng.

Tương tự các nền kinh tế khác, người mua nhà tại Việt Nam khi vay ngân hàng cũng thường vay trả góp kỳ hạn lên tới 15-20 năm, với lãi suất trong các hợp đồng vay theo quy định thả nổi chứ không cố định. Tức là, lãi suất cho vay có thể được điều chỉnh hàng quí/sáu tháng hoặc hàng năm theo lãi suất cơ sở của các ngân hàng, trong đó cấu phần chi phí vốn dựa trên lãi suất tiền gửi đầu vào chiếm tỷ trọng chủ yếu khi xác định lãi suất cơ sở. Đây là cách để giúp các ngân hàng hạn chế rủi ro lãi suất khi cho vay trung, dài hạn.

Cũng cần nhớ rằng trong những năm qua, các ngân hàng đã đẩy mạnh các sản phẩm, chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi trong 2-3 năm đầu, vì lãi suất cho vay của sản phẩm này khá hấp dẫn so với các phân khúc khác, trong khi rủi ro không phải là quá cao vì người vay sẽ phải thế chấp chính căn nhà sắp mua, do đó chỉ cần ngân hàng định giá tài sản ở mức hợp lý là sẽ hạn chế được rủi ro ở mức thấp nhất.

Môi trường lãi suất thấp cộng thêm các chương trình ưu đãi lãi suất mạnh tay kể trên đã góp phần đẩy tăng trưởng tín dụng ở lĩnh vực này vẫn ở mức khá cao so với tổng thể, tuy có giảm so với giai đoạn trước nhờ vào các giải pháp kiểm soát chặt chẽ tín dụng nhà đất. Theo số liệu cập nhật mới đây từ Ngân hàng Nhà nước, nếu như năm 2018 mức tăng trưởng dư nợ tín dụng bất động sản là 26,76% thì đến năm 2021 tuy chỉ còn 15,37%, nhưng rõ ràng vẫn cao hơn mức tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế là 13,53%.

Bên cạnh đó, dư nợ tín dụng đối với phân khúc nhà ở luôn chiếm tỷ trọng cao nhất, trên 60% dư nợ tín dụng bất động sản, cho thấy ngành ngân hàng tập trung nguồn vốn cho vay đáp ứng nhu cầu thiết yếu về nhà ở của người dân. Cụ thể, đến thời điểm 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2.240.166 tỉ đồng, tăng 7,87% so với thời điểm 31/12/2021, chiếm tỷ trọng 20,23% tổng dư nợ tín dụng chung; trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 7,75%, chiếm tỷ trọng 65,01% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản, còn dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 8,1%, chiếm tỷ trọng 34,99%.

Rủi ro là một khi các khoản vay trên hết thời gian ưu đãi lãi suất, cộng thêm hiệu ứng lãi suất đang tăng trở lại như hiện nay, chi phí trả lãi sẽ càng gây áp lực lên người mua nhà. Thực tế thời gian gần đây đã có những tín hiệu cắt lỗ ở một số phân khúc đầu tư nhà ở, trong bối cảnh thu nhập của không ít người đã bị ảnh hưởng đáng kể trong hai năm vừa qua nên không còn kham nổi chi phí lãi vay, cũng như lo ngại xu hướng lãi suất đang tăng trở lại kéo theo nguy cơ đóng băng của thị trường bất động sản nối tiếp rủi ro bong bóng hiện nay.

Dù vậy, mọi thứ sẽ không phải bao giờ cũng luôn luôn chắc chắn. Nhìn vào trường hợp của nước láng giềng Trung Quốc, gần đây để vực dậy thị trường nhà ở vốn đã bị thiệt hại nặng nề do chính sách siết chặt tín dụng bất động sản và thanh lọc thị trường trước đây, nền kinh tế số 2 thế giới đã giúp các nhà phát triển lớn và thuộc sở hữu nhà nước dễ dàng huy động vốn hơn, nới lỏng các quy định về tài khoản ký quỹ cho các quỹ bán trước và cho phép một số chính quyền địa phương cắt giảm tỷ lệ thế chấp và tỷ lệ thanh toán thấp hơn. Và mới tuần rồi, các cơ quan tài chính đã quyết định cắt giảm thêm lãi suất cho vay thế chấp đối với người mua nhà ở nước này.