Năm 2015, TP.HCM phát triển trục đường Nguyễn Huệ thành phố đi bộ đã thu hút hàng trăm thương hiệu kinh doanh các ngành dịch vụ ăn uống, làm đẹp, thời trang, khách sạn về đây và các khu vực lân cận.
Kéo theo đó, giá thuê bất động sản khu vực này cũng tăng vọt, một số vị trí đắc địa ghi nhận giá cho thuê tăng gấp đôi so với thời điểm trước đó.
F&B phù hợp với mô hình phố đi bộ
Cách đây gần 2 năm, anh Nguyễn Hoàng, chủ quán bar Inthe Mood đã lựa chọn một căn chung cư cũ trên lầu 2 tại số 151 Đồng Khởi làm địa điểm kinh doanh của mình. Đây là tuyến đường đang được cân nhắc để phát triển thành phố đi bộ theo đề án tổ chức các tuyến đi bộ ở khu vực trung tâm TP mà Sở Giao thông Vận tải TP.HCM vừa công bố.
Theo anh Nguyễn Hoàng, mặc dù nằm trong chung cư cũ với cơ sở hạ tầng đã xuống cấp và chịu nhiều phụ thuộc, nhưng đây là nơi khá phù hợp với vị trí ngay trung tâm thành phố, gần phố đi bộ Nguyễn Huệ, lượt khách vào dịp cuối tuần cao. Đồng thời, do nằm trong khu tổ hợp với nhiều dịch vụ, quán xá khác nên có thể cộng hưởng.
Quán bar có tầm nhìn ra Nhà thờ Đức Bà do anh Nguyễn Hữu Phú quản lý. (Ảnh: NVCC)
Anh cho biết, một căn nhà diện tích khoảng 100 m2 tại chung cư 151 Đồng Khởi đang có giá cho thuê khoảng 2.000 USD/tháng.
"Mức giá này khá hợp lý trong thời điểm cửa hàng kinh doanh tốt, lượt khách đông. Tuy nhiên, chất lượng của mặt bằng thì chỉ đạt 70-80% do khách phải đi bộ lên lầu 2 và nhà đã cũ", anh Hoàng nói thêm.
Nhờ vị trí tốt, trong khoảng 1 năm hoạt động trước khi dịch COVID-19 bùng phát, lượt khách đến đúng như kế hoạch kinh doanh anh đề ra trước đó. Sau khi tình hình dịch thuyên giảm, lượt khách đến vào những ngày cao điểm đã phục hồi đến 80% và khoảng 60-70% đối với những ngày thấp điểm.
Tuy nhiên, anh cũng cho biết do nằm trong khu tổ hợp nên hoạt động kinh doanh cũng bị ảnh hưởng phần nào khi các cửa hàng lân cận trả mặt bằng trong thời điểm dịch Covid-19.
Trước đề án mở rộng phố đi bộ của TP.HCM, anh Hoàng cho biết các cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống chắc chắn phù hợp với không gian của phố đi bộ do nhu cầu chi tiêu cho hoạt động này của người dân và du khách khá cao.
Có quan điểm tương tự, anh Nguyễn Hữu Phú, quản lý quán bar Irusu trên đường Nguyễn Du, nằm đối diện Nhà thờ Đức Bà đánh giá, do khu vực có nhiều nhà hàng ở vị trí khuất trong các hẻm nhỏ trên tuyến đường khu trung tâm nên việc tạo ra không gian đi bộ sẽ giúp khách hàng dễ dàng nhìn thấy các cơ sở kinh doanh hơn.
"Do nằm ngay trục đường đông đúc, náo nhiệt và gần với Nhà thờ Đức Bà nên khu vực này thu hút rất nhiều bạn trẻ. Đề án này sẽ là cơ hội vừa giảm tải cho phố Nguyễn Huệ, vừa để những nhà hàng có vị trí khuất như bên tôi có cơ hội tiếp cận lượng khách đi bộ lớn", anh Phú chia sẻ.
Con đường Nguyễn Thiệp, nằm giữa phố đi bộ Nguyễn Huệ và đường Đồng Khởi luôn tấp nập khách du lịch và người mua sắm.
Phố đi bộ kích thích tiêu dùng
Theo khảo sát được thực hiện phục vụ đề án của Trung tâm Quản lý Hạ tầng giao thông đường bộ (Sở GTVT TP.HCM), việc chi tiêu cho dịch vụ giải khát, ăn uống tại nhà hàng và trên đường phố đi bộ hiện chiếm 33%, chỉ đứng sau nhu cầu chi tiêu cho phòng nghỉ, khách sạn.
Cụ thể, trung bình lượng người đến phố đi bộ là khoảng 700.000 người/ngày với mức chi tiêu khoảng hơn 1 triệu đồng/người. Trong đó chi phí cho việc ăn uống là khoảng 442.000 đồng/người và cho dịch vụ khách sạn, nhà nghỉ là 465.000 đồng/người.
Sau khi tham khảo ý kiến của người dân sinh sống trong khu vực này, đa số cho rằng việc mở rộng tuyến phố đi bộ sẽ có tác động tích cực đến hoạt động kinh doanh, mua bán trong khu vực.
Trường hợp của phố đi bộ Nguyễn Huệ đã chứng minh được lợi ích kinh tế mang lại tự việc tổ chức mô hình này. Theo đó, từ khi được khánh thành, các hoạt động kinh tế tại phố đi bộ đã được cải thiện đáng kể. Thu nhập của các hộ kinh doanh dọc theo tuyến phố tăng 50-70% so với trước đó.
Giá cho thuê mặt bằng cũng tăng đáng kể, thậm chí tăng gấp đôi ở một số vị trí đẹp.
Tuy nhiên, cũng có một số trường hợp kinh doanh không thành công, phải đóng cửa hoặc chuyển đi chỗ khác vì giá thuê mặt bằng quá cao, doanh thu không đủ chi trả.
Nói với Zing, bà Xuân Phạm, Giám đốc marketing JLL Việt Nam cho biết tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, các tuyến phố đi bộ không còn là mô hình xa lạ và phần lớn các đại lộ "không cơ giới" luôn là địa điểm đón nhiều khách du lịch nhất trong thành phố.
Khái niệm phố đi bộ thường đề cập đến các khu phố hoặc các đại lộ cung cấp khả năng tiếp cận tốt hơn cho người đi bộ, nơi tích hợp nhiều chức năng hỗn hợp trong một khu như không gian xanh, hoạt động kinh doanh bán lẻ, giáo dục, giải trí, tổ chức các sự kiện lớn và nhiều tiện ích khác.
Những dự án này hướng đến mục đích cuối cùng là tạo ra không gian cộng đồng lý tưởng, nơi cư dân có thể thư giãn, vui chơi và mua sắm. Hơn nữa, những tuyến phố đi bộ sẽ giúp thành phố tăng sức hấp dẫn về du lịch, cải thiện ô nhiễm không khí và ô nhiễm tiếng ồn, đồng thời giảm thiểu các tai nạn liên quan đến xe cơ giới với người đi bộ.
Áp lực tăng giá mặt bằng cho thuê
Mặc dù anh Nguyễn Hoàng và anh Nguyễn Hữu Phú đều bày tỏ sự ủng hộ với đề án mở rộng phố đi bộ, song, cả hai đều nhận định chính quyền TP cần có những phương án phù hợp để giải quyết tình hình giao thông đông đúc cũng như nhu cầu gửi xe cao tại đây.
Khu vực trung tâm quận 1 là nơi thường xuyên xảy ra ùn tắc kéo dài vào những dịp lễ, Tết.
"Do kinh doanh đồ uống có cồn nên tôi luôn khuyến khích khách hàng sử dụng xe công nghệ hay dịch vụ khi đến quán. Tuy nhiên, nếu đường Nguyễn Du được quy hoạch thành phố đi bộ thì sẽ khá khó khăn cho các khách hàng thích nghi trong thời gian đầu. Khi đó, có thể họ sẽ tìm đến những quán mà việc gửi xe không quá phức tạp", anh Phú chia sẻ.
Tương tự, anh Nguyễn Hoàng cho rằng mặc dù chưa có phương án cuối cùng về việc mở rộng phố đi bộ, vấn đề của khu trung tâm là có mật độ phương tiện giao thông di chuyển rất cao vào giờ cao điểm và các dịp lễ, Tết.
"Nếu không phân luồng giao thông hợp lý và không có khu vực gửi xe lớn, việc mở rộng phố đi bộ sẽ không khả thi về mặt giao thông. Chưa kể đến hệ thống phương tiện công cộng của TP.HCM còn chưa thật sự tiện lợi", anh Hoàng bình luận.
Chủ quán này cũng cho rằng nếu khách hàng phải gửi xe ở vị trí quá xa và phải đi bộ vào cũng chưa hẳn là một phương án phù hợp.
Về vấn đề này, chuyên gia của JLL nhận định, đôi khi việc đưa một khu phố thành phố đi bộ có thể khiến giao thông trong khu vực xung quanh tăng lên, do sự dịch chuyển từ nơi khác đến khu phố đi bộ, hơn là thay thế lưu lượng xe.
Chính vì vậy, việc đảm bảo an toàn là điều không thể thiếu khi thành lập khu phố đi bộ, đội ngũ ban quản lý, an ninh và các thiết bị về phòng cháy chữa cháy đều phải xem xét một cách nghiêm túc, phải nhận thức và hiểu biết rõ toàn bộ các vấn đề của khu phố trước khi đi vào vận hành.
Một lo ngại nữa với giới kinh doanh trên các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Hàm Nghi, Thái Văn Lung và Thi Sách được đề xuất quy hoạch thành phố đi bộ là giá thuê mặt bằng tăng.
Anh Minh, một môi giới bất động sản khu vực quận 1 cho biết hiệu ứng tăng giá mặt bằng cho thuê chắc chắn xảy ra.
"Trường hợp phố đi bộ Nguyễn Huệ là rõ ràng nhất. Được nâng cấp từ tháng 9/2014 và đi vào hoạt động ngày 29/4/2015. Chỉ sau 2 tuần, giá cho thuê với những mặt bằng còn trống đã tăng lên 20%", anh Minh nói, nhưng cũng cho rằng có thể sau 2 đợt dịch COVID-19 vừa qua, mặt bằng nhà phố cho thuê ở TP.HCM còn trống khá nhiều, nên tốc độ tăng giá thuê trên các phố đi bộ sắp tới sẽ chậm hơn. Tuy nhiên, môi giới này khẳng định việc tăng giá thuê về sau là không thể tránh khỏi.
Bình luận