Lãi suất tăng, thị trường bất động sản có đáng lo?

Chỉ trong gần một tháng trở lại đây, thị trường tiền gửi ghi nhận làn sóng tăng lãi suất tại nhiều ngân hàng thương mại. Không ít nhà băng đã điều chỉnh mạnh lãi suất tiết kiệm, với mức tăng lên tới 1,6%/năm ở một số kỳ hạn. Hiện lãi suất tiết kiệm quanh mốc 7%/năm đã xuất hiện tại nhiều ngân hàng, chủ yếu ở các kỳ hạn 6–7 tháng.

Song song đó, lãi suất cho vay mua nhà cũng bắt đầu nhích lên. Khảo sát cho thấy lãi vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại trong nước hiện phổ biến ở mức 7–8%/năm trong giai đoạn ưu đãi đầu, tùy thời gian cố định lãi suất. Trong khi đó, một số ngân hàng nước ngoài vẫn duy trì mức lãi suất thấp hơn, dao động khoảng 6–7,5%/năm.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, đây là diễn biến khó tránh. Khi lãi suất huy động có xu hướng tăng như hiện nay, các ngân hàng khó có thể giữ nguyên lãi suất cho vay, bởi chi phí đầu vào tăng buộc lãi suất đầu ra phải điều chỉnh để bảo đảm cân đối. Việc lãi suất cho vay nhích lên sẽ khiến khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Theo ông Hiếu, người mua nhà sẽ chịu thêm áp lực tài chính, đặc biệt là nhóm khách hàng vay vốn lớn, sử dụng đòn bẩy cao. Tuy nhiên, điều đó chưa đủ điều kiện khiến thị trường bất động sản bước vào chu kỳ hạ giá nhà.

Giá bất động sản khó hạ nhiệt

Dù lãi suất tăng, nhưng theo các chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ không lặp lại “vết xe đổ” năm 2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, đợt tăng lãi suất vào cuối năm nay chủ yếu mang tính “cân chỉnh kỹ thuật”. Nguyên nhân một phần do lượng tiền gửi vào hệ thống ngân hàng sụt giảm, buộc các nhà băng phải điều chỉnh lãi suất nhằm hút vốn, đặc biệt ở các kỳ hạn trung và dài hạn.

Với mức tăng hiện nay, ông Quốc Anh đánh giá lãi suất chưa đủ lớn để tạo ra cú sốc đối với thị trường bất động sản. Tác động chủ yếu là khiến người mua và nhà đầu tư thận trọng hơn trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời cân nhắc kỹ thời điểm và sản phẩm đầu tư.

Hiện mặt bằng lãi suất kỳ hạn 12 tháng dao động khoảng 5,3 – 5,5%/năm, cao hơn giai đoạn trước nhưng vẫn thấp so với năm 2022 – thời điểm thị trường chịu cú sốc khi lãi suất cho vay vọt lên 11 – 15%/năm. Khi đó, chi phí vốn tăng đột ngột khiến thị trường gần như chững lại, thanh khoản sụt giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư buộc phải bán cắt lỗ, đặc biệt ở phân khúc đất nền sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, bối cảnh năm 2025 có nhiều điểm khác biệt. Việc lãi suất huy động tăng nhẹ hiện nay chủ yếu mang tính kỹ thuật, nhằm tái lập mặt bằng vốn sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trong năm 2024. Mặt bằng lãi suất cho vay phổ biến ở mức 6 – 7%/năm, dù cao hơn mức đáy trước đó nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn căng thẳng của năm 2022.

Ở góc độ thị trường, dòng tiền hiện vẫn có xu hướng tìm đến bất động sản và các kênh đầu tư khác trong bối cảnh lãi suất huy động dù tăng nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Điều này giúp thị trường duy trì trạng thái "neo giá", thay vì bước vào chu kỳ giảm sâu.

Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản có thể tiếp tục bước vào giai đoạn thăm dò khi lãi suất nhích lên và chi phí vốn tăng dần. Tuy nhiên, khả năng tái diễn kịch bản căng thẳng như năm 2022 được đánh giá là thấp, trong bối cảnh nền tảng vĩ mô ổn định hơn và cấu trúc thị trường đã có những điều chỉnh đáng kể sau cú sốc trước đó.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cũng nhận định lãi suất là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Theo ông, lãi suất không thể đơn lẻ quyết định sức khỏe thị trường bất động sản; các yếu tố then chốt khác gồm pháp lý dự án, nguồn cung mới, cải cách thủ tục hành chính và niềm tin thị trường. Lãi suất thấp chỉ phát huy hiệu quả khi đi kèm một hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu.

Dù vậy, theo chuyên gia, giai đoạn 2023–2025 đã chứng minh lãi suất là “đòn bẩy mềm” cho thị trường bất động sản Việt Nam, vừa hỗ trợ nhu cầu ở thực, vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn, nhưng đồng thời tạo ra một chu kỳ phục hồi ổn định và bền vững hơn, không còn phụ thuộc vào đầu cơ như trước đây. Trên cơ sở đó, ông Lực cho rằng tác động của lãi suất sẽ tiếp tục là một trong những yếu tố góp phần định hình thị trường trong năm 2026 và cả giai đoạn tiếp theo.

TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia cũng cho rằng lãi suất tăng là yếu tố cần nhưng chưa đủ để định đoạt diễn biến thị trường bất động sản.

“Sau các cú sốc trước, thị trường hiện vận hành thận trọng hơn, chú trọng pháp lý và nhu cầu ở thực thay vì chạy theo đầu cơ. Lãi suất thấp chỉ phát huy tối đa khi đi cùng hệ sinh thái minh bạch và nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu. Lãi suất không thể một mình quyết định sức khỏe thị trường, mà các yếu tố như pháp lý dự án, cải cách thủ tục và niềm tin thị trường mới là then chốt để tạo nên phục hồi bền vững,” ông phân tích.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, tăng lãi suất chắc chắn sẽ làm giảm hoạt động đầu tư ngắn hạn, đặc biệt là những giao dịch mang tính đầu cơ. Tuy nhiên, ở góc độ dài hạn, sự điều chỉnh này có lợi cho thị trường khi góp phần sàng lọc các nhà đầu tư yếu về năng lực tài chính, tạo cơ hội cho dòng vốn chảy vào các phân khúc có nhu cầu thực và dự án có tính khả thi.

Ông nhấn mạnh, giảm đầu cơ không phải tín hiệu xấu, ngược lại, đó là bước cần thiết để thị trường phát triển bền vững.

Chính phủ vẫn duy trì quan điểm điều hành linh hoạt, theo dõi sát diễn biến thị trường để có điều chỉnh phù hợp. Sự linh hoạt này là yếu tố quan trọng giúp thị trường bất động sản giữ nhịp ổn định trong những năm gần đây và sẽ tiếp tục phát huy tác dụng trong giai đoạn 2025-2026.

“Khi có dấu hiệu bất lợi, chính sách sẽ được điều chỉnh theo hướng tích cực hơn. Điều đó tạo niềm tin cho thị trường”, ông Đính nhận định.