Đề xuất thu hồi đất đai, bất động sản giao dịch trao tay không đăng ký

Đó là ý kiến được GS.TS Hoàng Văn Cường nêu ra tại Diễn đàn Kinh tế - Xã hội Việt Nam 2022 sáng 18/9.

Nên bắt buộc mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch

Từ góc nhìn về tác động của các chính sách pháp luật đất đai đến thị trường BĐS, GS.TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, cần nghiêm cấm việc mua bán trao tay về đất đai BĐS không qua đăng ký giao dịch, không bảo vệ thậm chí thu hồi đất đai, BĐS giao dịch trao tay không đăng ký.

Ngoài ra, cần quy định bắt buộc các giao dịch mua bán đất đai BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính công khai, minh bạch, tránh những thông tin không xác thực hoặc các hành vi giả mạo có thể gây rủi ro cho người mua và bán.

Ông cũng đề xuất Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: Người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất dành cho phát triển các công trình và dự án BĐS phải phù hợp với chiến lược phát triển thị trường BĐS để đảm bảo các dự án BĐS được triển khai theo đúng tiến độ và đáp ứng đúng các nhu cầu về BĐS phù hợp với quy mô, mức độ phát triển kinh tế xã hội.

"Đặc biệt là quy hoạch quỹ đất phát triển nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở dành cho các đối tượng chính sách xã hội theo tỷ lệ tối thiểu bằng 20-30% quỹ đất quy hoạch cho phát triển nhà ở thương mại trong cùng một địa bàn. Áp dụng chính sách thuê đất trả tiền một lần cho cả chu kỳ bằng tuổi thọ nhà ở chung cư để khuyến khích thuê nhà ở và sở hữu nhà chung cư có thời hạn", ông Cường phân tích.

Ông Cường cũng cho rằng phải kiểm soát năng lực tài chính của nhà đầu tư phát triển BĐS, tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất để tránh tình trạng dự án bỏ hoang chậm tiến độ, đất đấu giá cao rồi bỏ cọc. Các chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính của mình khi tham gia dự án và phải được ký quỹ vào tài khoản đóng tại ngân hàng hoặc được ngân hàng bảo lãnh. Khi đấu giá đất mà bỏ cọc hoặc nhận dự án không triển khai thì ngân hàng phải trích tiền từ tài khoản ký quỹ của nhà đầu tư hoặc bảo lãnh để nộp phạt vào ngân sách nhà nước.

GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần phát triển các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản theo hướng bền vững như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp có bảo đảm. Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực đầu tư phát triển công trình và sản phẩm bất động sản, hạn chế tín dụng vào đâu tư đất đai cũng như cho vay mua nhà với giá trị lớn và tỷ lệ vốn vay cao.

Nên thay thế phương thức huy động vốn thông qua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư cũng như việc giao dịch mua bán bất động sản hình thành trong tương lai của các nhà đầu tư thứ cấp bằng phương thức huy đông vốn thông qua trái phiếu công trình có chuyển đổi thành quyền mua sản phẩm sau khi công trình hoàn thành.

"Giá trị của đất luôn gắn liền với mục đích sử dụng đất. Giá trị đất đai tăng lên khi thay đổi mục đích sử dụng đất từ các hoạt động mang lại sức sinh lợi thấp sang sử dụng cho các hoạt động có sức sinh lợi cao, thực chất là giá trị địa tô chênh lệch do thay đổi mục đích sử dụng đất tạo ra", ông Cường nói.

“Do vậy cần có cơ chế phân phối và điều tiết địa tô chênh lệch hình thành do thay đổi mục đích sử dụng đất khi thu hồi đất có mục đích sử dụng mang lại sức sinh lợi thấp, giao cho nhà đầu tư kèm theo quyết định cho phép thay đổi sang mục đích sử dụng đất có sức sinh lợi cao”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Đánh giá giá trị đất thông qua các văn phòng công chứng

Trong phần phát biểu tại Diễn đàn sáng nay, GS - TSKH Đặng Hùng Võ nêu ý kiến, phải cương quyết đánh giá đúng giá trị thực của đất trong các hoạt động giao dịch mua bán từ việc thông qua các văn phòng công chứng để có đóng góp thật vào ngân sách, qua đó gia tăng giá trị đất đai, ngăn chặn các nhà đầu tư thu lợi bất chính.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, Luật Đất đai 2013 có chủ trương chủ đạo về cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, từ đó đưa đất ra đấu giá để có thể thu tiền sử dụng và tiền thuê đất nhiều hơn cho Nhà nước. Tuy nhiên đến nay, việc thực hiện cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch để đưa đất ra đấu giá còn khó khăn. Quỹ phát triển đất không đủ để giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.

Mặt khác, cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch đòi hỏi lượng kinh phí rất lớn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khiến cho các hoạt động này khó thực hiện, nhất là đối với khu vực đã thu hồi đất không được các nhà đầu tư quan tâm. Từ đó dẫn tới việc đất đai rơi vào tình trạng lãng phí do thu hồi nhưng không thể đưa vào sử dụng.

“Trong 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”. “Khuyết điểm” của các cấp có thẩm quyền ban hành Khung giá đất và Bảng giá đất thấp hơn thị trường chỉ nhận xét chung chung, không chứng minh được ai “có lỗi”, không có khái niệm pháp luật rõ ràng về “giá đất thị trường””, ông Võ nêu thực tế.

Nêu cách làm hay trước đây của TP Đà Nẵng, ông Đặng Hùng Võ cho biết, địa phương này đã phát triển hạ tầng, xây dựng trung tâm thương mại, dịch vụ, nhà ở tại khu vực biển Mỹ Khê, nơi vốn là “xóm nước đen” để nâng cao giá trị của đất đai.

Nêu câu hỏi vì sao Đà Nẵng làm được là các địa phương khác không học được, ông Võ cho biết, TP hiểu người dân, đồng thời vận động họ cùng đồng hành với mình để giao đất, giao mặt bằng, đóng góp sức người, sức của, cùng với chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo ra giá trị mới từ đất cũ, tạo ra bước phát triển hiệu quả tại chỗ.

Ngoài ra, ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, chúng ta phải thương mại hoá việc sử dụng đất theo cơ chế thị trường, phải loại bỏ tư duy bao cấp và hạn chế sử dụng công cụ hành chính để quản lý đất đai và phải để đất đai phát triển theo quy luật thị trường.

“Sự thực là chúng ta chưa có thị trường đất đai đúng nghĩa, bởi mỗi lần giao dịch đều có sự khác biệt và không có giá trị thị trường nhất định. Đặc biệt, khi các cá nhân, doanh nghiệp giao dịch mua bán BĐS, mua bán đất, nhà nước thu được không đáng kể tiền thuế so với giá trị thực”, ông Võ nói.