Bất động sản: Tồn kho hay găm hàng?

Việc tồn kho một lượng lớn căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản có nhiều lý do khác nhau, không chỉ là vì không có người mua.

Ở tầng trệt của khu chung cư này có khoảng 4 công ty môi giới đặt văn phòng giao dịch với phí thuê văn phòng 800 USD/tháng. Số lượng 50 căn trên tổng số hơn 1.000 căn hộ của dự án không phải là lớn. Từ khi dự án hoàn thành, cư dân đến ở đông đúc, việc bán các căn hộ tồn kho của nhà đầu tư thứ cấp trở nên dễ dàng hơn nhiều.

Lý do là sau khi được nhận nhà, chưa thanh toán hết tiền, chủ nhân mới của các căn hộ đã có thể cho thuê với giá 600 USD/tháng với căn hộ không trang bị nội thất. Nhu cầu thuê căn hộ ở khu chung cư này còn cao hơn nhiều nhu cầu mua căn hộ.

Nhưng không phải dự án nào cũng tạo ra được thị trường thứ cấp giao dịch căn hộ như ở New Sài Gòn. Hàng loạt dự án khác bị tồn kho căn hộ hoặc căn hộ dưới dạng bán thành phẩm, tức là dự án xây thô lên các tầng cao nhưng chưa bán được căn hộ theo tiến độ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, số dự án bất động sản xây dựng dở dang đến tầng 2 - 3 rồi phải đình hoãn tiến độ do khó khăn từ thị trường chiếm phần lớn. CTCP Sản xuất - kinh doanh xuất nhập khẩu dịch vụ và đầu tư Tân Bình (TIX) khởi công 2 chung cư Sơn Kỳ 1 và Sơn Kỳ 2 cách đây hơn 1 năm. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chỉ dự án Sơn Kỳ 2 được tiếp tục xây dựng vì đã bán hơn 50% căn hộ, còn dự án Sơn Kỳ 1 đã ngừng tiến độ do chưa bán được căn hộ nên việc đầu tư tiếp sẽ làm tăng gánh nặng trả lãi vay ngân hàng của TIX.

Ở phân khúc căn hộ cao cấp, một số chủ đầu tư có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục gấp rút hoàn thành dự án, nhưng đã chuyển lượng căn hộ tồn kho thành căn hộ dịch vụ để vừa đáp ứng nhu cầu thị trường vừa có thêm nguồn thu để bù đắp chi phí.

Chủ đầu tư dự án Mandarin Garden ở Hà Nội cho biết, số căn hộ có chủ hiện đã đạt tỷ lệ gần 40%. Nhưng dù số lượng căn hộ bán có tăng lên hay không thì chủ đầu tư dự án này vẫn tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, cũng vừa là điều kiện để có thể tiếp tục chào bán.

Không phải chủ đầu tư nào cũng bị tồn kho căn hộ và bán thành phẩm vì lý do thị trường. CTCP Đầu tư và phát triển Sacom (SAM) hiện đang đầu tư hai dự án chung cư ở Bình Thạnh và quận 8. SAM cho biết, 20 căn hộ trong tổng số 70 căn hộ của dự án SamLand River View đã có người mua với giá từ 27 triệu đồng/m2.

SamLand River View là dự án 12 tầng, gồm 2 tầng văn phòng và các căn hộ chung cư có diện tích trung bình 86 m2 tại đường D1 phường 25 quận Bình Thạnh. Các căn hộ giao cho người mua đã được trang bị cả máy lạnh, bếp và tủ bếp hoàn thiện.

Ngoài ra, SAM cũng sở hữu 60% vốn đầu tư block B2 dự án Giai Việt gồm 222 căn hộ, cùng với CTCP Địa ốc Samland sở hữu 40% còn lại. Block này đã xây thô đến tầng 22 và hiện nay SAM chưa chào bán ra thị trường.

Năm 2011, theo chủ trương của HĐQT SAM thì không nhất thiết phải bán căn hộ mà chờ thị trường tốt lên để bán với giá hợp lý. Lý do đưa ra là vị trí khu đất dự án của SAM rất đẹp và không dễ kiếm. Nếu bán căn hộ với giá thấp hơn giá dự kiến thì SAM vẫn có lãi, nhưng số vốn thu về không đủ để tái đầu tư dự án khác với vị trí tương đương. SAM không vay vốn ngân hàng nên không có sức ép giảm giá để bán cho được căn hộ.

Được biết, năm 2012, SAM đặt kế hoạch doanh thu từ mảng bất động sản là 500 tỷ đồng và lợi nhuận là 114 tỷ đồng. Dự kiến, Công ty bán khoảng 50 căn hộ của dự án Giai Việt trong năm nay.

Tình hình chung của các dự án bất động sản hiện nay là chỉ các nhà đầu tư thứ cấp hoặc các chủ đầu tư vay vốn tỷ lệ quá cao, bị áp lực trả lãi ngân hàng mới phải bán cắt lỗ. Còn những nhà phát triển bất động sản có tiềm lực tài chính lại có xu hướng găm hàng lại chờ thị trường, bởi lợi nhuận từ việc bán nhà giảm giá không đủ để tái đầu tư dự án mới.