Lấy ý kiến trả, đổi nhà ở HH Linh Đàm: Không 'đá bóng' sai phạm của CĐT sang dân

Cư dân tại chung cư HH Linh Đàm mới đây nhận được phiếu thu thập ý kiến về phương án xử lý vi phạm của chủ đầu tư là Doanh nghiệp tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên (Công ty Bemes). Hai phương án được đưa ra để lựa chọn gồm trả căn hộ để nhận lại số tiền đã mua hoặc nhận đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà. Người dân cũng có thể đề xuất phương án khác nếu không đồng thuận.

Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, cả 2 phương án nêu trên đều không phù hợp vì sẽ đẩy thiệt thòi về phía người dân.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam - phân tích: Đối với phương án trả nhà và nhận lại số tiền đã mua thì người dân sẽ rất thiệt thòi, vì giá trên hợp đồng rất thấp so với giá thị trường hiện này. Hơn nữa, nhiều căn hộ được mua đi bán lại nhiều lần, số tiền chênh lên rất nhiều.

Còn đối với phương án nhận đền bù một căn hộ khác có giá trị tương đương tại khu đô thị cách nơi ở cũ khoảng 10km thì người dân sẽ chịu sự xáo trộn rất lớn. Bởi lẽ căn nhà là nơi an cư, ai khi mua đều phải tính đến công việc của bản thân, trường học cho con và các tiện ích cũng như nhu cầu sống. Việc đổi chỗ ở sẽ kéo theo mọi thay đổi trong sinh hoạt, công việc và học hành của con cái.

"Tôi cho rằng việc thay đổi nơi ở sẽ ảnh hưởng đến đời sống của hàng chục nghìn người dân, có tác động xã hội rất lớn, vì thế cần tôn trọng ý kiến của những chủ sở hữu đã mua các căn hộ tại đây", ông Toản nêu ý kiến.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng cho rằng, cả hai phương án đưa ra cần phải được làm rõ để đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Đối với phương án trả nhà nhận tiền, ông Võ nhấn mạnh mức bồi hoàn không thể tính theo giá mua ban đầu một cách đơn thuần mà phải tính theo giá tại thời điểm mua có điều chỉnh lạm phát, cộng lãi suất ngân hàng và bù đắp toàn bộ thiệt hại phát sinh.

“Người dân đã bỏ ra hàng trăm triệu đồng để sửa chữa, làm nội thất, ổn định cuộc sống. Những chi phí đó phải được tính đầy đủ. Trả tiền phải kèm lãi suất ngân hàng và các thiệt hại trong suốt thời gian ở”, ông nêu ý kiến.

Đối với phương án hoán đổi căn hộ sang khu vực khác chỉ có thể thực hiện khi người dân đồng thuận, bởi khu HH Linh Đàm có vị trí đẹp, việc chuyển chỗ ở xuống Thanh Hà cách cả chục km kéo sẽ theo hàng loạt xáo trộn về cuộc sống.

Ông Võ cũng cho rằng những sai phạm của chủ đầu tư tại dự án này lẽ ra phải được xử lý ngay từ thời điểm hình thành, không thể kéo dài suốt nhiều năm. Khu đô thị Linh Đàm từng được coi là kiểu mẫu nhưng việc để xây dựng tổ hợp 12 tòa chung cư sai quy hoạch đã trở thành “vết cào” của đô thị.

"Sai phạm ngoài của chủ đầu tư còn do sự yếu kém, không hoàn thành trách nhiệm của chính quyền địa phương", ông nhận định.

Nên xử lý thế nào?

Theo ông Phạm Đức Toản, việc xử lý các sai phạm của chủ đầu tư là cần thiết, tuy nhiên không được "đá bóng" sai phạm của chủ đầu tư sang người dân.

Ông Toản cho rằng, cần phải tách biệt giữa sai phạm với quyền lợi hợp pháp của người dân. Sai phạm tại cụm chung cư HH Linh Đàm không phải là sai phạm đơn lẻ mà là sai phạm có hệ thống, ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư còn cần xử lý đến trách nhiệm của chính quyền địa phương và thành phố khi không phát hiện và xử lý kịp thời các sai phạm này.

"Cả một "con voi" như HH Linh Đàm sai phạm lại không có biện pháp ngăn chặn và xử lý ngay từ khi bắt đầu, đó là lỗi của cơ quan quản lý", ông Toản nói.

Cũng theo ông, phương án xử lý tốt nhất bây giờ là phạt cho tồn tại. Chủ đầu tư sẽ chịu phạt một số tiền lớn cho các phần sai phạm, đồng thời nộp thêm tiền sử dụng đất. Nhà nước sẽ dùng số tiền này để tái đầu tư lại cho toà nhà và hạ tầng như: hệ thống phòng cháy chữa cháy, đường xá, trường học, bệnh viện...để nâng cao chất lượng sống của người dân.

Ông Toản cũng cho rằng, phương án đập bỏ đi sẽ rất khó khăn, còn di dân khỏi những căn hộ sai phạm rồi bỏ hoang các căn hộ này thì rất lãng phí.

"Trong tất cả mọi tình huống, phải đặt quyền lợi của người dân lên hàng đầu, bởi lẽ họ là những người yếu thế, thiệt thòi nhất. Bảo vệ thông qua ý nguyện của người dân, họ cũng là nạn nhân, mua nhà họ cũng không biết sai phạm của chủ đầu tư. Việc xử lý phải nhân văn, có tình có lý vì sai phạm này ảnh hưởng đến 4 vạn người dân", ông Toản nhấn mạnh.

Cũng theo các chuyên gia, đây trước hết là một quan hệ dân sự phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Với các căn hộ thuộc phần công trình xây dựng vượt tầng, vượt phép, giao dịch có rủi ro lớn bị xem xét vô hiệu do không đáp ứng điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh. Khi đó, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015, tức là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Người mua có cơ sở yêu cầu hoàn lại số tiền đã thanh toán và bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh. Tuy nhiên, việc yêu cầu thanh toán theo giá thị trường hiện nay không phải là hệ quả đương nhiên của hợp đồng vô hiệu, mà chỉ có thể được xem xét nếu các bên đạt được thỏa thuận hoặc người mua chứng minh được thiệt hại thực tế tương ứng.

Các phương án được đưa ra lấy ý kiến này về bản chất vẫn là vấn đề thương lượng giữa các bên. Nếu không đạt được đồng thuận, tranh chấp cuối cùng sẽ phải giải quyết tại tòa án.

Mới đây trả lời báo chí, ông Tạ Việt Dũng, Phó Chủ tịch UBND phường Hoàng Liệt cho biết, việc lấy ý kiến khảo sát người dân khu chung cư HH Linh Đàm, VP3, VP5 thông qua “phiếu thu thập thông tin” là hoạt động do Văn phòng Cơ quan Cảnh sát điều tra (PC01), Công an TP Hà Nội triển khai, phường có trách nhiệm phối hợp thực hiện.

Cũng theo ông Dũng, tại phiếu khảo sát, ngoài phương án “trả lại căn hộ để nhận lại tiền đã mua” hoặc “được đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại dự án Thanh Hà” thì còn có phần ý kiến khác.

Người dân đồng ý với phương án nào thì tích vào phương án đó. Trường hợp không đồng ý với 2 phương án này thì người dân có bất kỳ ý kiến, mong muốn nào sẽ ghi vào mục ý kiến khác.

Về tiến độ thu thập, lãnh đạo phường cho biết dự kiến đến ngày 20/4 phường sẽ thu lại “phiếu thu thập thông tin” để tổng hợp, bàn giao cho PC01.

“Đây chỉ là phiếu thu thập thông tin, khảo sát ý kiến của người dân do PC01 triển khai, phường chỉ phối hợp thực hiện”, ông Dũng nói và cho biết người dân không nên hoang mang trước những thông tin không chính thống đang lan truyền.