Đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn: Người mua có quay lưng với chung cư?

Trước đây, căn hộ là một trong những sản phẩm được ưa chuộng nhất thị trường. Ở thời điểm hiện tại, căn hộ vẫn là một mặt hàng “hot”, thế nhưng, người mua đã kèm theo điều kiện bắt buộc phải có “sổ hồng” sở hữu lâu dài. 

Theo nhiều chuyên gia, dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể ảnh hưởng đến tâm lý quyết định lựa chọn nhà ở của khách hàng trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích: Nếu có thời hạn, người mua sẽ cảm thấy đây là một hình thức thuê nhà dài hạn hơn là sở hữu nhà, điều này có thể dẫn nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ gắn liền với đất ở.

“Hành động này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao”, Chủ tịch HoREA nói. 

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nêu ý kiến, việc quy định thời hạn của các dự án chung cư có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, có thể thấy đề xuất này mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Tuy nhiên, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư vẫn là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, người dân có thể sẽ không ở chung cư mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Do đó, điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại.

Trong trường hợp hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định rõ. Nếu sau 50-70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác, hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu thì đây sẽ là một vấn đề lớn.

Bên cạnh đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất và xây dựng trên đất. 

Cùng với đó, để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, quan điểm văn hóa chung của người Việt đó là nhà ở không chỉ là nơi ở mà còn có giá trị thừa kế. Hiện tại trừ hai đô thị lớn nhất là Hà Nội và TP.HCM thì người dân nhìn chung chưa có thói quen ở chung cư. 61 tỉnh, thành còn lại rất khó bán được căn hộ chung cư, ngoại trừ khu vực lõi các đô thị trung tâm.

“Nếu chọn chính sách chung cư sở hữu có thời hạn 50 năm sẽ rất khó đạt được mục tiêu của Chính phủ là khuyến khích thói quen, tập quán ở nhà chung cư. Dù giá nhà sẽ rẻ xuống, tuy nhiên dù rẻ cũng chưa chắc là sự lựa chọn của người dân. Đây là chính sách vĩ mô liên quan đến toàn xã hội, cho nên, để làm được điều này, chúng ta cần phải nghiên cứu rất kỹ lưỡng”, ông Điệp cho hay.

Còn theo một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, thời điểm hiện nay chưa nên áp dụng việc chung cư có thời hạn.

“Tâm lý của đại đa số người Việt đều mong muốn sở hữu nhà ở lâu dài và để thay đổi điều này không dễ, cần thời gian cho phát triển thị trường căn hộ cho thuê lâu dài đáp ứng nhu cầu của người dân. Đề xuất này có thể khiến thị trường chung cư bị đi xuống, thậm chí người dân quay lưng với thị trường căn hộ chung cư mà chỉ tập trung vào đất ở lâu dài”, vị lãnh đạo doanh nghiệp phân tích.

Nếu áp dụng đề xuất chung cư sở hữu có thời hạn thì điều đầu tiên dễ nhận thấy nhất là tâm lý người mua sẽ chững lại. Khi đó, chung cư trở thành một tài sản tiêu dùng, chứ không còn là của để dành và người mua chung cư sẽ đắn đo.

Trên thực tế, thị trường có 2 dòng sản phẩm căn hộ, đó là căn hộ sở hữu 50 năm và dòng căn hộ sở hữu vĩnh viễn. Về mặt ưu điểm, căn hộ sở hữu 50 năm có giá rẻ hơn khá nhiều so với căn hộ sở hữu lâu dài. Đơn cử, giá của một căn hộ sở hữu 50 năm dao động trong khoảng 25 triệu - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá căn hộ vĩnh viễn với cùng một vị trí có giá cao hơn 20% - 25%, dao động trong khoảng 30 triệu - 50 triệu đồng/m2. 

“Tuy nhiên, dòng sản phẩm căn hộ sở hữu vĩnh viễn vẫn được ưa chuộng hơn căn hộ sở hữu 50 năm. Bởi lẽ, tâm lý của người Việt vẫn coi nhà là tài sản lâu dài, có tính kế thừa, nên sẽ chuộng hơn dòng căn hộ có thời hạn”, vị này nói.

Chính vì lý do đó, trong 10 người có nhu cầu mua nhà, chỉ có 2 - 3 người lựa chọn căn hộ có thời hạn. Và 2 - 3 người đó, đa phần mua để đầu tư hoặc cho thuê, thay vì mua để ở.

Chiều 17/3, phát biểu kết luận phiên họp cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu: Hồ sơ, thủ tục, quy trình chuẩn bị dự án luật đúng quy định, đủ điều kiện trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, qua đó Chính phủ tiếp thu, trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 5.

Để tiếp tục hoàn chỉnh hồ sơ, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến tại phiên họp, ý kiến các cơ quan tổ chức, nhân dân, trong đó lưu ý không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định, có trách nhiệm trong việc tổ chức di dời, sửa chữa, cải tạo với các nhà chung cư không còn an toàn để đảm bảo sức khỏe, an toàn của người dân.