(VTC News) - Trước thông tin tín dụng cho bất động sản sẽ bị siết chặt, nhiều chuyên gia đã đưa ra những cách khác nhau để tìm nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản.
Vốn dành cho thị trường bất động sản hiện chủ yếu vẫn từ hai nguồn chính là tín dụng ngân hàng và tiền đóng góp của người mua nhà, chiếm khoảng 85 - 90%. Cả hai nguồn vốn này đều ẩn chứa những rủi ro.
Tại hội thảo "Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 2016", GS. Đặng Hùng Võ phân tích, nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại biến động khó lường theo các chính sách tài chính, tiền tệ. Mỗi khi Nhà nước điều chỉnh chính sách là lãi suất tín dụng cũng biến động theo. Hơn nữa, tín dụng trung hạn và dài hạn rất hạn chế, chủ yếu là cho vay ngắn hạn.
“Lãi suất cho vay giai đoạn 2009 - 2010 lên đến 25%. Với lãi suất này, các doanh nghiệp rất khó đầu tư có lãi. Lãi suất hiện nay tuy đã giảm nhiều nhưng vẫn là 8 - 10%, trong khi các nước chỉ là 4 - 5%”, ông Võ cho hay.
Đối với nguồn vốn trực tiếp từ người mua, theo các chuyên gia BĐS, cách huy động vốn này tuy phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam hiện nay nhưng là rủi ro rất lớn cho người góp vốn.
“Người mua có thể gặp rủi ro về thời hạn bàn giao, về chất lượng, mẫu mã sản phẩm. Nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được nhà”, ông Võ phân tích.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) lại cho rằng, tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường bất động sản. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%. Vốn tín dụng ngân hàng chiếm 40% chưa phải là thấp. Hệ số rủi ro bất động sản hiện là 150%, giữ được mức này thì tốt, còn không lên tối đa là 200%. Cần quản lý chặt các dự án. Chính sách bảo lãnh cần loại bỏ những nhà đầu tư bất động sản không có vốn tài chính và cần phải kiểm soát tốt hơn thị trường tranh chấp bất động sản.
Ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu, vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.
Vì vậy siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.
Cùng quan điểm không nên ngăn vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản, TS. Ngô Thị Phương Thảo (Khoa Bất động sản và KTTN – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, khi Nhà nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch.
“Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng”- bà Thảo lưu ý.
Theo phân tích của bà Thảo, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,… còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân.
Đa số các chuyên gia đều cho rằng không nên thắt chặt tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này, tuy nhiên, ngoài nguồn vốn từ ngân hàng và huy động từ người dân, các chuyên gia cũng gợi mở thêm nhiều kênh mới để huy động cho thị trường bất động sản Việt Nam.
GS. Đặng Hùng Võ cho biết, tại các nước, thu hút vốn từ thị trường chứng khoán là một giải pháp. Ngoài việc các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán để huy động vốn, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng.
“Ở Việt Nam, cơ chế mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu”, ông Võ cho biết.
Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư bất động sản và thu hút vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán. Khung pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản đã được quy định tại một số nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tuy nhiên ở Việt Nam hiện vẫn chưa có quỹ đầu tư nào được thành lập.
Ông Võ cũng gợi mở một giải pháp vốn nữa là tạo cơ chế thế chấp bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy vậy, nguồn vốn này hiện chưa được pháp luật cho phép.
Châu Anh
Vốn dành cho thị trường bất động sản hiện chủ yếu vẫn từ hai nguồn chính là tín dụng ngân hàng và tiền đóng góp của người mua nhà, chiếm khoảng 85 - 90%. Cả hai nguồn vốn này đều ẩn chứa những rủi ro.
Tại hội thảo "Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản 2016", GS. Đặng Hùng Võ phân tích, nguồn vốn tín dụng từ các ngân hàng thương mại biến động khó lường theo các chính sách tài chính, tiền tệ. Mỗi khi Nhà nước điều chỉnh chính sách là lãi suất tín dụng cũng biến động theo. Hơn nữa, tín dụng trung hạn và dài hạn rất hạn chế, chủ yếu là cho vay ngắn hạn.
 |
| Ảnh minh họa |
Đối với nguồn vốn trực tiếp từ người mua, theo các chuyên gia BĐS, cách huy động vốn này tuy phù hợp với hoàn cảnh Việt Nam hiện nay nhưng là rủi ro rất lớn cho người góp vốn.
“Người mua có thể gặp rủi ro về thời hạn bàn giao, về chất lượng, mẫu mã sản phẩm. Nhiều trường hợp góp vốn rồi nhưng không nhận được nhà”, ông Võ phân tích.
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) lại cho rằng, tín dụng ngân hàng vẫn là số 1 với thị trường bất động sản. Mặc dù tín dụng chỉ chiếm 10%, nhưng thế chấp tài sản chiếm đến 65-70%. Vốn tín dụng ngân hàng chiếm 40% chưa phải là thấp. Hệ số rủi ro bất động sản hiện là 150%, giữ được mức này thì tốt, còn không lên tối đa là 200%. Cần quản lý chặt các dự án. Chính sách bảo lãnh cần loại bỏ những nhà đầu tư bất động sản không có vốn tài chính và cần phải kiểm soát tốt hơn thị trường tranh chấp bất động sản.
Ông Nghĩa cho rằng việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu, vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.
Vì vậy siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như Luật Kinh doanh bất động sản đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.
Cùng quan điểm không nên ngăn vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản, TS. Ngô Thị Phương Thảo (Khoa Bất động sản và KTTN – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, khi Nhà nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch.
“Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng”- bà Thảo lưu ý.
Theo phân tích của bà Thảo, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,… còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân.
Đa số các chuyên gia đều cho rằng không nên thắt chặt tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này, tuy nhiên, ngoài nguồn vốn từ ngân hàng và huy động từ người dân, các chuyên gia cũng gợi mở thêm nhiều kênh mới để huy động cho thị trường bất động sản Việt Nam.
GS. Đặng Hùng Võ cho biết, tại các nước, thu hút vốn từ thị trường chứng khoán là một giải pháp. Ngoài việc các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán để huy động vốn, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng đã được áp dụng.
“Ở Việt Nam, cơ chế mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả bất động sản theo số lượng cổ phiếu”, ông Võ cho biết.
Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ đầu tư bất động sản và thu hút vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán. Khung pháp luật về quỹ đầu tư bất động sản đã được quy định tại một số nghị định của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Tuy nhiên ở Việt Nam hiện vẫn chưa có quỹ đầu tư nào được thành lập.
Ông Võ cũng gợi mở một giải pháp vốn nữa là tạo cơ chế thế chấp bất động sản ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài. Đây là cách tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Tuy vậy, nguồn vốn này hiện chưa được pháp luật cho phép.
Châu Anh
Bình luận