Bất động sản hết thời 'lướt sóng'?

Đó là nhận định của ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội.

Mỗi cơn sốt đất đi qua đều để lại rất nhiều hệ luỵ không chỉ cho nhà đầu tư nhỏ lẻ mà cả những người dân cũng như chính quyền địa phương. Nhà đầu tư thua thiệt, người dân không có đất canh tác, đất dự án bỏ hoang, ảnh hưởng đến kinh tế xã hội và mỹ quan của địa phương đó.

Nhiều người vẫn không thể quên được cơn sốt đất tại Ba Vì (Hà Nội) cuối những năm 2008 khi có thông tin khu vực này sẽ trở thành trung tâm hành chính của thủ đô sau khi sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội. Một "cơn bão" giá đất quét qua khu vực này, chỉ sau một đêm ngủ dậy, giá đất tăng 5-10 giá, khiến nhiều người lao vào buôn đất.

Hồi đầu năm 2018, một loạt cơn sốt bất động sản tại Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Nha Trang, ven đô TP.HCM… đã kéo theo một loạt hệ luỵ. Nhà đầu tư cuối cùng chưa kịp tháo chạy khỏi "cơn sóng" đã gánh chịu hậu quả khi giá đất ngày một giảm, thậm chí có địa phương còn cấm các hoạt động giao dịch mua bán đất nông nghiệp.

Mới đây nhất, cơn sốt đất tại Đà Nẵng và cơn sốt đất Vân Đồn trở lại, khiến nhiều khách hàng lại "lao" vào một cơn sóng mới. "Cò" đất đã dựa vào những thông tin quy hoạch như thành lập quận mới, xây dựng trường đua ngựa… tại Đà Nẵng để thổi giá đất cao chót vót so với giá trị thực.

Tại Vân Đồn, nhiều nhà đầu tư bị kẹt từ trước khi có thông tin thông qua Luật Đặc khu, đã sử dụng môi giới không chuyên thổi giá đất với nhiều thông tin các dự án lớn đang được triển khai.

Theo quy luật, người lướt sóng trước được hưởng lợi, người lướt sau phải chịu hậu quả khi các thông tin thổi giá, tạo sóng bị chính quyền địa phương ngăn chặn, giá đất chỉ có giảm và chưa biết ngày nào hoàn lại được vốn.

Đánh giá về hiện tượng đầu cơ lướt sóng, ôm trái đắng của các nhà đầu tư đi sau, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội, phân tích năm nào cũng có cơn sốt nhẹ tại một số khu vực đất nền đang phát triển.

Đây là cú hích nhẹ, ngoài địa bàn được công bố thông tin chính thức, cũng do nhà đầu tư, cò mồi tác động rất nhiều. Họ tìm cách đẩy thị trường và trục lợi trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, ông Hiển khẳng định, tại thời điểm này, không có câu chuyện nào, sản phẩm nào của bất động sản có thể đầu tư lướt sóng được.

Theo ông Hiển, sản phẩm bất động sản phải đầu tư trung hạn và dài hạn. Đây là thực trạng mà nhiều người nhầm lẫn. "Với đất nền, nó là sản phẩm đầu tư dài hạn vì đất nền không quy định xây nên có người đầu tư mua rồi 20 năm sau mới quay lại xây cho con cháu".

"Câu chuyện mua nhà lướt sóng chỉ xảy ra cách đây 10-15 năm trước. Ngày nay, thị trường bất động sản phát triển nhanh, minh bạch và hầu như đều có khung giá chuẩn, nên nó chỉ đẩy lên giá cao khi nguồn cung khan hiếm và lượng cầu quá cao", ông Hiển nói.

Ông Hiển lấy ví dụ, ở Đông Anh (Hà Nội), trên con đường chính, đất không sinh ra được, những ai đã đầu tư thì đã mua rồi, người đang có nhu cầu muốn mua nhưng không ai bán. Do vậy, chắc chắn người có đất sẽ đưa ra giá không liên quan gì đến bước giá họ đã mua trước đó.

Với đất Đông Anh, ba năm trở lại đây, năm nào cũng có cơn sốt nhẹ, đây là cú hích nhẹ, ngoài những nơi có thông tin chính thức, khu vực này đã bị cò đất đẩy giá lên.

"Giá trị thương mại khu đất nào tốt sẽ tăng. Tại thời điểm này, không có câu chuyện riêng, không thể đầu tư lướt sóng, vì bất động sản là đầu tư trung và dài hạn", ông Hiển cho hay.

Hiện khu vực Đông Anh, giá đất đang được đẩy lên 10–15 giá so với một năm trước. Ông Hiển khuyên các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ, giá trên mạng chỉ là giá chào, còn giá giao dịch thực tế bao nhiêu, khách hàng cần tìm hiểu kỹ.

"Nếu tôi là người đầu tư, tôi phải gặp 10 hộ dân xung quanh để tìm hiểu giao dịch gần nhất là bao nhiêu. Có nhiều người chào giá 50 triệu đồng/m2 nhưng giao dịch thực tế chỉ 35 triệu đồng/ m2. Mọi người nên dành thời gian đi khảo sát thị trường", ông Hiển đưa ra lời khuyên.

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam và ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group, cho rằng hiện nay đầu tư bất động sản không phải ăn xổi ở thì, mà phải có chiến lược đầu tư dài hạn, nhất là đất nền. Còn nếu cứ chạy theo sóng, theo môi giới, nhà đầu tư dễ dàng bị cuốn vào cơn lốc, mà chính nhà đầu tư chịu hậu quả đầu tiên.