3 luật bất động sản có hiệu lực, những điểm nào còn nghẽn?

Quy định phải có đất ở mới làm được dự án

Theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 129/2024/QH15 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025, điều chỉnh chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024 không có phần xem xét thông qua dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở không có “đất ở".

Khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được hình thành thông qua việc Nhà nước thu hồi đất.

Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được Nhà nước điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại) sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách Nhà nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.

"Mục tiêu của quy định về việc phải có “đất ở” khi thực hiện dự án nhà ở mà các nhà làm luật hướng đến là để hạn chế chuyển các dự án nông nghiệp, sản xuất kinh doanh sang làm nhà ở thương mại; sâu xa hơn là hạn chế thất thoát ngân sách do chuyển mục đích sử dụng đất dự án không qua đấu giá.

Tuy nhiên, cách tiếp cận theo góc độ này vô hình trung tạo ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại", ông Tuấn nhấn mạnh. 

Ông Tuấn cho rằng, việc chống thất thoát ngân sách Nhà nước trong quá trình thực hiện các dự án nhà ở thương mại là ở bước cơ quan thẩm quyền xác định giá đất chính xác hay không, chứ không phải ở bước lựa chọn nhà đầu tư.

Một dự án đấu giá mà cơ quan có thẩm quyền xác định giá đất không phù hợp cũng sẽ gây thất thoát ngân sách. Ngược lại, một dự án chấp thuận nhà đầu tư nhưng xác định đúng giá đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ không có thất thoát tiền sử dụng đất.

Đồng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, số lượng dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, tức đáp ứng quy định chỉ chiếm dưới 1%. Còn dự án có dính đất ở và đất khác chiếm đến 95%. Do đó, cần thiết bổ sung cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Xác định giá đất vẫn gây rủi ro

Một "điểm nghẽn" khác được luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra là việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi “đột phá”. Luật Đất đai sửa đổi vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ).

"Tuy nhiên, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm…định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ phần trăm (%) giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm (như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra) có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất", ông Tuấn đánh giá.

Trong bối cảnh như vậy, theo ông Tuấn, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Như vậy, cách thức xác định giá đất về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, cho dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. 

Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản có thể dù có được cải thiện nhất định nhưng vẫn có thể sẽ là “điểm nghẽn” nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. 

"Khi tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản "chân ướt chân ráo" vào thị trường, gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng. 

Nếu không “xoay” được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp rơi vào thế kẹt: tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng", ông Tuấn phân tích.

Hủy thầu nếu chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư

Một điểm mới rất quan trọng tại Khoản 8 Điều 126 Luật Đất đai năm 2024, quy định khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập không ứng đủ vốn trong vòng 06 tháng kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền để thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư thì sẽ bị hủy kết quả trúng thầu.

Tuy nhiên, theo luật sư Tuấn, việc hủy kết quả trúng đấu thầu quy định nêu trên cũng có thể đặt ra một số vấn đề pháp lý về tính đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đấu thầu năm 2023 cũng như những khó khăn, vướng mắc mà các doanh nghiệp thực hiện các dự án bất động sản có thể gặp phải khi triển khai quy định mới này.

Cụ thể, theo Luật Đấu thầu, không có trường hợp hủy thầu do chậm ứng vốn bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thực tế cho thấy, với dự án sử dụng đất có quy mô lớn, có phân kỳ tiến độ đầu tư các giai đoạn khác nhau nên tiến độ thu hồi đất cũng cũng được phân kỳ làm nhiều lần tương ứng. 

"Như vậy, với dự án có quyết định thu hồi đất ở nhiều giai đoạn (phân kỳ) khác nhau, các lần thu hồi trước doanh nghiệp đều ứng đủ vốn, nếu chỉ chậm ứng vốn bồi thường hỗ trợ tái định cư trong một lần thì có bị hủy toàn bộ kết quả lựa chọn nhà đầu tư đối với toàn bộ dự án không?", ông Tuấn đặt câu hỏi.

Theo ông Tuấn, việc giải quyết hậu quả pháp lý trong các trường hợp như vậy là vô cùng phức tạp và phát sinh nhiều vướng mắc. Vì vậy, các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án có sử dụng đất cần lường trước tình huống pháp lý (mới phát sinh) liên quan đến hậu quả pháp lý trong trường hợp chậm bố trí vốn để bồi thường hỗ trợ tái định cư, qua đó có sự chuẩn bị kỹ về nguồn tài chính để tránh rủi ro bị hủy thầu phát sinh.