Nhiều dự án BĐS huy động vốn khi chưa hoàn thiện pháp lý

Huy động vốn trái phép

Trong cơn sốt bất động sản 2007-2008 nhiều người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp đã ngậm "trái đắng" vì hợp đồng góp vốn. Mười năm sau trong cơn sốt bất động sản 2016-2018 này, một kịch bản rủi ro đang được lặp lại khi những hợp đồng lách luật tiếp tục được chủ đầu tư tự soạn thảo nhằm huy động dòng tiền từ người mua một cách nhanh nhất.

Không khó để tìm ra các dự án căn hộ tại TP.HCM dù chưa xong móng nhưng đã huy động tiền của khách hàng tới 70% tổng giá trị căn hộ.

Trong vai người mua nhà, chúng tôi tiếp cận dự án Green Mark nằm trên đường Lê Thị Riêng, phường Thới An, quận 12, TP.HCM. Đây là dự án do Công ty TNHH Kinh Doanh Nhà Đạt Gia (Công ty Đạt Gia) làm chủ đầu tư với tổng diện tích 11,751 m², được thiết kế 751 sản phẩm từ căn hộ để ở đến các căn thương mại.

Tiếp cận chúng tôi, một nhân viên bán hàng tại dự án này đon đả: “Em nghĩ chị nên nhanh chóng đặt chỗ đi vì dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, giá lại đặc biệt rẻ với chỉ 20 triệu đồng/m². Chị mua để đầu tư hay ở đều được. Bây giờ em chỉ nhận giữ chỗ nhưng ngày 8/12 tới đây dự án sẽ được mở bán chính thức, nếu chị đặc cọc 50 triệu đồng thì sẽ được ưu tiên nhận căn hộ theo ý muốn”.

Trên thị trường mua bán dự án này đang được rao bán rầm rộ, tiền huy động cũng đã chảy về túi chủ đầu tư. Thế nhưng khi chúng tôi thắc mắc về vấn đề pháp lý và tiến độ dự án đã hoàn thành chưa thì nhân viên này thú nhận hiện dự án vẫn chưa có giấy phép xây dựng, chỉ đang trong quá trình chuẩn bị thi công. 

Ghi nhận thực tế của PV VTC News, hiện dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, cỏ mọc um tùm, một vài máy móc và thiết bị xây dựng được bày bừa ngổn ngang. Dự án được bao quanh bởi những biển quảng cáo, chưa có dấu hiệu thi công.

Tình trạng các doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản "bán lúa non" nhằm huy động vốn trái phép đang diễn ra tràn lan tại TP.HCM. Tương tự, tại dự án Gem Riverside (khu Nam Rạch Chiếc, phường An Phú, quận 2) do Tập đoàn Đất Xanh làm chủ đầu tư cũng đang khiến nhiều khách hàng hoang mang khi đã đóng tiền nhưng dự án chưa triển khai.

Theo tìm hiểu của PV, đến thời điểm hiện tại, Tập đoàn Đất Xanh đã cho phép hàng nghìn khách hàng đặt cọc giữ chỗ đến block thứ 12 của dự án. Trong khi đó dự án đang trong quá trình thanh tra, chưa có dấu hiệu thi công.

Trong vai khách hàng, PV VTC News liên hệ đến một số điện thoại được ghim trên các website rao bán dự án, người này cho biết là nhân viên môi giới của Tập đoàn Đất Xanh.

"Dự án có giá khoảng 40 triệu đồng/m², dự kiến quý III năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Bên em đã mở bán xong 8 block và hiện đang bán tiếp block thứ 9 và 10. Bây giờ nếu chị mua, chị sẽ ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ 50 triệu đồng, nếu không mua bên em sẽ hoàn lại tiền. Dự án đang rất "hot", hơn 1.000 đặt cọc giữ chỗ rồi, nếu chị không nhanh tay sợ sẽ hết hàng", nhân viên này thông tin.

Về tiến độ dự án, nhân viên này cho biết, dự án có phần móng liền cho cả 12 block, hiện chủ đầu tư đang chuẩn bị thi công phần móng. "Do dự án chưa hoàn thiện móng, đang trong quá trình thanh tra nên chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán, vì vậy bên em phải ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để lách luật, mà cái này thì dự án nào cũng làm nên chị yên tâm", nhân viên bán hàng nói thêm.

Như vậy tính toán sơ bộ hiện dự án đã có hơn hơn 1.000 người đóng tiền đặt cọc giữ chỗ, như vậy Tập đoàn Đất Xanh đã tạm bỏ túi hàng chục tỷ đồng từ việc huy động vốn trái phép này.

Điển hình tại một dự án B. trên đường Phổ Quang, quận Tân Bình (TP.HCM) hiện nay dù người mua nhà tại dự án này đã nhận nhà vào ở gần một năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán.

Anh Khôi một chủ căn hộ tại dự án này cho biết, dù đã nhận nhà vào sinh sống từ đầu năm 2018 và đóng 70% tiền nhưng chủ đầu tư vẫn chưa ký được hợp đồng mua bán mà vẫn ký hợp đồng cọc. "Tôi mua căn hộ 73 m², giá 2,4 tỉ đồng. Tiền đã đóng, nhà đã nhận nhưng không thể ký hợp đồng mua bán và làm các thủ tục sở hữu nhà ở sau đó. Điều này khiến việc giao dịch mua bán, thế chấp căn hộ của chúng tôi gặp khó khăn. Việc làm các thủ tục đăng ký hộ khẩu cho con cái đi học cũng gặp nhiều khó khăn" - anh Khôi nói. 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, lý do khiến dự án này chưa ký được hợp đồng mua bán là do chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất. 

Thế nhưng hàng ngàn khách hàng tại dự án B. này còn may mắn hơn khi nhà vẫn được bàn giao, tại nhiều dự án khác khách hàng "méo mặt" vì chủ đầu tư ôm tiền huy động của khách và dự án nhiều năm vẫn chỉ là bãi đất bỏ hoang. Trong khi đó, pháp lý hợp đồng ký với chủ đầu tư có tính pháp lý rất yếu khi xảy ra tranh chấp vì đây chỉ là hợp đồng tư vấn, hợp đồng cọc, hợp đồng dịch vụ, hợp đồng góp vốn... chứ không phải hợp đồng mua bán. 

Đẩy khách hàng vào thế... đã rồi

Trao đổi về thực tế này ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, những dự án bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đều được công bố trên cổng thông tin điện tử của Sở. Thế nhưng, qua kiểm tra thì cả 2 dự án Green Mark  và Gem Riverside đều không hề có trên cổng thông tin điện tử của sở này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện luật Kinh doanh BĐS không cấm chuyện chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo luật dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật dân sự cũng không quy định đặt cọc là bao nhiêu, nên thực tế khi giao dịch nhà phố, khách hàng thường đặt cọc từ 2 - 10% còn căn hộ, biệt thự có khi lên đến 30% tổng giá trị. Những điều luật về kinh doanh bất động sản, tài sản hình thành trong tương lai đã quy định rất rõ ràng. Tuy nhiên, để huy động được vốn, dường như chủ đầu tư đã "quên" những điều luật này. Và khi xảy ra rủi ro, người chịu "trái đắng" luôn là khách hàng.

"Ở đây cần có sự vào cuộc quyết liệt hơn của cơ quan quản lý nhà nước, người mua nhà, đầu tư thứ cấp cần tìm hiểu kỹ về uy tín của chủ đầu tư, pháp lý dự án và đặc biệt là hợp đồng ký kết với bên bán nhà để hạn chế rủi ro" - ông Châu nói. 

Nói về những sai phạm trong việc chưa đủ điều kiện vẫn rao bán, luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Phó Giám đốc Công ty Luật TAT Law Firm (quận 1, TP.HCM) cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án chung cư chỉ được chấp thuận đủ điều kiện bán khi làm xong móng, xong cơ sở hạ tầng. Vậy nên, dự án vẫn chưa hoàn thiện các yêu cầu trên mà rao bán, huy động tiền của khách hàng là sai luật. 

"Hiện nay, trên thị trường BĐS Việt Nam, khi triển khai các dự án hàng nghìn tỷ thì không có mấy chủ đầu tư sẵn tiềm lực tài chính để triển khai các dự án lớn như vậy, con số làm được chỉ đếm trên đầu ngón tay. Vì vậy, các chủ đầu tư cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật.  

Thế nên, hiện tại có rất nhiều rủi ro cho người mua nhà. Đó là dự án không được triển khai, dự án bị thu hồi, hoặc phổ biến nhất là dự án chậm tiến độ. Tất cả thiệt hại đổ lên vai khách hàng, lúc này khách hàng đã bị đẩy vào thế... đã rồi", bà Thảo nhấn mạnh.

Câu hỏi được đặt ra, liệu những khuyến cáo của luật sư có trở thành sự thật khi chủ đầu tư thực hiện việc "bán nhà trên giấy"? Trong khi dự án chưa hề có bất kỳ thủ tục pháp lý nào, vẫn là bãi đất trống nhưng đã rao bán rầm rộ, việc huy động vốn trái phép một cách ngang nhiên như vậy cơ quan chức năng biết hay không?

Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014: Điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; 

Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. 

Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý của Sở Xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.

>>> Đọc thêm: Tràn lan dự án 'bán nhà trên giấy', khách hàng có nguy cơ bị 'úp sọt'