Người Trung Quốc mua lượng lớn condotel ở Việt Nam

Nhiều người Trung Quốc mua condotel

Tại Hội Thảo" Xu Hướng Mới & Cơ Hội Đầu Tư BĐS Nghỉ Dưỡng Nửa Cuối 2019", đánh giá về tình hình bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý I/2019 thu hút đầu tư nước ngoài Việt Nam khoảng 1,7 tỷ USD, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2018. Riêng bất động sản trong 3 năm trở lại đây luôn luôn đứng thứ 2, trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong năm 2018 có đến hơn 7.800 căn hộ condotel được giao dịch, tỷ lệ hấp thụ hơn 92%. Chứng tỏ năm 2018 lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng được sự quan tâm rất nhiều.

Tuy nhiên, theo ông Dương Đức Hiển - Giám Đốc Bộ Phận Kinh Doanh Nhà Ở, Savills Miền Bắc & Miền Trung cho biết, 6 tháng đầu năm nay,tình hình bất động sản nghỉ dưỡng tương đối trầm lắng.

Cụ thể, chưa có quá nhiều các dự án mở bán thay vào đó từ đầu năm đến nay các nha đầu tư có xu hướng tìm đến các dự án đất nền, nhà phố tại các thành phố lớn. Cũng các thị trường đất nền thuộc các đô thị vệ tinh, lân cận thành phố lớn nổi lên.

Tính từ hội nghị APEC 2017 cho tới giờ ghi nhận làn sóng nhà đầu tư là cá nhân không chỉ là nước trong khu vực còn đến từ các nước Tây Âu, Mỹ đến tìm kiếm cơ hội đầu tư ở Việt Nam rất nhiều. Trong đó, nhà đầu tư Trung Quốc chiếm số lượng lớn.

Các nhà đầu tư Trung Quốc thường rất táo bạo, họ cũng là những nhà đầu tư khác hẳn so với các nhà đầu tư đến từ Mỹ, Hàn Quốc hay Nhật Bản thường có những nghiên cứu rất là sâu nhưng các nhà đầu tư Trung Quốc khi vào thì đầu tư rất là nhanh.

Gần đây ghi nhận, các nhà đầu tư Trung Quốc mua một lượng rất lớn condotel  Đây cũng được xem là cầu nối để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

“Nhìn chung, chúng ta vẫn đang thu hút được rất nhiều nhà đầu tư. Tôi ví dụ như đi xuống phía Nam Hội An, có rất nhiều dự án mặc dù chưa đi vào vận hành khai thác, nếu chỉ đứng nhìn về quy mô, vốn đầu tư người ta đang đầu tư vào thì có thể thấy con số lên đến hàng trăm triệu USD mỗi dự án”, ông Hiển dẫn chứng.

Cũng theo ông Hiển, nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện nay tự tin vào thị trường bất động sản đến mức có một số dự án trước đây phải ra được sổ sở hữu 50 năm thì họ mới mua nhưng hiện nay ghi nhận có một số trường hợp khách hàng chấp nhận mua dứoi dạng hợp đồng thuê dài hạn.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng chỉ ra, ở Việt Nam condotel còn nhiều điểm chưa rõ ràng. Ví dụ, ở nước ngoài khi quyết định mua một bất động sản thì khách hàng đóng 10% giá trị căn hộ, phần còn lại là chủ đầu tư phải đảm bảo cái tài chính để phát triển dự án cho đến khi bàn giao cho khách, khi đó khách mới ký hợp đồng thanh toán 90% còn lại.

Như vậy, ở nước ngoài họ đã xây dựng được những quy định rất an toàn, tiêu chuẩn cho các nhà đầu tư khắt khe. Chúng ta hiện nay chủ yếu là thanh toán theo tiến độ xây dựng của dự án. Do đó, các nhà đầu tư nước ngoài thường có rất nhiều câu hỏi mà chưa thể giải đáp hết cho họ.

Ví dụ, họ mua một bất động sản có thời hạn sở hữu 50 năm sau thời gian đó phải đóng bao nhiêu tiền nữa để tôi gia hạn thêm 50 năm nữa thì cũng không phải dễ dàng để giải thích cho các nhà đầu tư quốc tế.

Nên coi Condotel là bất động sản đa công năng

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, trên tầm nhìn dài hạn thì cung về condotel ở Việt Nam chưa thể vượt cầu. Tình trạng giảm giao dịch condotel hiện nay chỉ mang tính địa phương và tức thời. Có thể lý do chính làm giảm giao dịch lại chính là những nhược điểm về chính sách, pháp luật đã được đề cập ở trên.

“Đừng coi các loại condotel, officetel hay shop house... là những loại bất động sản mới và luống cuống vì những cái tên mới đặt. Trên thị trường hiện nay đã xuất hiện những dự án đưa ra những sản phẩm bất động sản vừa để ở (condominium), vừa để làm văn phòng cho thuê (office) và vừa để cho thuê lưu trú (hotel)… Do đó, vấn đề không phải là tên gọi nào mà phải tập trung vào công năng gì để quyết định chế độ sử dụng đất cho phù hợp”, ông Võ nhận định.

Hay nói cách khác, vấn đề ở đây là cần nhìn vào bản chất của các loại bất động sản đang được quan tâm này. Đó là những bất động sản đa công năng, có thể vừa để ở, vừa để cho thuê lưu trú, vừa để làm văn phòng, cũng như vừa để ở và vừa để làm cửa hàng.

Không có gì mới khi tất cả các nhà mặt phố ở Việt Nam đều là nhà ở nhưng cũng là cửa hàng. Chế độ sử dụng đất là đất ở được sử dụng lâu dài, công năng cửa hàng được coi là phụ. Nếu có hoạt động kinh doanh tại cửa hàng, thì thu các loại thuế liên quan đến kinh doanh.

Câu chuyện quản lý đối với các bất động sản đa công năng thực sự rất đơn giản. Cái chính là phải chính thức thừa nhận khái niệm "bất động sản đa công năng" này trong pháp luật và có cách hướng dẫn áp dụng khung pháp luật hiện hành.

Hiện nay vấn đề bất động sản đa công năng đang dẫn tới sự áp dụng pháp luật rất khác nhau tại các địa phương khác nhau. Khi pháp luật mà áp dụng được nhiều cách thì sẽ dẫn tới hai hệ quả. Thứ nhất thiếu bình đẳng và công bằng trước công lý. Thứ hai là nguy cơ tham nhũng xẩy ra.

Như vậy, vấn đề trọng tâm về hoàn thiện khung pháp luật ở đây là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 theo hướng thừa nhận và quản lý kinh doanh các bất động sản đa công năng vào mục đích du lịch và sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng quy định cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với các bất động sản đa công năng, trong đó cho phép chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn mục đích sử dụng đất chính. Sử dụng đất ổn định lâu dài thì giá đất cao, còn thuê đất 50 năm thì giá đất thấp hơn.