Dự án bị siết nợ, khách hàng tìm ai để đòi quyền lợi?

Thời gian gần đây, thông tin nhiều dự án bị thế chấp ngân hàng, như dự án Tokyo Tower, Saigon One Tower bị thu giữ để xử lý nợ xấu, đã khiến nhiều người mua nhà lo lắng. Vậy trong trường hợp khách hàng mua phải dự án bị siết nợ, người mua nhà sẽ được giải quyết thế nào?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, dự án bị siết nợ, theo quy định về thứ tự ưu tiên giải quyết, tiền nợ thuế, các nghĩa vụ liên quan đến Nhà nước nếu có của chủ đầu tư sẽ ưu tiên xử lý trước.

Tiếp đến là xử lý cho đơn vị có giao dịch bảo đảm, đó là ngân hàng. Khi những đối tượng trên được ưu tiên xử lý nợ trước, số tiền còn lại mới được dùng để xử lý tiếp cho khách hàng vì đối tượng này không có giao dịch bảo đảm.

Dù thực hiện cách nào thì cũng phải dựa trên nguyên tắc là ngân hàng chỉ được thanh toán trong phạm vi được bảo đảm, nếu dôi dư thì phải trả chủ đầu tư.

Nhưng Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội lại không có quy định nào về thứ tự chi trả hoặc phong tỏa đối với số tiền dôi dư này, ngoại trừ các biện pháp hành chính (nợ thuế, xử phạt,….) hoặc các biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án có thể thực hiện ngay.

Ở góc độ pháp lý, việc xử lý tài sản là các dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng cho thấy nhiều vấn đề cần xem xét. Thậm chí, quyền lợi người mua nhà dường như bị bỏ quên.

Trường hợp thứ nhất, nếu việc giao kết hợp đồng mua căn hộ khi dự án đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật, thời điểm ký kết hợp đồng trước thời điểm thế chấp thì quyền lợi người mua nhà phải được đảm bảo.

Trường hợp thứ hai, nếu có việc giao kết hợp đồng mua căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật, hoặc sau thời điểm chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng và không có văn bản đồng ý bán, thì những hợp đồng mua bán căn hộ này bị vô hiệu, người mua thành chủ nợ của chủ đầu tư.

Điều đáng nói, tại các dự án thế chấp, các ngân hàng thường vẫn cho chủ đầu tư tổ chức bán sản phẩm để dễ thu nợ, nhưng không giải chấp rút bớt tài sản bảo đảm, không ra văn bản xác nhận cho chủ đầu tư được bán, không giảm trừ số nợ của chủ đầu tư.

Sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua chuyển tiền thanh toán tiền vào chính ngân hàng nhận thế chấp dự án. Đến nay, vẫn chưa có ngân hàng nào áp dụng biện pháp phòng ngừa, ngăn chặn chủ đầu tư bán cho người mua hoặc ra thông báo dự án đang bị thế chấp để người mua biết.

Xét theo quy định tại Bộ luật Dân sự thì ngân hàng phải chịu trách nhiệm với người mua nhà ở những trường hợp này, cho dù người mua ký hợp đồng mua nhà bị vô hiệu thì ngân hàng vẫn phải có trách nhiệm bồi thường cho người mua khoản tiền đã thanh toán. Tuy nhiên, rất tiếc là trong các trường hợp này, ngân hàng vẫn im lặng, còn người mua nhà rơi vào cảnh mang danh chủ nợ nhưng không thu lại được đồng nào khi xử lý tài sản bảo đảm.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014 đã quy định chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, điều này góp phần hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Theo đó, Ngân hàng cần phải quản lý chặt dòng tiền, thực hiện đầy đủ trách nhiệm và giám sát chủ đầu tư, giám sát tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thu hồi vốn vay.