Bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn, phần thiệt nhiều thuộc về người dân

Thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chiều 19/6, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định cho biết, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã họp phiên chuyên đề cho ý kiến về luật này ngày 12/4 và đã ra thông báo kết luận.

Xác định rõ khái niệm, phạm vi đối tượng kinh doanh bất động sản

Theo Phó Chủ tịch Nguyễn Khắc Định, dự thảo trình Quốc hội lần này chưa thể hiện hết các yêu cầu của UBTVQH khi khái niệm “kinh doanh” phải được sử dụng thống nhất trong toàn bộ hệ thống pháp luật, nhưng dự thảo luật dùng không đúng.

“Cần phân biệt rất rõ hành vi trao đổi, mua bán theo pháp luật dân sự với hoạt động mua bán bất động sản chuyên nghiệp, do chủ thể kinh doanh thực hiện. Tổ chức, cá nhân có quyền mua bán bất động sản, nhưng để trở thành chủ thể kinh doanh thì phải lập doanh nghiệp, đáp ứng những điều kiện nhất định, được pháp luật công nhận thì mới được. Tương tự, với đối tượng kinh doanh, không phải bất động sản nào được đem mua bán cũng là đối tượng của luật này”, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nêu ý kiến.

“Cái nhà đang ở được một cá nhân bán đi, một doanh nghiệp giải thể, phá sản, bán trụ sở đi thì những bất động sản này không phải đối tượng của luật này. Chính vì có sự nhầm lẫn về khái niệm và khoanh định không đúng phạm vi, đối tượng, nên dự án luật nhìn chung còn rất nhiều điều phải chỉnh lý”, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định chỉ rõ.

Chia sẻ quan điểm trên, đại biểu Phan Đức Hiếu, đoàn Thái Bình chỉ ra nhiều khoản chồng chéo giữa Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Luật Nhà ở do các khái niệm không được xác định rõ. 

“Tất cả những hoạt động liên quan đến hoạt động chuyên nghiệp để tìm kiếm lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản thì quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Luật Nhà ở chỉ nên điều chỉnh về sở hữu nhà ở. Ngay vấn đề quản lý nhà chung cư, cá nhân tôi cho rằng, đó là hoạt động kinh doanh liên quan đến bất động sản”, đại biểu đoàn Thái Bình kiến nghị.

“Cần phân định rõ và rạch ròi tốt nhất phạm vi điều chỉnh của hai luật để tránh các vùng xám, vùng chồng lấn, bởi khi áp dụng trên thực tế có thể gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện”, đại biểu Phan Đức Hiếu cho hay.

Không nên bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn

Theo đại biểu Hoàng Ngọc Định, đoàn Hà Giang, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định bắt buộc phải giao dịch bất động sản qua sàn. Quy định như vậy sẽ gây ra nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện, vì dự thảo luật không giải thích về lý do các giao dịch bất động sản bắt buộc phải qua sàn, cũng chưa có thông tin về những nghiên cứu, khảo sát, đánh giá tác động của quy định này.

 “Cơ chế kiểm soát này đã từng bị bãi bỏ với rất nhiều bất cập thì việc khôi phục lại trong dự thảo luật tôi cho là chưa hợp lý. Cần phải xem xét thận trọng và kỹ lưỡng”, đại biểu đoàn Hà Giang nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo đại biểu Hoàng Ngọc Định, quy định cần thiết hơn là công chứng các giao dịch bất động sản, thì lại không bắt buộc. 

“Các nước phát triển (chẳng hạn như đa số các nước trong EU) đều quy định phải công chứng. Trong bối cảnh cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia đang được xây dựng, hoàn thiện, chất lượng hoạt động công chứng ngày càng tốt hơn thì việc công chứng hiệu quả hơn nhiều trong việc ngăn ngừa các hành vi gian lận, tiêu cực”, đại biểu Hoàng Ngọc Định chỉ rõ.

“Xét về mặt lợi ích và mục đích hoạt động, sàn giao dịch bất động sản có xu hướng gắn kết và có mối liên hệ về lợi ích với các chủ đầu tư nhiều hơn là với người tiêu dùng. Do vậy, không thế đòi hỏi ở sàn yếu tố khách quan trong các hoạt động, đặc biệt khi các sàn trực tiếp góp vốn với chủ đầu tư đế kiếm lời, hoặc làm đại lý bán hàng cho chủ đầu tư để hưởng chênh lệch giá”, đại biểu đoàn Hà Giang bày tỏ.

Đồng tình với quan điểm này, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn Đồng Tháp cho rằng, sàn giao dịch bất động sản thiên về các dịch vụ mang tính chất môi giới, là cầu nối giữa bên bán và bên mua, còn công chứng thiên về việc bảo đảm an toàn pháp lý, sự công bằng và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch. Do vậy, không nên sử dụng sàn giao dịch bất động sản với ý nghĩa là để bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch bất động sản và ngược lại, công chứng không thể cung cấp các dịch vụ thay thế chức năng của sàn giao dịch bất động sản.

“Sàn giao dịch bất động sản trong nhiều trường hợp còn là “sân sau” của chủ đầu tư. Tôi đề nghị tất cả các giao dịch đều phải qua công chứng, chứng thực, trừ khi 2 bên mua bán đều là tổ chức”, đại biểu đoàn Đồng Tháp kiến nghị.

“Tiền chưa trao mà cháo đã múc thì hôm sau phải đi đòi nợ”

Nêu ý kiến, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu quy định năng lực tài chính với các chủ đầu tư được cấp phép các dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản. Việc này nhằm đảm bảo chủ đầu tư phải đảm bảo đủ năng lực tài chính để triển khai thì mới làm dự án đúng tiến độ và đáp ứng yêu cầu.

Bởi theo Bộ trưởng Hồ Đức Phớc, hiện nay bất động sản có tình trạng không cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dẫn tới, hàng trăm nghìn người dân không được cấp giấy tờ vì các chủ đầu tư nợ tiền nộp ngân sách nhà nước.

“Quy định luật là giao đất cho doanh nghiệp, sau đó mới xác định tiền sử dụng đất. Trường hợp doanh nghiệp không nộp sẽ bị phạt chậm nộp, nhưng tiền phạt thấp hơn lãi ngân hàng. Dẫn tới trường hợp, doanh nghiệp sau khi bán nhà, ứng tiền trước của dân, lấy tiền hình thành trong tương lai đi đầu tư dự án khác, không có tiền nộp ngân sách. Hệ lụy là người dân không được nhận giấy chứng nhận, chính quyền sẽ đối diện với sự bất ổn do người dân khiếu nại”, Bộ trưởng Bộ Tài chính nêu thực tế.

Theo đó, Bộ trưởng Tài chính đề nghị đảm bảo chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính. Những tranh chấp giữa doanh nghiệp và người dân là dân sự cần đưa ra tòa.

“Nếu có dấu hiệu lừa đảo thì chỉ bắt chủ đầu tư đi tù, nhưng hàng nghìn người dân không được cấp chứng nhận thì ai giải quyết?”, Bộ trưởng Bộ Tài chính đặt câu hỏi.

Theo Bộ trưởng, việc chủ đầu tư chưa nộp vào ngân sách là chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, người dân mãi mãi phải đi kiện, chính quyền phải giải quyết bất ổn, gây mất lòng tin. Bộ trưởng Hồ Đức Phớc đề nghị cần có quy định để chủ đầu tư nào nộp tiền vào ngân sách, thực hiện nghĩa vụ tài chính mới được giao đất.

“Ông cha nói tiền trao cháo múc, tiền chưa trao mà cháo đã múc thì hôm sau phải đi đòi nợ”, Bộ trưởng Bộ Tài chính đề nghị.