Luật sư Bùi Quang Hưng, Văn phòng Luật sư BQH và cộng sự chia sẻ với báo điện tử VTC News xung quanh việc hàng loạt các dự án khu đô thị, chung cư ở Hà Nội hiện nay chưa thể làm được sổ đỏ.
- Hiện nay rất nhiều các dự án ở Hà Nội chưa thể làm được sổ đỏ, theo ông, các nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?
- Các chủ đầu tư thường viện dẫn những lý do khách quan như tiến độ bán dự án, các hộ dân vào ở không cùng lúc, khó khăn từ chính quyền… nhưng không khó để thấy rằng bản thân dự án luôn có rất nhiều vấn đề.
Nguyên nhân thường thấy nhất là việc các chủ đầu tư thường “nợ” các khoản tiền là nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
- Hiện nay rất nhiều các dự án ở Hà Nội chưa thể làm được sổ đỏ, theo ông, các nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?
- Các chủ đầu tư thường viện dẫn những lý do khách quan như tiến độ bán dự án, các hộ dân vào ở không cùng lúc, khó khăn từ chính quyền… nhưng không khó để thấy rằng bản thân dự án luôn có rất nhiều vấn đề.
Nguyên nhân thường thấy nhất là việc các chủ đầu tư thường “nợ” các khoản tiền là nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Đa số các dự án xưa nay được cấp là từ đất nông nghiệp chuyển đổi sang đất nhà ở. Tuy nhiên, khoản tiền chuyển đổi này, trong quá trình thực hiện, chủ đầu tư thường được nợ, khi hoàn thành dự án, họ phải hoàn thành các khoản này thì mới có thể làm sổ đỏ cho các hộ dân.
Tuy nhiên, khi xây xong thì các chủ đầu tư đều cố tình chây ỳ hoặc khả năng tài chính không cho phép thực hiện do sử dụng nguồn tiền không đúng nên không còn tiền để hoàn trả khoản tiền này, nên người dân không được làm sổ đỏ.
 |
Không ai đứng ra làm sổ đỏ cho người dân, dẫn đến người dân phải chịu thiệt thòi, mặc dù đã ở lâu rồi, nhưng vẫn không có sổ đỏ đứng tên mình.
- Ngoài ra, còn các nguyên nhân nào nữa thưa ông?
- Việc chủ đầu tư xây dựng không đúng số tầng, số căn hộ theo thiết kế được duyệt; phân chia diện tích lô không đúng với quy hoạch hoặc xây dựng nhà vượt diện tích so với giấy phép là chuyện rất phổ biến. Đây cũng là các lý do dẫn đến không đủ điều kiện để làm sổ đỏ.
Chưa kể nhiều chủ đầu tư chưa làm xong thủ thục pháp lý về đất đai nhà ở nhưng đã xây dựng và bán xong nhà ở nên không đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận.
Thậm chí những lý do tưởng chừng rất nhỏ như chuyển đổi mục đích sử dụng tầng hầm hoặc thay đổi công năng, vị trí phòng sinh hoạt cộng đồng cũng khiến việc cấp giấy phải kéo dài.
Hay để tiết kiệm, chủ đầu tư bỏ qua xây dựng hệ thống báo cháy chữa cháy, lối thoát hiểm, thang máy, xây vượt số tầng xin phép…
Những vi phạm này khiến cho việc cấp sổ hồng bị “treo” vô thời hạn. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp BĐS cũng cho rằng việc chậm cấp sổ đỏ một phần vì sự chậm trễ từ cơ quan chức năng tại địa phương.
Thực tế cho thấy, tình trạng mua đi bán lại ở các dự án rất lớn, chiếm tới 70% tổng số căn hộ, nhưng các cơ quan thẩm quyền đã không làm thủ tục theo quy định, tạo nên thị trường “ngầm” gây khó khăn trong việc cấp các loại sổ.
- Đối với các chung cư mi ni và căn hộ penthouses thì sao?
- Đối với chung cư mini còn “bi đát” và lộn xộn hơn khi chủ đầu tư cố tình không thực hiện các quy định pháp luật để hạn chế kinh phí xây dựng như khi xin cấp phép xây dựng tòa nhà, chủ nhà không xin cấp phép theo diện “nhà để kinh doanh” mà xin theo diện "nhà ở riêng của gia đình" để trốn nộp các khoản thuế, phí...
Còn đối với các căn hộ penthouses, hiện nay luật pháp đã quy định tầng áp mái không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà bởi những căn hộ này không có trong thiết kế đã được phê duyệt của cơ quan chức năng mà do chủ đầu tư lách luật, cố tình tận dụng tầng chóp để bán cho khách. Điều này là vi phạm trật tự xây dựng.
Vì thế, người mua nhà nên tuân theo luật pháp. Thay vì lựa chọn những căn hộ không sổ đỏ lại tầng trên cao nóng bức, người mua có thể lựa chọn kỹ càng những căn hộ có đầy đủ tính pháp lý.
- Không có sổ đỏ, người dân sẽ bị thiệt thòi như thế nào?
- Việc mua nhà không có sổ đỏ là quá mạo hiểm. Nếu nhà nước cưỡng chế xây dựng người mua nhà sẽ không có cơ sở pháp lý để đòi lại quyền lợi cho mình. Có thể nói, mua nhà không sổ đỏ chẳng khác nào đi ở nhờ bị đuổi ra ngoài lúc nào cũng không hay.
Ngoài ra, khi mua nhà không sổ đỏ, chủ sở hữu muốn nhượng lại nhà cũng khó và khi đó sẽ mất giá hơn những căn nhà có giấy tờ pháp lý. Hơn nữa, chủ sở hữu muốn thế chấp nhà vay tiền ngân hàng cũng không được bởi chẳng ai cho vay tiền với cái giấy chứng nhận là đã mua nhà của người bán chứ không có cơ quan thẩm quyền xét duyệt.
Ngoài ra, không có sổ đỏ nhà cũng rất khó bán hoặc bán thì giá sẽ thấp hơn. Đặc biệt, nếu vi phạm giấy phép xây dựng thì căn hộ đó còn có thể sẽ bị phá dỡ.
- Vậy theo ông, làm thế nào để người dân có thể mua được dự án tốt, đầy đủ thủ tục pháp lý?
- Về mặt kỹ thuật thì phụ thuộc nhiều yếu tố. Nhưng người dân phải tỉnh táo, mua những nhà đã xây dựng xong, cơ sở hạ tầng đã có, không vi phạm về xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư xuất trình hồ sơ kỹ thuật, các giấy tờ về nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước.
Tôi cho rằng, nhà nước cần xem lại việc mua bán nhà hình thành trong tương lai khi hệ thống pháp luật vẫn chưa hoàn thiện và không rõ ràng.
Việc mua bán nhà hình thành trong tương lai vô hình chung đã tạo ra cơ hội cho nhiều người chuộc lợi. Bằng chứng rõ nhất là thời gian qua đã tạo điều kiện cho nhiều chủ đầu tư tay không bắt giặc.
Xin cảm ơn ông!
Châu Anh(thực hiện)
Bình luận