Khi nào thị trường bất động sản có nguy cơ 'bong bóng'?

Từ đầu năm 2019, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%. Chưa dừng lại ở đó, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) là tiếp tục siết chặt tín dụng bất động sản (BĐS) khi đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh BĐS lên 250 - 300%.

Tín hiệu tích cực

Mới đây, dự thảo thay thế Thông tư 36 vừa được NHNN lấy ý kiến sửa đổi với quy định các khoản vay mua nhà đất, căn hộ cao cấp từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, khiến thị trường BĐS "đứng ngồi không yên".

Trước các quy định này, TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế, cho rằng trước mắt, các doanh nghiệp có thể sẽ gặp khó khăn nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh và ổn định.

Theo TS. Thành, muốn biết thị trường BĐS phát triển lành mạnh hay rủi ro phải nhìn vào tài chính BĐS. Khi có những tác động đến thị trường BĐS dẫn đến vỡ bong bóng, dấu hiệu đầu tiên của nó sẽ xuất hiện tại những nơi có dòng tiền đang đổ vào nhiều nhất, bởi khủng hoảng BĐS gắn với khủng hoảng tài chính, dòng tiền vào BĐS, thanh khoản của thị trường.

"Không nên vội vàng kết luận rằng việc thắt chặt tín dụng sẽ tác động tiêu cực đến thị trường BĐS. Nếu không kiểm soát chặt chẽ sẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó tất cả nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng", ông Thành nhấn mạnh.

Mặt khác, theo ông Thành, tỷ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng trước đây vẫn chỉ là 30%, sau đó mới được nâng lên 50% và hiện nay lại là 30%.

Điều đó cho thấy NHNN đã cố gắng kết hợp các biện pháp tín dụng để phù hợp với thị trường BĐS, giúp thị trường phát triển, hạn chế rủi ro.

Hy vọng với ba mục tiêu lớn nhất của NHNN hiện nay là ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần thúc đẩy tăng trưởng trong đó có BĐS và lành mạnh hệ thống ngân hàng, khi kinh tế thế giới có xảy ra khủng hoảng, sức chống chịu của Việt Nam vẫn ở mức khá.

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà - Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, kinh nghiệm của các đợt khủng hoảng BĐS trước đó, phân khúc chịu tác động nhiều nhất là BĐS cao cấp. Đối với nhà ở trung cấp và bình dân, đây là các phân khúc thực sự cần thiết với người tiêu dùng nên kể cả khi có khủng hoảng, phân khúc này vẫn sẽ có thanh khoản. Do đó, phân khúc cần hạn chế là BĐS cao cấp, các căn hộ diện tích lớn, giá thành cao.

2021 - 2023: nguy cơ bong bóng?

Dưới góc nhìn của nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), cho rằng Nhà nước không có chính sách hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên, ở từng phân khúc sẽ có những điều chỉnh vĩ mô khác nhau cho phù hợp, trong đó hạn chế sự phát triển nóng tại một số phân khúc như BĐS cao cấp.

Cũng theo ông Khởi, việc hạn chế nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn có thể sẽ có khó khăn đối với doanh nghiệp ban đầu. Nhưng việc siết tín dụng BĐS cũng là cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại sản phẩm, nguồn vốn đầu tư và xác định lại chiến lược phát triển ổn định, lâu dài.

Trước việc dòng tiền vào BĐS hiện nay bị siết chặt, ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cho rằng thị trường BĐS phát triển thì ngân hàng sẽ được hưởng lợi rất lớn. Do đó, các ngân hàng không nên siết quá chặt hay quá hạn chế tín dụng, bởi cho đến nay, toàn bộ dòng vốn của kinh tế Việt Nam chủ yếu vẫn từ ngân hàng.

"Vấn đề là các ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không. Nếu người dân vay trên 3 tỷ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay. Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất", ông Nam nói.

Lý do là bởi mua nhà kéo theo hàng loạt các ngành nghề khác phát triển như xây dựng, xi măng, sắt thép, trong khi đó, người dân mua đất chủ yếu là "ngâm" ở đấy, lướt sóng kiếm lời.

Theo ông Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy Ban Giám sát Quốc gia, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào thị trường tiền tệ. NHNN không nên kiểm soát quá hà khắc tín dụng vào BĐS mà nên kiểm soát tổng tín dụng nói chung.

Theo dự đoán của các chuyên gia tài chính thế giới, tới đây sẽ có một sự dịch chuyển dòng vốn rất lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường BĐS. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.

"Điều đó có nghĩa, giai đoạn từ năm 2021 - 2023 thị trường BĐS sẽ lên đến đỉnh điểm và có nguy cơ xảy ra bong bóng", ông Nghĩa nhận định.