(VTC News) - Mua nhà tái định cư thông qua hợp đồng ủy quyền khách hàng sẽ bị bất lợi, không khác gì "cầm dao đằng lưỡi".
Liên quan đến việc mua nhà tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, theo ông Nguyễn Quang Ngọc - Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, đây là hình thức mua bán không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà.
Hiện nay, các giao dịch mua bán suất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền và giấy viết tay đang diễn ra, dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.
Việc mua – bán suất tái định cư xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Khi nhà, đất bị thu hồi, giải toả, người được giao suất tái định cư thường tìm cách bán "suất" để có tiền mua nhà mới hoặc do không có nhu cầu ở. Thế nhưng, các thủ tục pháp lý không thể hoàn tất trong các giao dịch này.
Do vậy, chuyện mua bán chuyển nhượng suất tái định vẫn là việc thoả thuận ngầm giữa bên mua và bán. Và khi giao dịch thực hiện, rủi ro có thể xảy ra cho cả hai bên.
Cụ thể, việc mua bán được thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng hợp đồng ủy quyền căn cứ theo Điều 581 Bộ luật dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau: Hợp đồng ủy quyền hết hạn; Công việc được ủy quyền đã hoàn thành; Một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết.
Căn cứ vào các quy định như trên, người được ủy quyền có nghĩa vụ chủ yếu thực hiện công việc được ủy quyền, ngoài nội dung đã được ủy quyền thì người được ủy quyền không được quyền thực hiện công việc khác không có trong nội dung ủy quyền.
Ngoài ra, tính không chắc chắn của hợp đồng ủy quyền là một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt vào bất cứ lúc nào tùy ý, việc chấm dứt này không phụ thuộc sự đồng ý của bên kia.
Ngoài ra, bản chất của hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán căn hộ là hoàn toàn khác nhau.
Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền cho bên bán.
Như vậy, hợp đồng ủy quyền đối tượng là thực hiện công việc, còn hợp đồng mua bán nhà đối tượng mới là căn nhà, cụ thể là quyền sở hữu căn nhà.
Vì vậy, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền như thư trình bày là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà; vì hợp đồng ủy quyền không thể có nội dung liên quan đến việc mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà.
Do đó, người ủy quyền không có nghĩa vụ nào liên quan đến việc thực hiện cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho khách hàng và vì vậy cũng không đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở.
Ngoài ra, theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc, trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều không được pháp luật công nhận.
Một rủi ro khác cho người mua từ trung gian là việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn. Chính vì vậy, nhiều trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà.
"Mua nhà thông qua hợp đồng ủy quyền, khách hàng nên hết sức thận trọng, vì thực tế họ đang là người cầm dao đằng lưỡi", Luật sư Ngọc nhấn mạnh.
Châu Anh
Liên quan đến việc mua nhà tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền, theo ông Nguyễn Quang Ngọc - Công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, đây là hình thức mua bán không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà.
Hiện nay, các giao dịch mua bán suất tái định cư bằng hợp đồng ủy quyền và giấy viết tay đang diễn ra, dẫn đến nhiều hậu quả khó lường.
 |
| Một căn nhà tái định cư được rao bán với tiền chênh gần 1 tỷ đồng. Ảnh: Châu Anh |
Do vậy, chuyện mua bán chuyển nhượng suất tái định vẫn là việc thoả thuận ngầm giữa bên mua và bán. Và khi giao dịch thực hiện, rủi ro có thể xảy ra cho cả hai bên.
Cụ thể, việc mua bán được thực hiện bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng hợp đồng ủy quyền căn cứ theo Điều 581 Bộ luật dân sự, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên; theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.
Hợp đồng ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau: Hợp đồng ủy quyền hết hạn; Công việc được ủy quyền đã hoàn thành; Một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền, một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền chết.
Căn cứ vào các quy định như trên, người được ủy quyền có nghĩa vụ chủ yếu thực hiện công việc được ủy quyền, ngoài nội dung đã được ủy quyền thì người được ủy quyền không được quyền thực hiện công việc khác không có trong nội dung ủy quyền.
Ngoài ra, tính không chắc chắn của hợp đồng ủy quyền là một trong các bên trong hợp đồng ủy quyền muốn chấm dứt vào bất cứ lúc nào tùy ý, việc chấm dứt này không phụ thuộc sự đồng ý của bên kia.
Ngoài ra, bản chất của hợp đồng ủy quyền và hợp đồng mua bán căn hộ là hoàn toàn khác nhau.
| ||||||||||||||
Như vậy, hợp đồng ủy quyền đối tượng là thực hiện công việc, còn hợp đồng mua bán nhà đối tượng mới là căn nhà, cụ thể là quyền sở hữu căn nhà.
Vì vậy, việc mua bán nhà thông qua hình thức hợp đồng ủy quyền như thư trình bày là hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà; vì hợp đồng ủy quyền không thể có nội dung liên quan đến việc mua bán nhà, chuyển giao quyền sở hữu nhà.
Do đó, người ủy quyền không có nghĩa vụ nào liên quan đến việc thực hiện cam kết chuyển quyền sở hữu nhà cho khách hàng và vì vậy cũng không đảm bảo được quyền lợi hợp pháp của khách hàng khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở.
Ngoài ra, theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc, trên thực tế, những trường hợp mua bán chỉ căn cứ vào giấy sang nhượng, giấy ủy quyền viết tay đều không được pháp luật công nhận.
Một rủi ro khác cho người mua từ trung gian là việc tìm người đứng tên nhận suất tái định cư rất khó khăn. Chính vì vậy, nhiều trường hợp không thể tìm ra được người chủ đầu tiên để sang tên giấy tờ nhà.
"Mua nhà thông qua hợp đồng ủy quyền, khách hàng nên hết sức thận trọng, vì thực tế họ đang là người cầm dao đằng lưỡi", Luật sư Ngọc nhấn mạnh.
Châu Anh
Bình luận