Gỡ 'điểm nghẽn' Quốc lộ 13, cú hích cho bất động sản Đông Bắc TP.HCM

Những ngày gần đây, thông tin TP.HCM điều chỉnh quy hoạch, kéo dài tuyến metro Thủ Dầu Một - TP.HCM từ ga Hiệp Bình vào tận trung tâm thành phố đã nhanh chóng thu hút sự chú ý của giới đầu tư bất động sản. Cùng thời điểm, dự án mở rộng Quốc lộ 13 - tuyến giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với khu vực Đông Nam Bộ cũng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Hai cú hích hạ tầng xuất hiện gần như đồng thời khiến thị trường bắt đầu nhìn lại khu vực cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nơi nhiều năm qua vẫn được xem là "điểm nghẽn" giao thông của thành phố.

Từ "điểm nghẽn" thành "trục vàng"

Trong nhiều năm, Quốc lộ 13 được xem là một trong những cửa ngõ áp lực nhất của TP.HCM.

Kẹt xe trên Quốc lộ 13 đoạn qua phường Hiệp Bình, TP.HCM. (Ảnh: Anh Vũ)

Mỗi ngày, hàng chục nghìn lượt phương tiện di chuyển giữa TP.HCM và Bình Dương cũ phải đi qua tuyến đường này. Dù đóng vai trò kết nối vùng quan trọng, Quốc lộ 13 vẫn thường xuyên rơi vào tình trạng quá tải, đặc biệt tại khu vực Bình Triệu, Hiệp Bình và giáp ranh Thuận An.

Tuy nhiên, bức tranh đang dần thay đổi.

Theo quy hoạch trước đây, tuyến metro Thủ Dầu Một - TP.HCM kết thúc tại khu vực Hiệp Bình Phước (nay thuộc phường Hiệp Bình). Người dân từ Bình Dương cũ muốn vào trung tâm TP.HCM sẽ phải xuống tàu, sau đó trung chuyển sang các tuyến metro khác hoặc các phương tiện công cộng khác để tiếp tục hành trình.

Tuy nhiên, theo phương án điều chỉnh mới, tuyến metro được kéo dài thêm khoảng 15,6 km từ Hiệp Bình vào tận ga Tao Đàn, nâng tổng chiều dài lên gần 39 km.

Điều này đồng nghĩa với việc người dân từ Thủ Dầu Một, Thuận An hay các khu dân cư dọc Quốc lộ 13 có thể đi thẳng vào khu vực trung tâm TP.HCM trên cùng một hành trình mà không cần trung chuyển. Không chỉ vậy, ga Tao Đàn trong tương lai còn được quy hoạch là một trong những đầu mối trung chuyển quan trọng của mạng lưới metro thành phố.

Chính sự thay đổi này khiến nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhìn lại toàn bộ hành lang đô thị dọc Quốc lộ 13 - khu vực được xem là hưởng lợi trực tiếp nhất từ tuyến metro mới.

Cùng thời điểm, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình (giáp ranh Bình Dương cũ) cũng đang được đẩy nhanh tiến độ.

Cổng chào khu đô thị Vạn Phúc City đang được dỡ bỏ để mở rộng Quốc lộ 13.

Hàng loạt hộ dân đã tháo dỡ nhà cửa, cắt xén mặt tiền, bàn giao đất để phục vụ dự án mở rộng. Ngay cả cổng chào của khu đô thị Vạn Phúc City - một trong những biểu tượng quen thuộc của khu vực cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM cũng đã được tháo dỡ để nhường mặt bằng cho công trình.

Theo quy hoạch, Quốc lộ 13 đoạn qua TP.HCM dài khoảng 6,3 km sẽ được mở rộng lên 60 m, tương đương 10-12 làn xe (trước đây 4-6 làn), với tổng mức đầu tư gần 21.000 tỷ đồng. Không chỉ mở rộng mặt đường, dự án còn được đầu tư hệ thống đường trên cao 4 làn xe ở đoạn giữa tuyến, các tuyến đường song hành, mở rộng cầu Đúc Nhỏ, cầu Ông Dầu cùng nhiều hạng mục hạ tầng đồng bộ khác.

Lần đầu tiên sau nhiều thập kỷ, khu vực này cùng lúc đón nhận hai động lực hạ tầng chiến lược: Giao thông công cộng khối lượng lớn và nâng cấp trục đường bộ huyết mạch. Đó cũng là lý do khiến thị trường bất động sản bắt đầu xuất hiện những phản ứng đầu tiên.

Cú hích cho bất động sản

Nếu nhìn trên bản đồ phát triển đô thị, có thể thấy các doanh nghiệp bất động sản đã đặt cược vào Quốc lộ 13 từ nhiều năm trước.

Tại cửa ngõ TP.HCM, khu đô thị Vạn Phúc City quy mô gần 200 ha của Tập đoàn Vạn Phúc đã hình thành một trung tâm dân cư và thương mại sầm uất dọc mặt tiền Quốc lộ 13. Dự án này được đánh giá là một trong những khu đô thị hưởng lợi trực tiếp nhất nếu tuyến metro mới đi qua khu vực Hiệp Bình.

Tiếp tục di chuyển về phía Bắc, hàng loạt dự án căn hộ quy mô lớn đang xuất hiện dày đặc dọc hành lang Quốc lộ 13.

Tập đoàn Lê Phong hiện phát triển chuỗi dự án The Emerald Golf View, The Emerald 68 và The Emerald Boulevard. Các dự án đều nằm trên trục kết nối trực tiếp với Quốc lộ 13.

Nhiều dự án bất động sản đang "mọc" lên dọc Quốc lộ 13.

Trong khi đó, Bcons cũng mở rộng hiện diện với dự án Bcons New Sky trên Quốc lộ 13.

TBS Group tiếp tục phát triển các dự án thương mại - dịch vụ mang tên Hồ Gươm Xanh. Còn Phát Đạt đang đẩy mạnh dự án 3,7 ha, được quảng cáo "nuôi dưỡng phong cách sống lành ngay mặt tiền Quốc lộ 13".

Nếu cách đây hơn 10 năm, tuyến đường này chủ yếu gắn với các khu công nghiệp và nhà ở thấp tầng, thì hiện nay một chuỗi đô thị liên tục đang dần hình thành từ Hiệp Bình, Vĩnh Phú, Lái Thiêu, Thuận An đến Thủ Dầu Một.

Anh Phú Thịnh, môi giới có nhiều năm kinh nghiệm tại khu vực Hiệp Bình cho biết, lượng khách tìm hiểu bất động sản đã tăng lên kể từ khi thông tin điều chỉnh quy hoạch metro được công bố.

Theo anh, trước đây khách chủ yếu quan tâm đến tiến độ mở rộng Quốc lộ 13. Nhưng vài tuần gần đây, nhiều người bắt đầu hỏi về vị trí các ga metro tương lai và khả năng kết nối từ khu vực này vào trung tâm TP.HCM.

"Khách đầu tư quay lại khảo sát nhiều hơn. Họ chưa xuống tiền ngay nhưng dành thời gian tìm hiểu kỹ về quy hoạch và tiềm năng tăng trưởng của khu vực", anh Thịnh nói.

Tương tự, chị Hồng Vân, môi giới đang phân phối căn hộ tại dự án The Emerald 68 nói, metro đang là chủ đề được khách hàng nhắc đến nhiều nhất trong các buổi tư vấn.

"Trước đây khách thường lo thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố. Khi nghe thông tin tuyến metro có thể kết nối trực tiếp tới khu vực Tao Đàn trong tương lai, họ bắt đầu nhìn khu vực này theo góc độ dài hạn hơn", chị Vân cho hay.

Theo các môi giới, thị trường chưa xuất hiện giao dịch tăng đột biến hay sốt giá diện rộng. Tuy nhiên, lượng người tìm hiểu thông tin và đi khảo sát thực tế đang tăng lên rõ rệt.

Trả lời PV Báo Điện tử VTC News, TS Võ Kim Cương - nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM cho rằng, giá trị lớn nhất của mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng không nằm ở việc giá đất tăng lên mà ở việc thay đổi chất lượng sống và khả năng tiếp cận đô thị của người dân.

Theo chuyên gia, metro kết nối thẳng từ Bình Dương cũ vào trung tâm TP.HCM cùng dự án mở rộng Quốc lộ 13 sẽ tạo cú hích mới cho thị trường bất động sản khu vực Đông Bắc.

"Cư dân sống gần các nhà ga sẽ hưởng lợi trực tiếp từ việc giảm thời gian và chi phí đi lại. Đồng thời, chính cộng đồng dân cư này cũng tạo nguồn hành khách giúp hệ thống metro hoạt động hiệu quả", TS Võ Kim Cương nhận định.

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo nếu không có các chính sách quản lý phù hợp, giá bất động sản quanh các nhà ga có thể tăng nhanh, khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận nhà ở.

Ở góc độ thị trường, ông cho rằng câu chuyện của Quốc lộ 13 hiện nay có phần tương đồng với những gì từng diễn ra tại Xa lộ Hà Nội cách đây hơn một thập kỷ.

Theo đó, khi metro số 1 được quy hoạch và triển khai, giá trị bất động sản dọc Xa lộ Hà Nội đã thay đổi mạnh mẽ. Từ một khu vực được xem là vùng ven, khu Đông TP.HCM dần trở thành cực tăng trưởng năng động nhất của thành phố.

Ngày nay, Quốc lộ 13 đang sở hữu nhiều điều kiện tương đồng.

Dù vậy, ông cũng lưu ý thị trường cần nhìn nhận thận trọng trước những kỳ vọng quá lớn. Khác với metro số 1 đã vận hành, tuyến metro kết nối Bình Dương cũ hiện trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, Quốc lộ 13 cũng cần thêm thời gian để hoàn thành việc mở rộng và đồng bộ hạ tầng.

Điều đó đồng nghĩa giá trị gia tăng của bất động sản sẽ không đến ngay lập tức.

Bài học từ nhiều khu vực khác cho thấy những cơn sốt đất hình thành trước hạ tầng thường tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu nhà đầu tư chỉ chạy theo thông tin quy hoạch. Tuy nhiên, ở góc nhìn dài hạn, việc kéo dài metro vào trung tâm cùng với kế hoạch mở rộng Quốc lộ 13 đang phát đi một tín hiệu rõ ràng, rằng cửa ngõ Đông Bắc đang bước vào giai đoạn tái định vị.