Đổi trái phiếu lấy bất động sản, trái chủ nguy cơ gặp rủi ro gì?

Nghị định số 08 với việc cho phép hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản vừa được ban hành đang góp phần gỡ rối cho các doanh nghiệp bất động sản trong ngắn và trung hạn.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hoán nợ trái phiếu bằng bất động sản sẽ tạo cơ hội cho các chủ nợ được chủ động lựa chọn, được sở hữu nhà với giá thỏa thuận. Khi chấp thuận mức giá, doanh nghiệp phát hành sẽ không còn nghĩa vụ vay nợ nữa nhưng trái chủ có thể phải đối mặt với rủi ro tài sản giảm giá hoặc các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản.

Cụ thể như rủi ro đồng sở hữu bất động sản với các nhà đầu tư khác hoặc phải bỏ thêm tiền chênh lệch để sở hữu riêng do số tiền đầu tư nhỏ. Hay nguy cơ doanh nghiệp phát hành đẩy giá bất động sản lên cao để cấn trừ nợ. 

Do vậy, trái chủ cần phải định được giá bất động sản hoán đổi, thỏa thuận các khoản phí khi thực hiện thủ tục chuyển đổi. Đặc biệt là tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án và quan trọng nhất cần có sự thương thảo giữa hai bên doanh nghiệp và trái chủ. 

Luật sư Nguyễn An Bình, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cũng khuyến cáo, việc nhà đầu tư chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro vì đa phần các sản phẩm bất động sản này đều là tài sản hình thành trong tương lai. Mặt khác, vì các lý do khác nhau, hiện nay đang có tình trạng hồ sơ pháp lý của nhiều sản phẩm bất động sản không đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. 

Do đó, khi được tư vấn các phương án chuyển đổi trái phiếu sang sản phẩm bất động sản, nhà đầu tư cần cẩn trọng xem xét đầy đủ hồ sơ pháp lý và tính thanh khoản của các sản phẩm bất động sản. Nếu chủ quan, không tìm hiểu kỹ thì nhà đầu tư có nguy cơ chuyển dịch từ các rủi ro trong trái phiếu sang các rủi ro trong bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM nêu quan điểm, việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay, nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu và dự án hoàn chỉnh pháp lý. Khi đó các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Giá trị trái phiếu được công nhận sẽ được hoán đổi bất động sản tương đương. Nhưng doanh nghiệp nên chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện nay được giảm giá, chiết khấu nếu đóng trước 95%.

“Bất động sản là kênh tích trữ tài sản, tích trữ tiền hàng đầu nên đây là cơ hội rất tốt cho nhà đầu tư. Nhưng nhà đầu tư cần đánh giá đúng từng dự án, từng chủ đầu tư. Như dự án đã đủ pháp lý, gần hoàn thành thì nhà đầu tư lựa chọn. Ngoài nỗ lực của doanh nghiệp, cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Ví dụ ngân hàng nếu thấy dự án thực hiện được 60 - 70% thì nên cho vay để dự án không bị dở dang, hoàn thành đưa vào sử dụng, giao sản phẩm cho khách hàng. Nhà nước phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về pháp lý và cơ chế để có sản phẩm giao cho nhà đầu tư”, ông Lê Hoàng Châu kiến nghị.