Lãi suất giảm sâu, vì sao thị trường bất động sản vẫn ì ạch?

Lãi suất giảm, người dân cũng không dám vay

Tháng 9/2023, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã về mức dưới 10%. Điển hình như nhóm Big 4, ngân hàng BIDV có mức lãi suất hấp dẫn chỉ 7,8%/năm, Vietcombank và Agribank có lãi suất chỉ 8%/năm, Vietinbank là 8,2%/năm.

Các ngân hàng thương mại tư nhân cũng có lãi suất giảm mạnh để “bơm vốn” cho người mua nhà. MBBank có lãi suất cho vay chỉ 7,5%/năm; HDBank là 8,2%/năm; Techcombank, Eximbank, ACB, TPBank, MSB đều có lãi suất 8,5%/năm.

Tuy nhiên, lãi suất dưới 10%/năm của các ngân hàng chỉ áp dụng trong năm đầu tiên, thậm chí là chỉ áp dụng được trong 3 - 6 tháng, lãi suất thả nổi sau đó sẽ dao động từ 10,5 - 12%/năm với nhóm Big 4. Nhóm các ngân hàng thương mại tư nhân sẽ dao động trong khoảng từ 12 - 15%/năm.

Mặc dù lãi suất các ngân hàng đã giảm sâu, thậm chí về mức ngang bằng hoặc thấp hơn so với thời điểm trước dịch COVID-19. Thế nhưng, người dân và nhà đầu tư bất động sản vẫn không mấy mặn mà.

Chị Trần Trúc Như Thủy (ngụ quận Tân Bình, TP.HCM) cho biết, gia đình chị đang dự định mua căn nhà mới nằm trên đường Hòa Hảo, quận 10 với giá 6 tỷ đồng. Chị cần vay thêm ngân hàng khoảng 2,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc vay vốn đang được cân nhắc kỹ lưỡng do thu nhập của chị và chồng đều giảm.

“Với lãi suất như hiện nay, nếu vay 2,5 tỷ đồng thì mỗi tháng, hai vợ chồng tôi phải trả khoảng 33 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Đây là khoản tiền khá nặng gánh trong giai đoạn này vì tổng thu nhập mỗi tháng của hai vợ chồng chỉ khoảng hơn 50 triệu đồng. Nếu vay ngân hàng để lấy nhà mới thì không còn tiền lo cho con cái”, chị Thủy nói.

Theo chị Thủy, kể từ cuối năm 2022, tổng thu nhập của hai vợ chồng đã giảm khoảng 20%. Việc này khiến chị không mấy mặn mà với việc vay vốn ngân hàng.

Không chỉ có chị Thủy, nhiều người dân và nhà đầu tư ở TP.HCM cũng không thiết tha vay vốn mua bất động sản ở giai đoạn này dù lãi suất ngân hàng đã “dễ thở” hơn. Họ cho rằng, thu nhập giảm chính là yếu tố quan trọng khiến họ không dám vay vốn ở thời điểm hiện tại.

Đại diện nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, doanh thu bán hàng của các doanh nghiệp vẫn đang “bết bát”, thanh khoản tiếp tục trầm lắng. Lượng giao dịch căn hộ, nhà phố vẫn đang thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. Tâm lý của nhà đầu tư và người dân vẫn rất "dè dặt".

Ngân hàng “thừa tiền” nhưng doanh nghiệp khó tiếp cận

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Việt Nam cho hay, đối với người dân có nhu cầu mua nhà để ở thì đây là thời điểm thuận lợi vì các ngân hàng đang có mức lãi suất vô cùng hấp dẫn. Còn ở góc độ doanh nghiệp, ông nhận thấy khả năng tiếp cận vốn vay vẫn còn nhiều khó khăn.

Theo ông Lâm, dù các ngân hàng đã “thoải mái” hơn trong việc cho vay nhưng doanh nghiệp bất động sản cũng khó tiếp cận vốn do công tác hoàn tất thủ tục pháp lý dự án còn nhiều bất cập.

“Việc vay vốn để triển khai dự án đều gặp nút thắt ở khâu pháp lý. Nếu không hoàn tất xong pháp lý thì doanh nghiệp không thể tiếp cận được vốn vay. Đây cũng là câu chuyện chung của toàn thị trường bất động sản. Đó cũng là lý do dẫn đến tình trạng ngân hàng thì thừa tiền, doanh nghiệp bất động sản thì khát vốn nhưng hai bên vẫn không tìm được thấy nhau”, ông Lâm nói.

Cũng theo ông Lâm, ngân hàng, doanh nghiệp cũng như các ngành chức năng đang cố gắng tìm tiếng nói chung trong việc tháo gỡ những vướng mắc đang còn tồn đọng. Ông hy vọng những tín hiệu tích cực hơn sẽ đến với thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Trả lời VTC News, một lãnh đạo cấp cao của Ngân hàng BIDV cho biết, kinh tế gặp nhiều khó khăn dẫn đến việc làm ăn, kinh doanh, buôn bán… của người dân cũng “đi xuống”. Điều này khiến cho các giao dịch, mua bán bất động sản cũng giảm theo, bất chấp lãi suất thấp.

“Lượng giao dịch bất động sản trên thị trường giảm mạnh nên khách hàng sẽ không có quá nhiều nhu cầu vay vốn. Lãi suất ngân hàng cao hay thấp cũng chỉ là một yếu tố rất nhỏ, quan trọng là người dân không mua bán hay giao dịch thì ngân hàng cũng không thể cho vay”, vị lãnh đạo nói.

Theo đại diện của BIDV, ngân hàng này đang rất muốn cho người dân, doanh nghiệp vay vốn vì bản thân ngân hàng cũng đang “thừa tiền”. Tuy nhiên, nếu người dân không mua bán, giao dịch thì việc “bơm tiền” vào thị trường cũng rất khó.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa tìm thấy nhau, dù ngân hàng “thừa tiền” còn doanh nghiệp thì cần tiền.

Ông Đính nhận định, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... Thế nhưng, doanh nghiệp và ngân hàng vẫn “khó gặp nhau” do các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn vì “sức khỏe” đã suy yếu.

Cụ thể, một nhóm doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Trong khi đó, một nhóm doanh nghiệp đã sẵn sàng tiếp cận nguồn vốn lại gặp khó trong việc hấp thụ vì lãi suất vẫn ở mức cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một nhóm doanh nghiệp còn chưa đủ điều kiện vượt qua vòng thẩm định để tiếp cận nguồn vốn do còn nhiều khoản nợ trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

Theo đại diện VARS, để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ được những nguồn vốn mới thì các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.

Ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp thì cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...) hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, các cơ quan chức năng cũng cần có những chính sách bảo vệ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.

Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, toàn hệ thống ngân hàng đang phải “chữa bệnh thừa tiền”.

Theo thống kê mới nhất của Ngân hàng Nhà nước, tiền gửi tiết kiệm của dân cư đến cuối tháng 6/2023 đạt 6,38 triệu tỷ đồng, tăng 8,82% so với cuối năm 2022. Như vậy, tiền gửi của dân cư tăng liên tiếp kể từ tháng 10/2022.

So với tháng 5, tiền gửi của dân cư vào hệ thống ngân hàng tăng thêm 35.341 tỷ đồng. So với cuối năm 2022, số tiền gửi tiết kiệm vào ngân hàng đã tăng thêm hơn 429.000 tỷ đồng.

Thế nhưng trái ngược với dòng tiền người dân gửi vào ngân hàng liên tục tăng, dòng tiền cho vay của các ngân hàng lại chậm khiến tăng trưởng tín dụng thấp nhất 10 năm trở lại đây.

Tính đến cuối tháng 8/2023, tín dụng nền kinh tế đạt khoảng 12,56 triệu tỷ đồng, tăng 5,33% so với cuối năm 2022, trong khi cùng kỳ năm ngoái tăng 9,87%.

Lãi suất cho vay có xu hướng giảm. Hiện thanh khoản hệ thống tổ chức tín dụng du thừa và còn rất nhiều dư địa để tăng trưởng tín dụng. Cụ thể, toàn hệ thống còn khoảng 9% để tăng trưởng tín dụng, tương đương 1 triệu tỷ đồng.