Đất nền hết sốt ảo, nhiều nhà đầu tư ‘ngậm quả đắng’

Vỡ nợ vì đất nền sốt ảo

Mấy ngày nay, ông Trần Văn Thành (quận Bình Thạnh) chạy đôn, chạy đáo khắp các sàn giao dịch bất động sản tại quận 2 và quận 9 để gửi bán 5 lô đất nền, mỗi lô rộng cả trăm mét vuông tại đường Lã Xuân Oai (quận 9) và khu Đồng Văn Cống (quận 2).

Đây là những lô đất ông mua hồi tháng 4 khi thị trường đất nền tại TP.HCM lên cao với giá hàng tỉ đồng/lô. Để có tiền mua đất, ông Thành đã vay ngân hàng, người thân… để đầu cơ, nhưng giờ đây cơn sốt đất đi qua, ông không thể bán để trả nợ.

Tương tự, ông Nguyễn Như Văn (ngụ quận 6) cũng là một trong những nhà đầu tư này. Ông Văn cho biết vào tháng 3, khi cơn sốt nền lên đỉnh điểm, ông thấy bạn bè đi buôn đất nền tại quận 12 và huyện Nhà Bè có lời nên đi theo.

Với số tiền tích cóp hơn 4 tỉ đồng và vay thêm bạn bè cũng như ngân hàng, ông Văn đi buôn đất nền ở quận 12 và Nhà Bè. Thế nhưng, khi ông chưa kịp bán ra thì thị trường đất nền những khu vực này đã rớt giá và rơi vào cảnh đóng băng. Hiện tại, ông Văn muốn bán hết các mảnh đất nhưng không tài nào bán được, trong khi tiền lãi ngân hàng tháng nào cũng phải trả.

Video: Những ai trong danh sách người Việt chi 3 tỷ USD mua nhà tại Mỹ?

Câu chuyện đầu tư theo phong trào và nhận quả đắng khi thị trường đi xuống không mới mà đã từng xảy ra cách đây 10 năm. Vào thời điểm 2006-2007, khi thị trường bất động sản lên ngôi, nhà nhà đổ xô đầu tư vào bất động sản. Khi đó, có nhiều người đã thắng lớn nhưng không ít người rơi vào tình trạng vỡ nợ.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, khách hàng chạy theo cơn sốt đất đã sập bẫy cò đất. Minh chứng là vừa qua, hàng trăm người dân mua đất tại hai dự án ở Nhơn Trạch và một dự án ở Trảng Bom (Đồng Nai) đã đến văn phòng của Hiệp hội này để tố cáo công ty môi giới.

Ông Châu cho biết thủ phạm chính làm loạn thị trường và gây nên cơn sốt giá ảo là các đối tượng cò đất, không được cấp chứng chỉ môi giới. Những đối tượng này dùng thủ đoạn đổi tên, đổi chủ dự án, tự ý sửa quy hoạch của dự án bằng cách đưa thêm nhiều tiện ích, nhiều dịch vụ để làm người mua nhầm lẫn. Ngoài ra, họ còn tự ý nâng giá bán cao hơn nhiều lần so với giá của chủ đầu tư đưa ra.

Trao đổi với báo điện tử Một Thế Giới, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành nói rằng bao giờ cũng vậy, nguyên tắc đầu tư là càng rủi ro thì lợi nhuận càng cao, cái nào ăn chắc mặc bền thì lợi nhuận lại thấp. Chuyện giới đầu tư đi tắt đón đầu hoặc tính trước để đầu tư bao giờ cũng rủi ro dù lợi nhuận rất lớn, gấp 2-3 lần.

Cần xác định được đâu là sốt thật, đâu là ảo

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại TP.HCM không hẳn là sốt ảo. Câu chuyện sốt đất nền tại TP.HCM thời gian vừa qua chỉ thuộc ở một số vùng ven và huyện ngoại thành, đặc biệt không nằm trong các dự án chính quy của nhiều chủ đầu tư có thương hiệu. Tại đây, hầu như không có tình trạng sốt đất ảo.

Hiện nay, tại khu Đông (quận 9 và Thủ Đức), phía Bắc (quận 12, Củ Chi) và các huyện Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh là các khu vực thuộc vùng ven, tình trạng sốt đất vẫn đang diễn ra khá mạnh mẽ.

“Nếu so với năm 2007, cơn sốt bất động sản thể hiện rất rõ nét ở phân khúc nhà ở cao cấp, thì lần này lại là đất phân lô bán nền tại nhiều vùng ven của TP.HCM. Năm 2007 và 2010 tính chất của cơn sốt nghiêm trọng hơn đến mức độ Chính phủ phải ban hành các Nghị quyết thắt chặt tín dụng, do vậy thị trường từ chỗ bong bóng rơi vào đóng băng.

Còn cơn sốt lần này chưa đạt đến mức độ như thế, Chính phủ không phải ra các văn bản điều tiết. Chính phủ đang thực hiện lộ trình thắt chặt tín dụng vào bất động sản nên không tác động đến cả thị trường, mà chỉ tác động tiêu cực đến người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp trong phân khúc này. TP.HCM đã có những chỉ đạo quyết liệt cho nên cơn sốt ảo này đang bị hạ nhiệt. Sắp tới thành phố ban hành quyết định mới thay thế quyết định 33 sẽ giúp điều tiết phân khúc đất nền đi vào sự ổn định trở lại”, ông Châu nói.

Về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc – Phó tổng giám đốc Him Lam Land nói rằng muốn xác định được đất tăng thật hay tăng giá ảo thì phải xác định được đúng giá trị của đất. Cụ thể, giá trị của đất phụ thuộc vào các yếu tố như: pháp lý, quy hoạch, kết nối hạ tầng, lượng cung cầu...

Do đó, khi khách hàng đi mua đất cần phải tìm hiểu chính xác các yếu tố này. Nếu tất cả các yếu tố trên được đáp ứng thì việc tăng giá là thật. Còn nếu các yếu tố trên không đảm bảo, việc tăng giá chỉ do tin đồn thì chắc chắn giá trị đấy không phải là thật. Nếu sốt ảo, thị trường chỉ có một chiều giá tăng mà không có giao dịch. Nhà đầu tư có thể kiểm chứng thông tin giao dịch trên thị trường tại các phòng tài nguyên môi trường, cục thuế...

Bên cạnh đó, ông Phúc cũng nói rằng đất phân ra làm hai loại. Loại thứ nhất là đất xen kẽ, đất thổ cư không phải là các sản phẩm của các doanh nghiệp bất động sản. Loại thứ hai là đất do các doanh nghiệp bất động sản tạo lập.

Đối với đất xen kẽ, đất thổ cư thì những vị trí có tiềm năng phát triển tốt và pháp lý rõ ràng, giá cả sẽ ổn định và có thể tăng. Còn đối với các sản phẩm của các doanh nghiệp tạo lập, giá sẽ ổn định, thế nhưng mức độ tăng giá phần lớn phụ thuộc vào sự tạo lập và chất lượng của dự án. Khi đầu tư, khách hàng nên xem xét kỹ về năng lực và uy tín của chủ đầu tư.

Ngoài ra, để tránh rơi vào tình trạng chạy theo cơn sốt đất, các chuyên gia bất động sản khuyên nhà đầu tư cá nhân cần theo dõi thông tin chính thức từ các nguồn thông tin tin cậy như nguồn tin từ UBND TP.HCM, các sở ngành chứ không nên nghe các thông tin đồn thổi.