Lo giá tăng, khó mua nhà khi TP.HCM áp dụng bảng giá đất mới

Dự thảo bảng giá đất TP.HCM dự kiến áp dụng từ mai (1/8) với mức tăng 5-50 lần giá hiện hành, cùng lúc 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản là Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, đang là câu chuyện tác động trực tiếp nhiều người. Người đang tích cóp tiền mua nhà ở lo giấc mơ có nhà ngày càng lùi xa.

Khó mua nhà ở TP.HCM

Đình Long, nhân viên Công ty BĐS Trường Sơn, cho biết nhóm bạn làm môi giới của anh mấy ngày nay sốt ruột hơn cả khách mua nhà. Mọi người lo giá nhà đất thời gian tới sẽ tăng cao, mua bán sẽ càng khó khăn hơn. Nhóm bạn của Long đã trải qua suốt 2 năm gần như không có thu nhập vì thị trường bất động sản đóng băng, nên những biến động của thị trường ngay lập tức tác động đến họ.

Long cho biết có vài căn hộ vừa gửi rao bán nhưng nghe chuẩn bị áp dụng giá đất mới, chủ nhà đã báo tạm dừng chào khách để nghe ngóng thêm. Theo anh, với bảng giá đất mới, giá nhà đất chắc chắn sẽ tăng, kéo theo đó các chi phí khác như thuế, phí công chứng, lệ phí trước bạ cũng tăng theo giá trị nhà đất. Người bán sẽ cộng tất cả vào giá bán đẩy về phía người mua. Như thế, giấc mơ có nhà của người ít tiền sẽ ngày càng xa.

Ông Nguyễn Quốc Cường, Tổng giám đốc Công ty CP Quốc Cường Gia Lai, cho biết giá nhà đất trong thời gian tới sẽ thay đổi.

"Đánh giá của cá nhân tôi thì giá nhà đất chắc chắn sẽ tăng lên trong thời gian tới. Bởi dễ nhận thấy là trước 1/8, thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp, cấu thành giá trị sản phẩm ban đầu thấp thì giá nhà đất bán ra cũng theo đó thấp hơn. Còn với bảng giá đất mới bây giờ, thuế, phí và các yếu tố cấu thành sản phẩm đều tăng lên theo mặt bằng chung, nên chắc chắn giá vốn các sản phẩm sẽ tăng theo. Như vậy có thể nói sau ngày 1/8, giá trị bất động sản sẽ theo xu hướng tăng", ông Cường nói.

Doanh nhân này cũng cho rằng những dự án có liên quan đến đền bù, dự án mà doanh nghiệp chưa chốt được được tiền chuyển quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì ảnh hưởng sẽ nhiều. Nhưng đây là tình hình chung, nên doanh nghiệp cố gắng hoàn tất các thủ tục pháp lý, đảm bảo sản phẩm tốt đưa ra thị trường, còn giá cả phải phụ thuộc sự điều tiết của thị trường. 

Với lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp hiện nay sẽ là lợi thế khi giá bất động sản theo hướng tăng, ông Nguyễn Quốc Cường cho biết, điều này còn phụ thuộc vào sự hấp thụ của thị trường, cao hay thấp mà người dân không có khả năng chi trả thì cũng khó.

"Điều cả người mua nhà và doanh nghiệp đang lo ngại là trong tương lai khó có thể giảm được giá trị bất động sản cho người sử dụng, người mua nhà sẽ khó tiếp cận nhà ở", ông Cường nói thêm.

Lo ngại tăng giá dây chuyền 

Trong văn bản khẩn kiến nghị TP.HCM chưa áp dụng bảng giá đất điều chỉnh từ ngày 1/8, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng giá đất theo dự thảo điều chỉnh không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại.

Bởi các dự án này không áp dụng bảng giá đất, mà chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án. Nhưng nó sẽ tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, vì người sử dụng đất có xu hướng đòi bồi thường cao hơn trước đây.

Cùng với đó, giá đất theo bảng giá mới sẽ có tác động đến chi phí đầu vào nhiều lĩnh vực, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá bán nhà, giá thuê nhà; tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Điều này dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung, và cũng sẽ tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do nghiệp đầu tư.

Trong khi đó, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM, cho rằng bảng giá đất mới không làm tăng giá đất thị trường, vì được xây dựng dựa trên cơ sở dữ liệu thị trường về giá đất, cụ thể là dữ liệu về giao dịch đất đai tại địa bàn qua nhiều năm qua. 

Lãnh đạo Sở TN&MT TP.HCM khẳng định số liệu thống kê giá đất năm 2024 và các năm trước thể hiện giá đất đã dần ổn định, từng bước phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản trên thị trường.

Việc xây dựng Quyết định điều chỉnh bảng giá các loại đất có tính đến xu hướng và mức độ biến động của thị trường, đảm bảo bảng giá đất tương đồng giá đất thị trường. Thời gian tới, thị trường sẽ không có biến động về giá đất, do tồn kho căn hộ và nhà phố còn lớn. 

Chuyên gia tài chính - bất động sản Sử Ngọc Khương, Phó Viện trưởng Viện tin học và công nghệ ứng dụng, nhận định mức giá đất mới cao ngang giá thị trường thì tổng giá trị sử dụng đất rất cao. Với thực tế hiện nay, không thể kỳ vọng giá nhà giảm.

Việc TP.HCM đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh dự kiến áp dụng ngay, nếu không tính dự án mới thì với những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đang bán hàng, cũng không thể nào yêu cầu doanh nghiệp phải bán theo giá cũ được.

Việc kinh doanh phải theo sự điều tiết của thị trường, giá thành sản phẩm tăng lên thì giá bán phải tăng theo hợp lý. Và lòng vòng câu chuyện ở đây là các nhà phát triển bất động sản tăng giá nhà đất bán ra, phải chấp nhận tính thanh khoản chậm, bởi khả năng chi trả của người dân rất hạn chế.

Chuyên gia này cho rằng, TP.HCM cần tính toán, đưa ra bảng giá đất như dự kiến điều chỉnh sớm hơn chứ không phải để bây giờ mới thực hiện. Điều vô lý là từ trước đến nay chúng ta để tồn tại 2 giá nhà đất, giá làm nghĩa vụ tài chính rất thấp trong khi giá thị trường quá cao.

"Giá đất lẽ ra phải đúng với thị trường, nhà nước sẽ không phải thất thu thuế. Còn để người dân có thể mua nhà được, ở góc nhìn của người làm chính sách thì khâu quy hoạch phải được chú ý. Cần có quỹ đất để doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm nhà ở phù hợp cho người thu nhập thấp trong xã hội", ông Khương nói.

Phát biểu tại một sự kiện liên quan đến thị trường bất động sản gần đây, bà Dương Thu Thủy, Phó chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, cho rằng giá bất động sản tăng, thị trường cứ đổ do nhà đầu tư đẩy giá lên, nhưng trong cấu thành giá trị bất động sản thì tiền sử dụng đất chiếm khoảng 40%. Còn tiền xây dựng, doanh nghiệp dù có dát vàng cũng không vượt 30 triệu/m2.

Theo bà Thủy, sự điều tiết chính sách đã đẩy giá bất động sản lên cao, bằng cách tiền sử dụng đất tăng lên. Bà ví dụ điển hình dự án doanh nghiệp mình, năm 2018 thì giá trị sử dụng đất là 1.600 tỷ đồng; sau 6 năm, hiện nay là 3.800 tỷ đồng, và không biết sang năm sẽ lên mức giá nào nữa vì doanh nghiệp vẫn chưa được chốt giá thực hiện nghĩa vụ tài chính.