Hiệp hội bất động sản TP.HCM đề nghị chưa ban hành bảng giá đất mới từ 1/8

Văn bản gửi đi tối 30/7 của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định của Luật Đất đai 2024. Việc ban hành Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02 quy định về bảng giá đất mới trên địa bàn, áp dụng trong 5 tháng đến hết tháng 12/2024 chưa thật cần thiết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh phù hợp thực tế địa phương, thì TP.HCM có thẩm quyền ban hành Quyết định điều chỉnh Quyết định số 02.

“HoREA nhận thấy việc ban hành Dự thảo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/8, khi Luật đất đai 2024 có hiệu lực chưa thuộc trường hợp cần thiết. Bởi để thực hiện Quyết định số 02, TP.HCM đã ban hành Quyết định số 56/2023, quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024 trên địa bàn, nên đã tăng hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, hệ số điều chỉnh giá đất của khu vực I là 3,5 lần”, ông Châu phân tích.

Ví dụ như tại Quận 1- khu vực II thì hệ số sử dụng đất hiện là 3,3 lần; khu vực III là 3,1 lần; khu vực IV là 2,9 lần; khu vực V là 2,7 lần, nên giá đất đã được điều chỉnh tăng lên khoảng 1,4 -1,5 lần. Cụ thể, giá đất 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi Quận 1 tính theo hệ số là 567 triệu đồng/m2.

Bên cạnh đó, thành phố cũng đã ban hành Quyết định số 13/2023 và Quyết định 11/2024 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn năm 2023 - 2024. 

“Việc ban hành Dự thảo bảng giá đất chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay, bởi TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 hoàn toàn có thể được tiếp tục áp dụng đến hết tháng 12/2025”, văn bản của HoREA nêu.

HoREA cũng đưa ra những phân tích về các tác động không mong muốn của Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh. Đầu tiên, bảng giá đất mới có mức tăng phổ biến tăng 10-20 lần so với bảng giá đất hiện hành, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.

Ví dụ giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Quận 1) theo điều chỉnh là 810 triệu đồng/m2, nhưng khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng. Bất động sản tại đây thuộc loại “tích sản”, chủ yếu cho thuê và cất giữ tài sản, nên trong khoảng 15 năm nay chỉ có 1 giao dịch mua bán 1 căn nhà phố với giá rất cao, có thể vào khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/m2.

Cùng với đó, mức giá của Dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất, do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây.

Ngoài ra, giá của Dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng, dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung, và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Hiệp hội đề nghị TP.HCM chưa cần thiết ban hành Dự thảo bảng giá đất, mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện Dự thảo bảng giá đất lần đầu, để công bố và áp dụng kể từ ngày 1/1/2026 theo quy định Luật Đất đai 2024.

Trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, đề nghị tiếp tục đánh giá tác động của Dự thảo bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động. Bao gồm tác động đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc cần “hợp thức hóa” quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị gắn liền với nhà ở hiện hữu.

Đồng thời đánh giá tác động của Dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp. Trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế...

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 với mức tăng từ 5 lần đến 50 lần so với bảng giá hiện hành. 

Chiều 29/7, tại họp báo thông tin về việc điều chỉnh giá đất, ông Nguyễn Toàn Thắng - Giám đốc Sở TN&MT TP.HCM nêu lý do áp dụng bảng giá đất mới từ 1/8. Theo ông Thắng, bảng giá đất cũ vẫn có thể tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên qua khảo sát lại thấy cần thiết điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế, và khẳng định, bảng giá đất mới không làm tăng giá đất thị trường.