Dự báo 3 kịch bản cho bất động sản cuối năm 2026

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản cuối năm 2026 tiếp tục chịu tác động từ nhiều yếu tố vĩ mô, trong đó lãi suất vẫn là biến số quan trọng nhất.

DXS - FERI xây dựng 3 kịch bản cho thị trường bất động sản nửa cuối năm 2026, gồm kịch bản thách thức, kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.

Trong đó, kịch bản lý tưởng được xây dựng trên giả định kinh tế vĩ mô thuận lợi hơn dự báo, niềm tin thị trường phục hồi mạnh, lãi suất thả nổi giảm xuống khoảng 9-11% và dòng vốn đầu tư quay trở lại tích cực. Khi đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng khoảng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.

Kịch bản kỳ vọng được DXS - FERI đánh giá có xác suất xảy ra cao nhất. Theo đó, nếu kinh tế tiếp tục duy trì tăng trưởng ổn định, khung pháp lý từng bước hoàn thiện và chính sách tiền tệ được điều hành theo hướng thận trọng, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 20-30%, lãi suất thả nổi duy trì trong khoảng 11-13%, giá bán nhìn chung đi ngang hoặc tăng nhẹ, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.

Kịch bản thách thức được đặt ra khi các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện chậm hơn kỳ vọng, kinh tế thế giới tiếp tục diễn biến phức tạp, áp lực lạm phát gia tăng và lãi suất thả nổi duy trì ở mức 13-15%. Khi đó, nguồn cung dự kiến tăng khoảng 15-20%, giá bán có xu hướng giảm nhẹ, tỷ lệ hấp thụ duy trì dưới 20% và thanh khoản thị trường tiếp tục ở mức thấp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, lại cho rằng, việc đẩy mạnh số hóa dữ liệu đất đai cùng các đề xuất đánh thuế đối với bất động sản như thuế nhà bỏ hoang hay thuế lũy tiến đối với bất động sản thứ hai có thể khiến thị trường trầm lắng hơn trong ngắn hạn nhưng sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch và phát triển bền vững về lâu dài.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), nhận định, thị trường bất động sản cuối năm 2026 sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu.

Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ngoài ra, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung. Theo ông, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Ông Đính cũng dự báo nguồn cung bất động sản cuối năm sẽ tiếp tục tăng nhanh cả về quy mô và chất lượng nhờ nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và sự xuất hiện của các đại dự án phát triển dọc trục hạ tầng mới.

Cơ cấu sản phẩm được kỳ vọng cân bằng hơn khi nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực được thúc đẩy.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng nhận định, bước sang quý IV/2026, thị trường bất động sản tiếp tục được hỗ trợ bởi triển vọng tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI, đầu tư công và quá trình hoàn thiện khung pháp lý.

Nguồn cung nhà ở thương mại được dự báo duy trì ở mức tương đương quý III, trong khi nhà ở xã hội được kỳ vọng có thêm nhiều dự án triển khai. Theo yếu tố mùa vụ, nhu cầu giao dịch nhà ở có thể tăng mạnh trong những tháng cuối năm.

Tuy nhiên, sự phục hồi khó diễn ra đồng đều giữa các phân khúc. Giá bán sơ cấp tiếp tục chịu áp lực tăng từ chi phí phát triển dự án, trong khi các sản phẩm mang tính đầu cơ, thiếu cộng đồng dân cư hoặc khả năng khai thác thực tế có thể tiếp tục gặp khó khăn về thanh khoản.

Phân khúc nào sẽ hấp dẫn?

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, phân khúc căn hộ được dự báo vẫn đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Nguồn hàng mới chủ yếu đến từ các đại đô thị, khu đô thị tích hợp, dự án xanh hoặc các dự án có hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và kết nối hạ tầng thuận lợi.

Riêng phân khúc cho thuê tiếp tục là điểm sáng khi giá thuê được dự báo ổn định và tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm, nơi nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Anh Quê lại nhận định, nhà ở xã hội sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn và chính sách hỗ trợ từ Nhà nước.

Đối với phân khúc căn hộ thương mại, thách thức lớn nhất hiện không phải là nguy cơ thua lỗ mà là bài toán định giá sản phẩm. Những doanh nghiệp chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận, đưa giá bán về mức phù hợp với khả năng chi trả của người mua sẽ có lợi thế về thanh khoản và khả năng tiêu thụ sản phẩm.