Giá nhà tăng, giảm ngược chiều sau COVID-19

Theo báo cáo thị trường nhà chung cư TP HCM của DKRA Việt Nam, sau đợt COVID-19 lần hai, giá nhà ở bắt đầu ghi nhận đà tăng giảm ngược chiều nhau trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại).

Giá bán sơ cấp nhà chung cư tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình 10-15% so với đầu năm 2020, sức tiêu thụ đạt gần 80% rổ hàng. Trong khi đó, mặt bằng giá nhà chung cư trên thị trường thứ cấp giảm nhẹ, mức giảm dao động trung bình 2-3% so với quý trước và giao dịch diễn ra trầm lắng.

Trao đổi với VnExpress, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Phát triển thị trường DKRA Việt Nam cho biết, sự tăng giá căn hộ trên thị trường sơ cấp do các chi phí đầu vào của dự án tăng cao và pháp lý dự án kéo dài dẫn đến chi phí tài chính bị đội lên đáng kể.

Sự giảm giá căn hộ trên thị trường thứ cấp, theo ông Hoàng, do các nhà đầu tư mua đi bán lại gặp khó khăn về dòng tiền trong bối cảnh tâm lý thị trường xuống thấp giữa mùa dịch hoặc các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu thu hồi dòng vốn để tái cấu trúc danh mục đầu tư. Đà giảm giá nhà trên thị trường thứ cấp chỉ dao động ở biên độ nhỏ 2-3% và không đại diện cho toàn thị trường vì các giao dịch này diễn ra cục bộ, quy mô chưa lớn.

Trước đó, tại buổi công bố thị trường bất động sản TP HCM, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cũng xác nhận trong quý III, giá nhà chung cư đang diễn biến trái chiều trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Ông Kiệt cho biết, trong khi các mức giá ở nhiều dự án căn hộ mới chào bán lần đầu (sơ cấp F1) tại TP HCM đều có xu hướng tăng, thị trường thứ cấp (F2, 3 trở đi) lại xuất hiện tình trạng giảm giá. Ở giai đoạn thị trường nhà ở nóng sốt, giá nhà trên thị trường sơ cấp và thứ cấp đều tỷ lệ thuận, tương đồng với nhau trong khi đó, giữa dịch COVID-19, hai thị trường này diễn biến ngược chiều.

Ông Kiệt phân tích, giá nhà sơ cấp tăng ở các dự án mới chào bán do chủ đầu tư vẫn giữ mức kỳ vọng về giá cao. Đây là thị trường của phần lớn các nhà đầu tư hoặc người mua để ở muốn tận dụng cơ hội tậu căn hộ trả tiền nhiều đợt kéo dài theo tiến độ, được ưu đãi lãi suất hay hưởng các chương trình khuyến mãi đi kèm. Áp lực về tài chính của thị trường sơ cấp trong giai đoạn đầu không quá cao. Trong khi đó, giá nhà thứ cấp giảm do các nhà đầu tư F2 bắt đầu ngộp tài chính (thuật ngữ ám chỉ tình trạng hiếu hụt dòng tiền) nên buộc lòng phải xả hàng với mức giá "mềm" để thoát hàng đang ôm.

Theo đánh giá của ông Kiệt thị trường thứ cấp có dấu hiệu phân hóa mạnh vì nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để thoát vốn. Người mua có xu hướng tìm kiếm nhà ở thị trường thứ cấp để được mức giá tốt hơn. Các nhà đầu tư F3 trở đi nếu mua nhà trên thị trường thứ cấp chắc chắn dễ mặc cả, thương thượng giá tốt nhưng bên mua buộc phải xuống tiền thanh toán một lần hoặc phải bỏ ra dòng vốn lớn hơn để tậu tài sản. Điều này dẫn đến nhiều tình huống một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp có giá rẻ hơn thị trường sơ cấp.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo, mua bất động sản để đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ sẽ bộc lộ điểm yếu khi xảy ra biến số bất thường như đại dịch Covid-19. Vì đại dịch xuất hiện một cách đột ngột và hoàn toàn bất ngờ nên các nhà đầu tư yếu tiềm lực tài chính sẽ bị đào thải trước tiên. Tình trạng bán nhà giá thấp để thoát vốn hiện nay chỉ diễn ra cục bộ và âm thầm, chưa xảy ra ồ ạt nhưng khó có thể xác định làn sóng này liệu có tăng mạnh trong thời gian tới hay không. Bởi lẽ, mọi diễn biến trên thị trường nhà ở thứ cấp cuối năm 2020 và đầu năm 2021 phụ thuộc vào sự kiểm soát dịch bệnh trên toàn cầu và tốc độ của tiến trình sản xuất vaccine để ổn định và phục hồi nền kinh tế.