Vì sao giá nhà khó giảm?

PGS. TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường Giá cả (Bộ Tài chính) phân tích, giá bán bất động sản gồm rất nhiều chi phí: chi phí đất, giải phóng mặt bằng, vốn vay, thủ tục pháp lý, hạ tầng, thuế, chi phí bán hàng và lợi nhuận tối thiểu để doanh nghiệp chấp nhận đầu tư.

Trong số đó, chi phí đất thường chiếm tỷ trọng rất lớn, đặc biệt tại các đô thị và khu vực có hạ tầng phát triển. Khi chi phí đất tăng, doanh nghiệp chỉ có 3 lựa chọn: Tăng giá bán, giảm lợi nhuận hoặc dừng triển khai dự án. Nếu giá bán không đủ bù đắp chi phí và rủi ro, nguồn cung mới sẽ bị trì hoãn hoặc thu hẹp. Đó là nguyên nhân khiến giá nhà khó giảm.

Bên cạnh các chi phí đầu vào, giá bất động sản còn phụ thuộc vào cung cầu, sức mua, thu nhập, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, chất lượng dự án và nhu cầu sử dụng thực tế.

Vì thế, một lô đất xa khu dân cư, thiếu hạ tầng, không tạo dòng tiền và được mua chỉ vì tin đồn quy hoạch thì vẫn có thể mất giá mạnh. Một dự án pháp lý chưa hoàn chỉnh, chất lượng thấp hoặc không phù hợp với khả năng thanh toán của người mua cũng không thể giữ giá chỉ vì bảng giá đất tăng.

“Bất động sản có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, vị trí gắn với việc làm, dịch vụ và nhu cầu ở thực sẽ giữ giá tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ hoặc đòn bẩy tài chính cao sẽ chịu áp lực thanh lọc”, ông Long nói.

Cũng theo ông, hiện nay khi đất đai được định giá sát hơn với thị trường, doanh nghiệp khó có thể tiếp tục dựa chủ yếu vào lợi thế tiếp cận đất rẻ. Lợi nhuận trong giai đoạn mới phải đến từ năng lực quản trị, rút ngắn thủ tục, tối ưu thiết kế, kiểm soát chi phí và phát triển sản phẩm phù hợp với sức mua thực tế. Doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh sẽ có lợi thế. Ngược lại, doanh nghiệp triển khai chậm trễ, kéo dài dự án, khả năng quản trị yếu kém sẽ chịu áp lực tài chính ngày càng cao.

Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư và phát triển bất động sản EZ - một trong những khó khăn chính khi triển khai dự án hiện nay là việc phải đối mặt nhiều thủ tục. Hầu hết các dự án hiện nay đều lấy ý kiến sở, ngành, địa phương hai vòng. Và khi thực hiện giải phóng mặt bằng, thu hồi đất lại phát sinh vướng mắc về định giá đất, đất công trong dự án, rồi phải trả thêm kinh phí thu hồi đất cho người dân.

“Sự phức tạp trong phê duyệt các thủ tục dự án nhà ở, khu đô thị tại nhiều địa phương thời gian qua dẫn tới kết quả dự án treo nhiều năm, sản phẩm không ra được thị trường, gây khan hiếm nguồn cung, lệch pha cung - cầu, dẫn tới giá nhà tăng và khó giảm”, ông Toản dẫn chứng.

TS Cấn Văn Lực cũng đánh giá gánh nặng chi phí là nguyên nhân trực tiếp khiến giá nhà khó giảm. Ông chỉ ra đất đai và chi phí giải phóng mặt bằng chiếm tỷ trọng ngày càng lớn, đặc biệt khi bảng giá đất mới tiệm cận thị trường làm nghĩa vụ tài chính tăng vọt. Ngoài ra, giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và lãi vay ngân hàng đều leo thang, cộng hưởng khiến tổng chi phí phát triển dự án bị đội lên đáng kể. Những khoản này cuối cùng đều được chuyển hết vào giá bán, khiến mức giá không thể giảm.

Tăng ưu đãi

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hồ Chí Minh nhận định, khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả của người mua nhà ở thực đang ở mức cao. Nhu cầu nhà ở không mất đi nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt khi nhiều sản phẩm mới có mức giá cao hơn khả năng tài chính của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy.

Thực tế, dữ liệu Savills cho thấy 80% giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đã vượt 100 triệu đồng/m² trong quý II/2026, trong khi tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm xuống khoảng 32% và đang tiếp tục chịu sức ép lớn.

Trong bối cảnh giá nhà khó giảm, để hỗ trợ người mua, các chủ đầu tư đang thực hiện nhiều cách mà không nhất thiết bắt đầu từ việc giảm giá niêm yết. “Chủ đầu tư hiện ưu tiên giữ giá niêm yết và hỗ trợ người mua qua chính sách tài chính”, bà Hương cho biết.

Các hình thức phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất, gói vay lãi suất cố định, ân hạn nợ gốc, chiết khấu cho thanh toán nhanh và giãn tiến độ thanh toán. Những công cụ này giúp giảm áp lực dòng tiền cho người mua mà không làm ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá của dự án.

Theo bà Hương, trong 6-12 tháng tới, mặt bằng giá chung nhiều khả năng khó giảm mạnh do chính chủ đầu tư cũng chịu chi phí vốn lớn khi phát triển dự án, nhưng mức độ phân hóa giữa các dự án có thể rõ hơn. Dự án có vị trí, pháp lý và chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng giữ giá ổn định. Ngược lại, sản phẩm kém cạnh tranh hoặc dựa nhiều vào đòn bẩy sẽ chịu áp lực điều chỉnh.

Nếu có điều chỉnh, theo bà Hương, xu hướng này nhiều khả năng diễn ra cục bộ theo từng dự án và chủ yếu thông qua chính sách bán hàng thay vì giảm giá niêm yết.

Vì vậy, câu chuyện của thị trường nhà ở hiện không đơn thuần là giá sẽ tăng hay giảm. Đáng chú ý hơn là nguồn cung đang dịch chuyển về đâu, hạ tầng đang mở rộng không gian thị trường như thế nào và sản phẩm nào thực sự phù hợp với khả năng chi trả của người mua.

Tại phiên thảo luận tổ về tình hình kinh tế - xã hội Quốc hội khóa XVI kỳ họp thứ 2 chiều 18/10, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho biết Chính phủ đang thực hiện chỉ đạo của Trung ương và Quốc hội rất quyết liệt trong việc giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế, trong đó có giá đất và bất động sản.

Chính phủ đang triển khai các chính sách như phát triển mạnh nhà ở xã hội và nhà cho thuê, qua đó đưa giá nhà (nhất là nhà chung cư) theo xu hướng đi xuống.

“Tới đây, khi Quốc hội thông qua dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Nhà nước sẽ điều tiết mạnh mẽ giá đất, Nhà nước sẽ quyết định giá đất. Như vậy, chắc chắn giá đất và giá bất động sản sẽ giảm”, Thủ tướng nhấn mạnh.