Thông tin được bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, chia sẻ tại hội thảo “TOD với phát triển đường sắt đô thị" tổ chức tại TP.HCM ngày 27/3.
Theo bà Hạnh, các quy định mới trong luật Đường sắt 2025, luật Thủ đô 2024 và các nghị quyết của Quốc hội đã tạo hành lang pháp lý quan trọng cho phát triển đô thị TOD. Trong đó, cơ chế đặc thù cho phép TP.HCM điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất khác với quy chuẩn quốc gia, với điều kiện vẫn bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, xã hội và môi trường.
Quanh ga Phước Long của tuyến Metro số 1 Bến Thành- Suối Tiên là khu vực quy hoạch TOD sẽ triển khai ở giai đoạn đầu tiên.
Đặc biệt, TP.HCM được giữ lại 100% nguồn thu từ phát triển TOD để tái đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị và hạ tầng giao thông liên quan. Đây là hướng đi phù hợp với kinh nghiệm quốc tế, song theo bà Hạnh, việc phát triển TOD không chỉ có nuôi hạ tầng, mà cần hướng tới mục tiêu rộng hơn là thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh xã hội.
Từ thực tiễn, Bộ Xây dựng kiến nghị tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đất đai, quy hoạch, nhà ở; bổ sung cơ chế tính giá trị đất tăng thêm và hoàn thiện quy hoạch khu vực TOD. Đồng thời phát triển nhà ở thương mại trong lõi TOD, đi đôi với bố trí nhà ở xã hội tại các khu vực chuyển tiếp.
Phát biểu tại Hội thảo, ông Võ Hoàng Ngân, Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, cho biết Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 6 tuyến metro, với tổng chiều dài khoảng 187 km vào năm 2030; và đến năm 2035, hệ thống metro của Thành phố sẽ đạt 355 km.
Nhưng vấn đề cốt lõi không chỉ nằm ở việc xây dựng hạ tầng giao thông hiện đại, mà là cách khai thác hiệu quả hệ thống giao thông này. Mô hình TOD (Transit Oriented Development - phát triển đô thị theo hướng giao thông công cộng) được xác định là chìa khóa để khai thác quỹ đất quanh nhà ga, tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng.
Đây là cách tiếp cận tích hợp giữa quy hoạch giao thông và quy hoạch sử dụng đất, nhằm biến các nhà ga metro thành trung tâm phát triển đô thị.
Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng.
"Metro không chỉ là phương tiện vận chuyển, mà còn trở thành 'động cơ' thúc đẩy kinh tế, giúp gia tăng giá trị đất đai, tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng”, ông Võ Hoàng Ngân khẳng định.
Lãnh đạo Sở Quy hoạch Kiến trúc TP.HCM cho rằng hệ thống metro phải là "xương sống" của giao thông tương lai. Thành phố hướng tới những đô thị nén, nơi ưu tiên đi bộ, kết nối đa phương thức và giảm thiểu sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Đi cùng với phát triển metro, TOD được quy hoạch gắn liền với bản sắc. Quy hoạch TOD tại TP.HCM gắn với việc bảo tồn di sản và không gian văn hóa đặc thù, tạo ra những không gian sống hiện đại nhưng vẫn giữ được tâm hồn của một đô thị phương Nam.
Các chuyên gia quy hoạch lưu ý TOD không đơn thuần là tăng cường mật độ xây dựng xung quanh nhà ga, mà là quá trình tái cấu trúc không gian đô thị, theo hướng ưu tiên giao thông công cộng, tăng cường kết nối đi bộ và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân.
Theo khuyến nghị của Tiến sĩ Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, Thành phố cần quy hoạch TOD ở nhiều cấp độ, từ nội thị, hành lang, khu đô thị và khu vực quanh nhà ga.
Các chuyên gia khuyến cáo việc phát triển các khu TOD phải có đặc trưng phù hợp với tuyến metro, vị trí nhà ga, tạo thuận lợi thu hút người dân, gia tăng giá trị đất đai.
Mỗi khu TOD phải có đặc trưng phù hợp với tuyến metro, vị trí nhà ga và bối cảnh đô thị xung quanh, tạo sức hút và giá trị khác biệt cho bất động sản. Nếu thiếu sự đồng bộ giữa quy hoạch, đất đai, giao thông và thị trường bất động sản, TOD khó phát huy hiệu quả.
Ông Hải cũng lưu ý phải tính toán cân đối cung - cầu trong bối cảnh nhiều tuyến metro được triển khai cùng lúc. TOD có thể tạo ra giá trị gia tăng lớn cho đất đai và bất động sản, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu về quản lý chặt chẽ để đảm bảo phát triển bền vững.
KTS Khương Văn Mười cũng lưu ý không gian TOD phải là không gian sống thực sự, nơi người dân có thể thuận tiện, tiếp cận dịch vụ dễ dàng và cảm thấy thoải mái khi sử dụng giao thông công cộng. Nếu không giải quyết được bài toán này, TOD sẽ khó phát huy hiệu quả.
Trước đó, UBND TPHCM đã có kế hoạch thực hiện các khu vực TOD dọc tuyến Metro số 1, Metro số 2, tuyến Vành đai 3 theo Nghị quyết 98.
Giai đoạn đầu, Thành phố thí điểm mô hình TOD tại 11 vị trí khu vực dọc Metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), Metro số 2 (Bến Thành-Tham Lương) và Vành đai 3, quanh tuyến metro số 1 đi qua khu vực Bình Dương, khu vực xung quanh vị trí ga Tân Kiên - Bình Chánh.
Đây là bước đi vừa triển khai, vừa rút kinh nghiệm, tạo nền tảng cho các TOD đầu tiên quanh nhà ga metro.
Bình luận