Thị trường căn hộ Office-tel ở chung cư: Ở cũng vướng, thuê càng rối

 Mua 1 được 2

Với tính chất kết hợp giữa cả yếu tố thương mại và nhà ở, loại hình tài sản Office-tel đem đến nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư lẫn người sử dụng. Đối với người sử dụng, ngoài tính năng kết hợp ở và làm việc, địa chỉ của căn hộ Office-tel còn có thể dùng để đăng ký kinh doanh.

Trong khi đó, theo Luật Nhà ở năm 2014, căn hộ chung cư thông thường không được phép cho thuê làm văn phòng.

Tính kinh tế cũng là một điểm cộng trong mắt người sử dụng khi thay vì trả tiền thuê văn phòng cùng với phí dịch vụ và các loại phí khác như chi phí ngoài giờ, giá thuê Office-tel tương đối cạnh tranh và hợp lý, đặc biệt đối với mô hình doanh nghiệp nhỏ hay doanh nghiệp khởi nghiệp.

Ngoài ra, đứng trên khía cạnh người mua là nhà đầu tư với mục đích mua để cho thuê lại, sản phẩm này cũng mở rộng hơn đối tượng cho thuê khi hướng tới thị trường cho thuê văn phòng.

Nhiều nhà đầu tư địa ốc bất động sản cho biết, căn hộ dạng Office-tel góp phần làm phong phú hơn cơ cấu sản phẩm của dự án và giúp thu hồi dòng tiền nhanh hơn các loại hình thương mại khác.

Bên cạnh đó, thay vì hình thức sở hữu lâu dài phổ biến đối với căn hộ chung cư thông thường, căn hộ Office-tel chỉ được sở hữu 50 năm cũng khiến nhiều người mua nhà còn e ngại.

Về mặt quản lý vận hành và thiết kế kỹ thuật, chủ đầu tư cũng cần lưu ý, do đặc thù của văn phòng và nhà ở có nhiều điểm khác nhau và có khả năng nảy sinh nhiều bất tiện; đặc biệt với trường hợp các căn hộ Office-tel ở chung tầng với các căn hộ thông thường.

Tuy nhiên, mô hình này vẫn còn nhiều hạn chế, đòi hỏi sự cẩn trọng và nghiên cứu kỹ lưỡng của cả chủ đầu tư và người mua. Đầu tiên, hiện nay chưa có quy định pháp lý rõ ràng cho loại hình này, dẫn đến một số quan ngại từ phía khách hàng liên quan đến vấn đề sở hữu và cư trú, chẳng hạn như người mua nhà không có sổ hộ khẩu.

Nhập nhằng tính pháp lý?

Theo ý kiến của ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, loai hình tài sản này thực tế đã có trong thực tiễn nhưng luật pháp chưa có quy định về quy chuẩn, thiết kế, mua bán giao dịch, sử dụng các sản phẩm này.

"Chúng ta phải chạy theo thị trường, bắt kịp xu thế này theo hướng công nhận các sản phẩm trên. Nếu không giải quyết nhanh, dứt khoát sẽ xảy ra tranh chấp. Theo tôi, cần đưa các kiến nghị này vào khuôn khổ pháp lý, trên cơ sở đó tạo ra Thông tư hướng dẫn.

Trường hợp Office-tel được xây dựng trên đất được quy hoạch là nhà ở, thêm chức năng văn phòng,sẽ vướng phải quy định trong Luật nhà ở (cấm sử dụng chung cư để kinh doanh). Khả năng thứ hai là xây trên đất được quy hoạch làm văn phòng, như vậy là không được xây nhà ở, không được ở lại. Hiện nay đang có quy định không cho phép nhân viên làm việc buổi tối, ngủ lại qua đêm đề phòng cháy nổ", ông Nam nói.

Ông Nam chia sẻ thêm: "Chúng tôi đang đề xuất, trong các khối nhà đa năng hỗn hợp, nếu tỷ lệ sử dụng diện tích nào lớn hơn thì cấp quyền sử dụng đất theo diện tích đó. Giả sử nhà cao 20 tầng, có 15 tầng trên là nhà ở thì 5 tầng dưới được cấp quyền sử dụng đất lâu dài, vĩnh viễn".

Ông Nguyễn Mạnh Cường, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, ở góc độ quản lý Nhà nước, Office–tel đang có nhiều cách hiểu khác nhau. Trên thực tế cũng như cơ sở pháp lý, chính sách đang có nhiều vướng mắc, cần tháo gỡ kịp thời.

"Vướng mắc về quyền sở hữu: Bình thường nếu chúng ta coi đây là 1 phần của ở, điều đó có nghĩa, theo Luật đất đai, quyền sở hữu phải ổn định lâu dài. Nếu không coi là một phần để ở thì có thể chỉ được cấp 50 năm.

Vướng mắc khác là về quy chuẩn, tiêu chuẩn: Theo Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam, căn hộ chỉ để sử dụng cho mục đích ở, nên thiết kế cầu thang, điện nước.. rất khác. Còn nếu xây dựng Office-tel thì quy chuẩn cho loại hình này là gì?", ông Cường nhấn mạnh.

Ông Cường nói thêm: "Việc đưa ra một văn bản pháp lý để điều chỉnh, quản lý loại hình Office-tel, trước hết, phải xác định được: Đây là loại hình gì? Khi coi nó vừa làm văn phòng vừa làm nhà ở thì phải khác với văn phòng bình thường hay nhà ở bình thường như thế nào? Xác định được quy hoạch đất đai; Xác định điều chỉnh quy hoạch; Xác định điều kiện kinh doanh, bán hàng đối với Office-tel. Quan trọng nhất là phải đặt được tên cho loại hình này thì mới ra được văn bản luật quản lý, điều chỉnh." 

Video: Vingroup sắp tung ra căn hộ giá 700 triệu đồng.