Quy định phải có đất ở mới làm được dự án người dân ngày càng ít cơ hội mua nhà

Sau gần một năm liên tục được Chính phủ thúc đẩy, tháo gỡ khó khăn nhưng thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đối mặt với việc tắc nghẽn nguồn cung, chủ yếu do ách tắc pháp lý. Trong bối cảnh Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này được mong chờ sẽ tạo sự thông thoáng cho bất động sản thì các doanh nghiệp lo ngại vẫn có những quy định tiềm ẩn nguy cơ tạo điểm nghẽn trên đà phục hồi của thị trường.

Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản đang đặc biệt quan tâm đến quy định chỉ khi doanh nghiệp đã có đất ở (thuần ở) hoặc doanh nghiệp đã có đất ở và các loại đất khác không phải đất ở (trong khu đất có ít nhất 1m2 đất ở) mới được làm dự án.

Theo họ, quy định này sẽ khiến thị trường bất động sản tắc nghẽn vì hiện phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Ngoài ra, việc quy định chỉ được công nhận nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê là không sát với thực tế. Đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.

Việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng các dự án để triển khai dự án nhà ở thương mại chỉ áp cho đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đang gây khó cho doanh nghiệp. Thực tế hiện nay, quy định đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc yêu cầu có đất ở và đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần khiến nhiều dự án không thể chuyển đổi.

Mặt khác, quy định này dẫn đến việc nhiều dự án sẽ bị treo lại bởi nếu cơ quan có thẩm quyền chưa phê duyệt quy hoạch thì nhà đầu tư cũng không thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, dù có sẵn đất ở trên đó.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh phân tích, chính sách “đất ở và đất khác” được quy định tại Luật số 03/2022/QH15 và Điều 128 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu doanh nghiệp A tự thỏa thuận để “gom” được 100 ha đất mà không có mét vuông đất ở nào thì không thể triển khai dự án trên diện tích 100 ha dù đã phù hợp quy hoạch. Để đối phó, doanh nghiệp A tất yếu sẽ nảy sinh ý định “mua gom” thêm một căn nhà vị trí kế cận để có một phần đất ở. 

Nếu thành công, mua được căn nhà chỉ cần 30m2 thì doanh nghiệp A lại được chấp thuận làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trên diện tích 100 ha+30m2. Đó là bởi nhà đầu tư chỉ cần có một tỷ lệ đất ở, có thể 1% hoặc thấp hơn, thì đều có thể được chấp thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Với trường hợp nêu trên, chỉ có cá nhân B có căn nhà 30m2 bỗng dưng hưởng lợi bởi có thể đòi giá cao “trên trời” khi biết doanh nghiệp A phải mua với giá cao. 

“Như vậy, chính sách “đất ở và đất khác” theo Dự thảo chưa đáp ứng yêu cầu. Trong khi đó, yêu cầu đặt ra với một chính sách pháp luật là khuyến khích đối tượng chịu tác động tuân thủ tích cực, những người tuân thủ với thái độ tích cực đó sẽ thụ hưởng trực tiếp giá trị chính sách mang lại”, ông Đỉnh nhấn mạnh. 

Từ thực tế trên, chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng: dự thảo không cần tách bạch, trường hợp nào Nhà nước thu hồi đất (cơ chế hành chính - tham gia đấu giá, đấu thầu); trường hợp nào cho phép nhà đầu tư phải tự thỏa thuận để có quyền sử dụng đất (cơ chế dân sự - tự gom đất) mà mọi trường hợp đều cho phép áp dụng một trong hai cơ chế tạo lập quỹ đất (hành chính hoặc dân sự). 

Vai trò của cơ quan nhà nước trong trường hợp này là cần tập trung nguồn nhân lực, xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để định giá đất sát với giá thị trường, góp phần xây dựng thị trường bất động sản công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết: "Quy định chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp sẽ rất khó cho chủ đầu tư, vướng mắc pháp lý vẫn tiếp tục tồn tại. Một số dự án đã phê duyệt nay bị coi là dự án treo. Nó thu hẹp lại rất nhiều so với Luật Nhà ở hiện nay".

Phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Cũng theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, nguy cơ tắc nghẽn thị trường còn ở quy định chỉ được công nhận chủ đầu tư nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Nhưng thực tế, đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm.

"Dự án không thể triển khai, thị trường bất động sản tê liệt vì không có nguồn cung mới sẽ khiến giá bất động sản tăng cao mà người dân là người lãnh hậu quả cuối cùng", ông Hà cảnh báo. 

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý III của Công ty Savills Việt Nam mới đây cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tiếp tục tăng trong 19 quý liên tiếp. Giá trung bình chào bán mới vẫn đạt 54 triệu đồng/m. 

Còn giá nhà liền kề tăng 9%, lên mức trung bình là 190 triệu/m2. Việc thiếu nguồn cung dự án mới do ách tắc thủ tục pháp lý được cho là một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, số lượng dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở, tức đáp ứng quy định chỉ chiếm dưới 1%. Còn dự án có dính đất ở và đất khác chiếm đến 95%. Do đó, cần thiết bổ sung cho phép các chủ đầu tư được chuyển nhượng đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm dự án, với điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đề xuất: "Chúng tôi đề nghị bổ sung điều 128, cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, đối với đất khác là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng đồng thời với trường hợp thứ hai là doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất mà đất đó là đất nông nghiệp 100% hoặc đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở".

Phản biện về mối lo các chủ đầu tư có thể gom đất nông nghiệp để làm dự án bất động sản tràn lan, các chuyên gia cho rằng, nguy cơ này không dễ xảy ra. Vì việc thực hiện một dự án bất động sản chịu sự quản lý chặt chẽ của nhiều cấp. Ngoài việc phải tuân theo quy hoạch, sau khi có đất nông nghiệp, doanh nghiệp còn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định, không thể dễ dàng gom đất rồi "vẽ" ra dự án.