Góp ý Luật Đất đai sửa đổi: Những nội dung gây nhiều tranh luận nhất

Theo nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) bắt đầu từ ngày 3/1 và kết thúc vào hôm nay 15/3/2023. Trong suốt thời gian này, nhiều vấn đề của Luật Đất đai sửa đổi đã được người dân, chuyên gia, luật sư và nhiều nhà quản lý nhà nước có ý kiến đóng góp xác đáng và sát thực tiễn. Dưới đây là những nội dung nhận được nhiều ý kiến đóng góp nhất.

Giá đất thế nào là sát thị trường?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất sẽ bỏ khung giá đất và giá đất được xác định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, nhiều ý kiến cho rằng, cần phải quy định rõ hơn nữa chi tiết này.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong sửa Luật Đất đai, cần giải quyết thấu đáo quan điểm về giá đất thị trường, đừng nhầm lẫn giá trị đất đai trên thị trường với giá giao dịch của từng thương vụ. Cụ thể giá giao dịch của từng thương vụ là con số bấp bênh bởi lần giao dịch này khác với lần giao dịch khác, địa điểm này khác với địa điểm khác. 

Theo đó, giá trị thị trường phải là kết quả của bài toán thống kê hay ước lượng giá trị thống kê. 

"Đó là ước lượng giá trị dựa vào một tập hợp các số liệu thống kê giá trị giao dịch của từng trường hợp. Nhà chức trách cần lập cơ sở dữ liệu và sử dụng phần mềm xử lý để tính toán, xác lập giá đất thị trường", ông Võ nói.

Theo ông Võ, các nước chỉ cần xác định được giá đất của Nhà nước bằng khoảng 70-80% giá đất thị trường là đủ mức cần thiết. Việt Nam cũng nên theo thông lệ này. “Chúng ta cần quan niệm lại, làm rõ thế nào là giá đất thị trường. Điều này liên quan đến tất cả mọi việc điều phối về giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhấn mạnh.

Xây dựng bảng giá đất hàng năm có hợp lý?

Một trong những điểm đáng chú ý của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và áp dụng từ ngày 1/1 của năm và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan Nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực (update real time), chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.  

Còn theo quy định hiện hành, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế khung giá đất nên bảng giá đất không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của bảng giá đất trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.

Từ phân tích của mình, ông Châu đưa ra nhận định, cơ chế bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và được xem xét điều chỉnh bằng các hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta, do đó nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Quy định 100% người đồng tình mới thu hồi đất có khả thi?

Góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, quy định thu hồi đất phải 100% người dân đồng tình sẽ khó thực hiện và không khả thi.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực CLB Bất động sản Hà Nội - cho rằng, đây là việc khó đối với doanh nghiệp, chỉ cần 80% người dân đồng tình là đã có thể thu hồi, còn lại nếu không đồng thuận thì phải cưỡng chế. Như thế mới tránh được tình trạng dự án không thể triển khai.

Tương tự, ông Lê Gia Chinh - Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai, Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường - cũng cho rằng, bên cạnh thuận lợi trong việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh thì có thể thấy việc thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội bao giờ cũng là chuyện khó khăn, rất khó để nhận được sự đồng thuận của 100% người dân. 

“Do đó, theo tôi, dù thực hiện dân chủ ở cơ sở thì cũng nên đề xuất 80% sự đồng thuận là có thể thu hồi. Ngoài ra, rất cần chính quyền địa phương vào cuộc quyết liệt, tuyên truyền để người dân nhận thức tốt, để việc giải phóng mặt bằng các dự án phát triển kinh tế - xã hội được thuận lợi. Trong các quy định, cần có cơ chế gắn trách nhiệm của chính quyền địa phương với việc giải phóng mặt bằng những dự án kinh tế - xã hội”, ông Chinh nêu ý kiến.

Đơn vị độc lập thẩm định giá đất có khách quan?

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực. 

Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.

Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.

Đánh thuế người nhiều nhà đất

Tuy khẳng định việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết nhưng theo các chuyên gia phải cụ thể đánh thuế mức nào và đối tượng ra sao để bảo vệ quyền lợi của những người yếu thế. 

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho hay, ý tưởng đánh thuế vào nhóm đối tượng trên đã có từ lâu nhưng việc thực hiện cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ. 

Để thực hiện, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải thực hiện chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất để tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên. Ngoài ra, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có khi bằng cả chục căn nhà khác nếu xét về giá trị.

Về vấn đề đánh thuế nhà bỏ hoang, ông Toản cho rằng, sẽ rất khó và mơ hồ. Bởi lẽ, xét về khung pháp lý để thực hiện điều này cần phải dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được. Theo ông Toản, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ thì cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Bởi vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân còn doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không thể đánh được.