Khi lãi suất hạ nhiệt, dòng tiền chảy về đâu?

Có khoảng 5 tỷ đồng tiền nhàn rỗi, bà Nguyễn Thị Hạnh, sống tại phường Bình Trưng, TP.HCM đang phân vân có nên tiếp tục gửi tiết kiệm hay chuyển một phần sang những kênh đầu tư có khả năng sinh lời cao hơn.

Theo bà, hiện nay, chứng khoán có cơ hội sinh lời nhưng giá biến động nhanh; bất động sản đòi hỏi số vốn lớn, khó chuyển thành tiền mặt trong thời gian ngắn. Nếu sử dụng vốn vay để mua nhà, áp lực trả lãi cũng là yếu tố khiến bà phải tính toán kỹ. “Nếu mua bất động sản lúc này, tôi muốn chắc chắn mức giá hợp lý và tài sản có khả năng khai thác thực tế, chứ không chỉ trông chờ giá tăng trong vài năm tới”, bà Hạnh nêu quan điểm.

Bất động sản không chỉ cần lãi suất thấp

Theo các chuyên gia, đối với bất động sản, lãi suất giảm chỉ là một trong những điều kiện hỗ trợ. Thị trường còn cần sự cải thiện khả năng chi trả của người mua, có nguồn cung phù hợp nhu cầu thực, pháp lý minh bạch và thanh khoản giao dịch tốt hơn.

Giai đoạn hiện nay nhà đầu tư cần ưu tiên yếu tố an toàn và khả năng khai thác thực tế của tài sản hơn là chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong tương lai.

Ông Nguyễn Duy Thành Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Global Home, Phó Chủ tịch HCMO

Ông Nguyễn Duy Thành - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Công ty Quản lý Global Home, Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TP.HCM (HCMO) - nhận định, nhu cầu mua/thuê căn hộ vẫn duy trì tương đối ổn định, nhất là tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, gần trung tâm việc làm, trường học, khu công nghiệp hoặc các tuyến giao thông trọng điểm.

Tuy nhiên, trong giai đoạn hiện nay, nhà đầu tư cần ưu tiên yếu tố an toàn và khả năng khai thác thực tế của tài sản hơn là chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong tương lai. Những sản phẩm có nhu cầu ở thực, tỷ lệ lấp đầy cao và có thể tạo dòng tiền ngay sẽ có lợi thế lớn.

Theo ông Thành, với căn hộ cho thuê, sức hấp dẫn không chỉ nằm ở tiền cho thuê hằng tháng mà còn ở khả năng tích lũy tài sản trong dài hạn. Khi lãi suất ngân hàng giảm, khoảng cách giữa lợi suất tiền gửi và lợi suất cho thuê có thể thu hẹp, khiến một bộ phận nhà đầu tư quan tâm hơn đến bất động sản. Dù vậy, hiệu quả còn phụ thuộc vào giá mua, chất lượng vận hành, nhu cầu thuê và triển vọng phát triển của khu vực.

Bài toán cũng thay đổi đáng kể nếu nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tín dụng. Khi đó, tiền cho thuê không chỉ cần bù đắp chi phí vận hành mà còn phải góp phần đáp ứng nghĩa vụ trả nợ. Nếu lãi suất điều chỉnh tăng trở lại, căn hộ trống khách hoặc thu nhập của chủ sở hữu giảm, khoản đầu tư có thể tạo thêm áp lực thay vì đem lại sự ổn định tài chính.

Nói cách khác, bất động sản cần được đánh giá như một tài sản có cả dòng tiền vận hành và rủi ro nắm giữ. Kỳ vọng tăng giá dài hạn có thể là một phần của chiến lược, nhưng không thể thay thế việc tính toán hiệu quả khai thác ngay từ thời điểm mua.

Theo bà Nguyễn Thị Thu Hương, cố vấn tài chính cấp cao Công ty CP Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, nguyên tắc quan trọng trong hoạch định tài chính cá nhân là bảo đảm an toàn tài chính trước khi hướng đến tích lũy và tăng trưởng tài sản.

Trước khi đầu tư, mỗi người cần duy trì quỹ dự phòng tương đương 3-6 tháng chi phí thiết yếu và nghĩa vụ trả nợ. Với người có thu nhập biến động, nhiều người phụ thuộc hoặc gánh khoản nợ lớn, mức dự phòng có thể tăng lên 6-12 tháng hoặc hơn tùy hoàn cảnh.

Theo khung phân bổ tài sản FIDT năm 2026, nhà đầu tư được chia thành 5 nhóm hồ sơ rủi ro, từ Thận trọng, Ổn định, Cân bằng đến Tăng trưởng và Tăng trưởng mạnh.

Chẳng hạn, nhóm Thận trọng ưu tiên 80-100% tài sản phòng thủ, trong khi nhóm Tăng trưởng có thể phân bổ 60-80% vào tài sản tăng trưởng. Tuy nhiên, đây là định hướng tham khảo, cần điều chỉnh theo hoàn cảnh thực tế của từng người.

Bà Hương dẫn chứng, ngay trong bất động sản, căn hộ có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thuê ổn định cũng có đặc điểm rủi ro khác với đất nông nghiệp hoặc tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng quy hoạch. “Do đó, khi đánh giá một khoản đầu tư bất động sản, chúng tôi không chỉ xem xét tiềm năng tăng giá mà còn phải đánh giá khả năng nắm giữ tài sản trong những kịch bản bất lợi”, bà Hương nhấn mạnh.

Trước khi xuống tiền, nhà đầu tư cũng cần tính đến khả năng nắm giữ tài sản trong 2-3 năm nếu không thể bán, đồng thời đánh giá sức chịu đựng tài chính khi giá không tăng như kỳ vọng, thu nhập suy giảm hoặc lãi suất vay tăng trở lại.

Không so lợi nhuận kỳ vọng bằng mọi giá

Theo bà Hương, quyết định phân bổ vốn cần bắt đầu từ mục tiêu tài chính và khả năng chịu rủi ro của mỗi người, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận kỳ vọng.

“Theo tôi, khi lãi suất tiết kiệm giảm, điều đầu tiên nhà đầu tư cần làm không phải là tìm kiếm một kênh có lợi nhuận cao hơn mà là đánh giá lại mục tiêu và cấu trúc tài chính của chính mình. Có ba yếu tố quan trọng cần cân nhắc là mục tiêu sử dụng vốn, thời gian đầu tư và khả năng chấp nhận rủi ro”, bà Hương phân tích.

Một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư cá nhân là chỉ so sánh lãi suất tiền gửi với mức tăng giá kỳ vọng của chứng khoán hay bất động sản mà chưa tính đầy đủ xác suất thua lỗ, chi phí giao dịch, thời gian nắm giữ và khả năng chuyển đổi tài sản thành tiền mặt.

Bởi vậy, hiệu quả đầu tư không thể chỉ đo bằng tỷ suất sinh lời dự kiến. Với tiền gửi tiết kiệm, người gửi có thể tương đối dễ dự báo khoản lãi nếu nắm giữ đến ngày đáo hạn, nhưng vẫn cần tính đến lạm phát và sức mua thực tế của đồng tiền.

Trong khi đó, lợi nhuận từ chứng khoán có thể đến từ tăng giá và cổ tức, song đi kèm biến động thị trường, phí giao dịch và thuế. Nhà đầu tư cần đủ khả năng tài chính để vượt qua những giai đoạn danh mục sụt giảm, tránh phải bán ra chỉ vì áp lực tiền mặt.

Bất động sản thì có bài toán phức tạp hơn khi ngoài giá mua và lãi vay còn có thuế, phí chuyển nhượng, môi giới, chi phí pháp lý, bảo trì, sửa chữa và quản lý. Nếu mua để cho thuê, nhà đầu tư phải tính thêm thời gian trống khách, chi phí vận hành và nguy cơ tiền thuê thực tế thấp hơn dự kiến.

Bà Hương cho rằng các kênh đầu tư cần được đặt trên cùng một hệ quy chiếu, gồm lợi nhuận ròng sau chi phí và thuế, thời gian nắm giữ, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản. “Một tài sản có tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao chưa chắc mang lại hiệu quả tài chính tốt nếu chi phí nắm giữ lớn hoặc tạo áp lực lên dòng tiền của gia đình.

Đặc biệt, có lợi nhuận trên giấy tờ không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư có thể hiện thực hóa lợi nhuận đó vào đúng thời điểm cần tiền. Vì vậy, trong hoạch định tài chính cá nhân, chúng tôi không chỉ đánh giá một tài sản có thể sinh lời bao nhiêu, mà còn đánh giá liệu nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính để nắm giữ tài sản đó trong những kịch bản bất lợi hay không”, bà Hương nhấn mạnh.