Doanh nghiệp 'chôn' vốn, thị trường không có nguồn cung

Sau hơn một năm lấy ý kiến các tầng lớp nhân dân, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vẫn nhận được nhiều ý kiến góp ý nhằm hoàn thiện, trình Quốc hội.

Hiện nay, quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất sang làm dự án đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của doanh nghiệp bất động sản và giới chuyên gia. Vì vấn đề này không chỉ liên quan mật thiết tới vấn đề nhà ở của người dân mà quy định tại Điều 128 trong Dự thảo Luật còn đang bị cho là gây khó khăn cho doanh nghiệp, từ đó tác động tiêu cực tới thị trường.

Cụ thể, điều 128 trong dự thảo luật quy định: Nếu muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì doanh nghiệp phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Theo quy định hiện hành, nếu muốn làm dự án nhà ở thương mại, trong khu đất xây dự án phải có ít nhất 1m2 là đất ở, phần còn lại là các loại đất khác như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh hay thương mại dịch vụ.

Thế nhưng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại đang đề xuất loại bỏ đất nông nghiệp, có nghĩa là nếu muốn làm dự án, khu đất xây dự án phải có đất ở và đất phi nông nghiệp.

Phần lớn đại diện các doanh nghiệp bất động sản khi được hỏi đều bày tỏ sự lo ngại rằng quy định mới nếu được thông qua sẽ siết chặt hơn các điều kiện để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Từ đó, đẩy nhiều dự án vào cảnh quy hoạch "treo", bởi phần lớn dự án hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất.

Ông Nguyễn Ổi, Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp của ông đang có kế hoạch triển khai một dự án lớn tại huyện Bình Chánh (TP.HCM). Tuy bước đầu đã đổ vốn đầu tư vào dự án nhưng đến thời điểm này, doanh nghiệp đang phải "phanh" lại để chờ thông tin chính thức khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua. Vì nếu chiếu theo quy định mới thì dự án không đủ điều kiện để triển khai.

"Sau khi đã chật vật xoay xở tạm ổn về dòng tiền thì nay dự án lại phải bất động vì ách tắc pháp lý, như vậy là chúng tôi phải chịu cảnh chôn vốn, trong khi thị trường đang thiếu nguồn cung", ông Ổi nói.

Ông Ổi nêu quan điểm, vướng mắc lớn nhất hiện nay không chỉ với doanh nghiệp của ông mà với nhiều doanh nghiệp bất động sản khác là quy định phải có đất ở trên đất xin chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án. Gay cấn hơn là trong dự thảo mới còn đề xuất loại bỏ đất nông nghiệp ra khỏi các điều kiện xây dựng dự án, nghĩa là nếu muốn làm dự án, khu đất xây dự án phải có đất ở và đất phi nông nghiệp.

"Quy định này gây rất nhiều khó khăn, bởi phần lớn các dự án bất động sản phát triển mới hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất. Nếu mà quy định này vào chỉ có đất ở và đất phi nông nghiệp thì không khác gì làm khó cho chủ đầu tư. Rõ ràng dự thảo mới đang thu hẹp lại rất nhiều về điều kiện pháp lý so với quy định hiện hành. Quy định này đi ngược lại tinh thần phải tháo gỡ về pháp lý cho dự án", ông Ổi nói thêm.

Cũng nêu những vướng mắc về thủ tục pháp lý nếu dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội lại lo lắng trước quy định chỉ được triển khai dự án nếu có đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Điều này đi ngược lại với đa số dự án hiện tại đang được thực hiện theo hình thức doanh nghiệp nộp tiền thuê đất hàng năm. 

"Hiện chúng ta đi tới xu hướng giảm dần thuê đất trả một lần, mà chuyển sang trả theo hàng năm, cái đó là đúng hướng, phù hợp với quy luật thị trường, giá lên xuống. Nhưng trong Dự thảo Luật Đất đai lại dự kiến đất phải trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê, như vậy quy định này lại mâu thuẫn với Nghị quyết 18 và các luật liên quan.

Thực tế hiện nay, quy định đang khuyến khích nhà đầu tư tự thỏa thuận trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc yêu cầu phải có đất phi nông nghiệp đã nộp tiền thuê đất một lần sẽ khiến nhiều dự án gặp khó.

Những doanh nghiệp quy mô trung bình như chúng tôi khi đầu tư thì hầu hết đều phải huy động vốn ngân hàng, nếu quy định phải nộp thuế một lần thay bằng nộp thuế hàng năm sẽ làm doanh nghiệp đội thêm vốn. Điều này càng khiến doanh nghiệp "ngại" làm dự án, nguồn cung mới đã ít ỏi càng ít ỏi  hơn, người mua nhà khó tiếp cận sản phẩm mới, giá tăng cao", vị này này cho biết.

Trả lời VTC News khi nêu quan điểm về dự thảo luật mới, ThS Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản nói: "Tôi kiến nghị kế thừa quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15, cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...".

Ngoài ra, ông Đỉnh còn kiến nghị thêm việc mở rộng trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở (100% là đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm; không có đất ở) cũng được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu phù hợp các loại quy hoạch...

"Việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất phải đảm bảo sát giá thị trường, không gây thất thoát ngân sách nhà nước. Việc mở rộng này giúp thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW: “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại”. Đồng thời giúp tháo gỡ vướng mắc của khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước đang ách tắc do chủ đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có đất ở ", ông Đỉnh nhận định.