Dự thảo Nghị định quy định về giá đất: Tăng gánh nặng cho người mua

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, nếu định giá đất không đúng sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất xấu.

"Chi phí và lợi nhuận là 2 vấn đề mấu chốt và quan hệ mật thiết với nhau trong phương pháp thặng dư. Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý.

Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế", ông Võ nhấn mạnh. 

Theo các chuyên gia, phương pháp thặng dư là một trong các phương pháp để xác định giá đất, được tính toán bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trong đó, tổng chi phí phát triển sẽ bao gồm chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất, chi phí kinh doanh, lợi nhuận của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, quy định ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất trong dự thảo đã không tính đến công trình tạm, công trình phục vụ thi công được nhà đầu tư bỏ chi phí ra xây dựng nhằm đảm bảo cho việc thi công xây dựng các công trình dự án – trong khi đây là chi phí thực tế và tất yếu.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư xây dựng không bao gồm chi phí “tiền sử dụng đất” - là loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Trong khi đó, trên thực tế, nhà đầu tư cũng phải xoay xở để có tiền nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước, thậm chí nhà đầu tư còn phải vay mượn, trả lãi để có được số tiền này. Bởi vậy, tiền sử dụng đất là chi phí thực tế, hợp lệ của nhà đầu tư và nhà đầu tư phải được hưởng lợi nhuận trên khoản chi phí đầu tư này để đảm bảo phù hợp với thực tế và bảo đảm công bằng.

Ông Giang Anh Tuấn  - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh cho rằng, việc tính không đúng, không đủ các loại chi phí sẽ có nguy cơ tăng gánh nặng cho người mua.

Bởi lẽ, các khoản chi phí của doanh nghiệp khi không được tính đủ có thể dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Cuối cùng, tất cả các chi phí đó đều trút lên vai người mua cuối cùng, tức người tiêu dùng, người dân.

Hệ quả dây chuyền là kỳ vọng giải quyết vấn đề an cư cho người dân ở khu vực đô thị càng trở nên khó khăn, chiến lược phát triển nhà ở cũng bị ảnh hưởng.

Bên cạnh đó, nguồn cung bất động sản trong nhiều năm nay trở nên khan hiếm do số lượng dự án mới được cấp phép rất ít. Một trong những nguyên nhân gây ra ách tắc cho các dự án là khâu định giá đất. Việc xác định các yếu tố nếu không đúng, không đủ sẽ không định giá đất đúng, điều này sẽ càng làm cho các dự án mới khó thực hiện, nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ lại bị đẩy lên cao và thị trường khó hồi phục.

Đồng quan điểm, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu không tính đúng, tính đủ các chi phí sẽ khiến các nhà đầu tư tìm cách này hay cách khác để giảm thiểu thiệt hại, dẫn đến làm tăng giá thành sản phẩm và người tiêu dùng sẽ gánh chịu trong khi giá bất động sản lại vẫn bị đẩy lên mức cao.

Ông Đính phân tích, đối với dự án bất động sản, nhà đầu tư  phải chịu hàng loạt chi phí ngay từ khi tiếp cận dự án, kể cả chi phí gián tiếp như thủ tục hành chính… Chính vì vậy, tiền sử dụng đất là một khoản chi phí trực tiếp và rất lớn trong quá trình hình thành phát triển dự án nên không thể bị bỏ quên trong dự thảo. Đồng thời, theo quy định thì nhà đầu tư có thể vay đến 70% vốn của dự án trong quá trình phát triển. 

Như vậy chi phí lãi vay cần phải được tính đúng vào tổng chi phí thực hiện của nhà đầu tư.

"Chỉ khi được tính đầy đủ tổng chi phí thì mới đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, doanh nghiệp mới có thể mạnh dạn tham gia phát triển dự án", ông Đính nhấn mạnh.