Chuyên gia: Bất động sản đang đón động lực tăng trưởng lớn chưa từng có

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản 2026 “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - chiến lược mới” ngày 11/11, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đứng trước nhiều cơ hội phát triển.

Loạt công trình chiến lược thay đổi bản đồ bất động sản

Đáng chú ý, cơ hội lớn nhất đến từ việc mở rộng không gian phát triển khi hạ tầng đang có những thay đổi chưa từng có. Đầu tư công quy mô lớn cùng hệ thống giao thông liên vùng đang tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới, đặc biệt ở vùng Thủ đô, vùng TP.HCM và những hành lang kinh tế quan trọng.

Thay vì phụ thuộc vào một lõi đô thị truyền thống, các đô thị có cơ hội phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, kết nối thuận tiện hơn giữa nơi ở, nơi làm việc, sản xuất và dịch vụ. Đây có thể là thay đổi mang tính cấu trúc của bản đồ bất động sản trong nhiều năm tới.

Hàng loạt công trình chiến lược được thúc đẩy đồng thời, từ các sân bay quốc tế lớn như Long Thành, Gia Bình đến đường vành đai, trục giao thông liên vùng, cao tốc và những cây cầu mới. Riêng Hà Nội đang đẩy mạnh triển khai đường Vành đai 4, tuyến đường kết nối sân bay Gia Bình, mở rộng Quốc lộ 1A và xây dựng 7 cầu vượt sông Hồng, qua đó mở rộng không gian phát triển hai bên sông, tăng cường liên kết vùng Thủ đô.

Điểm khác biệt mang tính bước ngoặt của chu kỳ này là quyết tâm phát triển mạng lưới đường sắt đô thị và đường sắt tốc độ cao. Hà Nội định hướng hệ thống metro gần 1.000 km, trước mắt thúc đẩy 5 tuyến với tổng chiều dài khoảng 253,5 km.

Trong khi đó, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 255 km đường sắt đô thị vào năm 2030. Cùng với đó, các dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh, Bến Thành - Cần Giờ dự kiến đi vào vận hành năm 2028-2029 được kỳ vọng tạo đột phá về kết nối giữa những trung tâm kinh tế, đô thị, du lịch và dịch vụ, hình thành các trung tâm tăng trưởng mới ở Hạ Long hay Cần Giờ.

Tác động lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển mà là thay đổi căn bản cấu trúc đô thị và thị trường bất động sản. Nếu trước đây, đô thị chủ yếu mở rộng theo các trục đường bộ thì mạng lưới metro sẽ tạo điều kiện hình thành mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), với những khu đô thị nén, mật độ cao, tích hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm quanh các nhà ga.

Cũng nhờ đó, các cực tăng trưởng đô thị mới có điều kiện hình thành, thúc đẩy phân bố lại dân cư, hoạt động kinh tế và nhu cầu bất động sản. Giá trị bất động sản sẽ ngày càng gắn với khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, chất lượng hạ tầng và sức sống kinh tế đô thị, thay vì chỉ phụ thuộc vào khoảng cách địa lý đến trung tâm.

Hạ tầng trong chu kỳ mới vì thế không đơn thuần mở đường cho bất động sản phát triển, mà đang tạo tiền đề tái cấu trúc không gian đô thị, hình thành những trung tâm tăng trưởng mới và định hình lại bản đồ giá trị bất động sản Việt Nam.

Cơ hội lớn thứ hai với bất động sản là nhu cầu nhà ở có chất lượng và phù hợp khả năng chi trả. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự dịch chuyển lao động và yêu cầu nâng cấp điều kiện sống, nhu cầu về nhà ở thương mại phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các tiện ích đô thị thiết yếu sẽ tiếp tục là một hướng quan trọng. Các khu đô thị tích hợp chỉ phát huy giá trị nếu không gian sống, hạ tầng xã hội, giao thông và dịch vụ được phát triển đồng bộ với tiến độ đưa dân về ở.

Cơ hội thứ ba nằm ở chiến lược chỉnh trang và tái thiết đô thị hiện hữu. Bên cạnh việc phát triển các không gian mới, những khu vực nội đô quá tải có nhu cầu cải thiện hạ tầng, công trình công cộng, môi trường và chất lượng sống. Đây là bài toán phát triển đô thị phức tạp, cần sự phối hợp giữa cơ quan quản lý, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư. Song nếu làm tốt, giá trị tạo ra không chỉ nằm ở bất động sản mà còn ở hiệu quả vận hành của cả đô thị.

Cuối cùng, theo ông Đính, cơ hội nằm ở sự phát triển của thị trường dịch vụ chuyên nghiệp: tư vấn, phân phối, vận hành, quản lý tài sản, dữ liệu và công nghệ. Khi người mua thận trọng hơn, những đơn vị tạo được niềm tin bằng thông tin minh bạch, tư vấn đúng nhu cầu và đồng hành sau giao dịch sẽ có lợi thế dài hạn.

Đồng quan điểm, bà Đặng Phương Hằng - Tổng Giám đốc CBRE Việt Nam cũng cho biết, có ba yếu tố sẽ trở thành động lực dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Đầu tiên là dư địa đô thị hóa còn rất lớn. Quá trình đô thị hóa tại Việt Nam đang diễn ra nhanh chóng cùng sự phát triển của hạ tầng và sự mở rộng không gian đô thị.

Tiếp theo là động lực từ tăng trưởng kinh tế. GDP Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực qua các năm; riêng năm nay mức tăng trưởng được đề cập có thể đạt tới 9,9% và hướng tới mục tiêu tăng trưởng hai con số trong những năm tới.

Tăng trưởng kinh tế không chỉ thúc đẩy hoạt động đầu tư mà còn tác động trực tiếp đến thu nhập và khả năng chi trả của người mua nhà. Chất lượng và mức độ lan tỏa của tăng trưởng kinh tế sẽ quyết định trực tiếp đến sức mua trên thị trường.

Thứ ba là sự dịch chuyển trong cơ cấu nhu cầu: Nếu trước đây thị trường chịu ảnh hưởng lớn từ hoạt động đầu tư lướt sóng thì hiện nay nhu cầu ở thực đang trở thành yếu tố dẫn dắt. “Người mua không còn tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp như trước mà đưa ra những lựa chọn đa dạng, sát với khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế”, bà Hằng nhấn mạnh.

GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ mới với nhiều thuận lợi.

Những thay đổi về pháp luật đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tạo cơ hội khai thông nguồn lực, phát triển dự án; đồng thời nâng cao yêu cầu về tuân thủ, trách nhiệm và năng lực thực hiện. Doanh nghiệp không thể chỉ dựa vào quỹ đất hay kinh nghiệm cũ.

Bên cạnh đó, hạ tầng và quy hoạch đang mở rộng bản đồ phát triển bất động sản. Sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, vành đai, cảng biển và quy hoạch đô thị lớn đang tạo điều kiện hình thành những cực tăng trưởng mới.

Ngoài ra, nhu cầu thực đang định hình lại sản phẩm bất động sản. Người mua ngày càng quan tâm đến pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng sống và hiệu quả khai thác.

Cơ hội thuộc về nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực. Dự án có sức sống khi thu hút được người đến ở, làm việc, kinh doanh và tạo ra dòng tiền, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

“Những động lực này sẽ mở ra cơ hội lớn, đồng thời thúc đẩy sàng lọc mạnh mẽ. Quỹ đất và quy mô vẫn là lợi thế, song vị thế bền vững cần sản phẩm phù hợp, dòng tiền lành mạnh và năng lực quản trị”, ông Thuận nhấn mạnh.

Thị trường sẽ phát triển theo hướng nào?

Từ những động lực trên, theo ông Nguyễn Văn Đính, chu kỳ mới của thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi.

Đầu tiên là thị trường sẽ chuyển dần từ phát triển phân tán, cục bộ sang hình thành các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp nhiều chức năng, gắn với quy hoạch vùng, các cực tăng trưởng kinh tế và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng. Đầu tư công, đặc biệt là hạ tầng giao thông chiến lược, mở rộng không gian phát triển và tạo điều kiện thu hút đầu tư tư nhân. Các đô thị hiện hữu được đẩy mạnh cải tạo, chỉnh trang, tái thiết, từng bước phân bổ lại chức năng hành chính, thương mại, dịch vụ và dân cư, giảm áp lực lên khu vực lõi.

Tiếp theo, nhu cầu nhà ở cũng chuyển dần từ đáp ứng chỗ ở đơn thuần sang yêu cầu cao hơn về chất lượng sống, môi trường, tiện ích, khả năng kết nối và cơ hội việc làm, kinh doanh. Giá trị bất động sản ngày càng gắn với chất lượng sống, kết nối, hiệu quả vận hành và khai thác thực tế, thay vì chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Ngoài ra, hoạt động đầu tư ngày càng có tính chọn lọc, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng hình thành cộng đồng cư dân, giá trị sử dụng và hiệu quả khai thác dài hạn. Nhu cầu đầu tư gắn với hoạt động kinh tế thực có triển vọng, trong khi các hình thức đầu cơ ngắn hạn, đón sóng hạ tầng sẽ đối mặt với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn và rủi ro thanh khoản lớn hơn.

Giá bất động sản cũng tiếp tục phân hóa theo vị trí, hạ tầng, chất lượng dự án, triển vọng kinh tế và sức mua thực tế. Các đô thị mới có thể tạo thêm lựa chọn về giá so với khu vực trung tâm vốn đã đắt đỏ nhưng khó hạ giá, nhưng mức giá còn phụ thuộc chi phí đất đai, đầu tư và phát triển hạ tầng.

Phân khúc thương mại, cao cấp chịu tác động lớn từ quan hệ cung - cầu và năng lực cạnh tranh; trong khi nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp tiếp tục cần các cơ chế chính sách hỗ trợ để mở rộng khả năng tiếp cận của người dân.

Cuối cùng, việc hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa dữ liệu, tăng cường giám sát và phát triển nguồn cung phù hợp được kỳ vọng góp phần hạn chế đầu cơ, sốt giá cục bộ và những biến động thiếu bền vững. Với doanh nghiệp, đó là sự chuyển dịch từ phụ thuộc vào đòn bẩy và bán hàng nhanh sang quản trị vốn, sản phẩm và khách hàng trong dài hạn.