Dự thảo Nghị định quy định về giá đất: Không tính đủ chi phí, khó hút nhà đầu tư

Hội Thẩm định giá Việt Nam đã ban hành công văn góp ý Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất.

Hội cho biết đã được tiếp cận với Nghị định số 12 và dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.

Hội Thẩm định giá Việt Nam nhận thấy nội dung của phương pháp định giá đất theo phương pháp thặng dư quy định tại Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. 

"Chính vì vậy sẽ dẫn đến hệ quả không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý", Hội thẩm định giá nhận định.

Cụ thể, về tổng chi phí đầu tư, Nghị định và Dự thảo Nghị định đã không tính đủ các loại chi phí để hình thành tổng chi phí mà nhà đầu tư phải chi ra thực hiện dự án bởi quy định chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” và lãi suất vay vốn.

"Đây là điều không hợp lý", Hội Thẩm định giá nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí  mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.

Bởi lẽ giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận và phủ nhận nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”, tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất. 

Cụ thể, đối với phương án 1 là "lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn", dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án.

"Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. 

Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh", Hội Thẩm định giá xác định.

Đối với phương án 2, lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên tổng chi phí là không tính đúng, tính đủ.

Từ những bất cập trên, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị cần được tính đúng, tính đủ tổng chi phí bao gồm: Chi phí tiền sử dụng đất, chi phí phát triển và chi phí kinh doanh.

Về lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ được tính bằng công thức: "Lợi nhuận nhà đầu tư = Tỷ lệ % x Tổng chi phí".

Đồng quan điểm, TS. Vũ Đình Ánh - Chuyên gia Kinh tế cho biết: "Chúng ta không đưa chi phí sử dụng đất, chi phí vốn rõ ràng chưa phù hợp với bản chất của phương pháp thặng dư. Cần đưa vào các chi phí của nhà đầu tư vào trong tính toán thì chúng ta mới tính được đúng thặng dư.

Trên cơ sở đó chúng ta mới xác định được đúng giá đất, giúp chúng ta định giá đất chính xác, minh bạch, phù hợp hơn trong thực tiễn".

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác, sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. 

Theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin: "Chúng ta cần phải xem xét, vì hoạt động đầu tư của các nhà phát triển, các chủ đầu tư rất nhiều công đoạn, công đoạn nào cũng vất vả, công phu, đất đai, chi phí đất là những cái rất quan trọng.

Chúng tôi cho rằng không thể bỏ ra ngoài trong vấn đề tính chi phí cho các dự án. Họ sẽ bù đắp ở đâu? Đồng thời sẽ làm giá của bất động sản tăng lên".