Dự thảo Nghị định quy định về giá đất: Cần bổ sung lợi nhuận của chủ đầu tư

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có ý kiến góp ý Dự thảo nghị định quy định về giá đất.

Theo VCCI, dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm (= thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm). Quy định này là chưa hợp lý vì chưa tính yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư”. 

"Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận.

Toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế thu nhập doanh nghiệp", VCCI cho biết.

Cũng theo VCCI, quy định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô, làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư.

Do vậy, VCCI đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” vào công thức trên.

Cũng liên quan đến lợi nhuận của chủ đầu tư, đại diện một doanh nghiệp ở Hà Nội cho biết, trong dự thảo Nghị định, việc xác định lợi nhuận của chủ đầu tư để làm căn cứ ước tính tổng chi phí phát triển dự án cũng bị tính thiếu, sai về bản chất kinh tế.

Cụ thể, theo dự thảo Nghị định, lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất mà không tính trên tổng chi phí nhà đầu tư chi ra, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh là không hợp lý. 

Trong khi đó, theo nguyên lý, giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. 

Vị lãnh đạo doanh nghiệp dẫn chứng: Một nhà đầu tư mua một bất động sản có đất và tài sản trên đất mất X tỷ đồng, phá đi làm lại theo mục đích mới phải bỏ thêm Y tỷ đồng, thì lợi nhuận phải được tính là X+Y tỷ đồng. 

Chính vì vậy, theo phương án 1 của dự thảo "Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này", quy định lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn vô hình trung đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án

Bởi lẽ lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng, chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, bản chất là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay, không phải là lợi nhuận của nhà đầu tư.

Còn với phương án 2 của dự thảo là "Lợi nhuận của nhà đầu tư được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này".

"Phương án này cần phải bỏ vì xác định lợi nhuận của nhà đầu tư chỉ tính trên chi phí phát triển, không được tính trên cả chi phí “tiền sử dụng đất” là không tính đúng, tính đủ", vị lãnh đạo doanh nghiệp khẳng định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất đã không tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư, thậm chí còn lầm lẫn giữa chi phí và lợi nhuận.

Theo quy định của Nghị định: “Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này”.

Quy định tính lợi nhuận này có nghĩa là lợi nhuận không tính trên tổng chi phí (gồm chi phí tiền sử dụng đất cộng chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất) mà chỉ tính trên chi phí đầu tư phát triển bất động sản trên đất.

Việc loại bỏ chi phí để có quyền sử dụng đất và các chi phí kinh doanh gồm: Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành là không đúng với nguyên lý hình thành giá khi tính lợi nhuận theo phương pháp chi phí phải được tính trên tổng chi phí (trừ trường hợp đất được Nhà nước giao, miễn tiền sử dụng đất).

Đồng thời, cách tính này cũng phủ nhận nguyên lý “Giá trị của tiền tệ có tính thời gian” và “Giá trị tương lai của tiền” (Là giá trị có thể nhận được tại một thời điểm trong tương lai bao gồm số vốn gốc và toàn bộ số tiền lãi tính đến thời điểm đó) khi người có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào, kể cả đem tiền gửi ngân hàng để hưởng lãi suất.

Vì vậy, để tính đúng, tính đủ lợi nhuận cho nhà đầu tư thì lợi nhuận phải được tính trên tổng chi phí nêu trên.

Mặt khác, theo ông Thỏa lợi nhuận của nhà đầu tư lại bao gồm cả chi phí vốn (vốn sở hữu và vốn vay) là sự lẫn lộn giữa chi phí và lợi nhuận.

Chi phí vốn được xét đến hoặc có tính đến (chứ không phải bao gồm trong lợi nhuận của nhà đầu tư) là một tỷ số để tính toán hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư khi bỏ vốn hoặc vay vốn để quyết định đầu tư, nhưng bản chất của nó là khoản lãi của khoản tiền đi vay mà nhà đầu tư vay phải trả cho người cho vay để thực hiện dự án. Đó là một khoản chi phí lãi vay phải được tính vào tổng chi phí của dự án.

"Cũng có thể nói một cách khác, chi phí vốn nó chính là phần lợi nhuận dự kiến của người có vốn được hưởng khi cung cấp vốn cho nhà đầu tư. Đây là chi phí của nhà đầu tư, chứ không phải lợi nhuận của nhà đầu tư; nhà đầu tư không được hưởng chi phí vốn này.

Vì vậy cần phải loại chi phí vốn khỏi lợi nhuận của nhà đầu tư", Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam khẳng định.