Đầu tư farmstay: Cẩn trọng tiền mất tật mang

Thời gian gần đây, trên thị trường xuất hiện mô hình farmstay. Đây là mô hình bán đất trang trại nghỉ dưỡng xuất hiện trên thị trường với tên gọi farmstay, có nghĩa là một sản phẩm lai kết hợp giữa 2 từ farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương).

Sản phẩm được bên bán giải thích là mô hình đầu tư sinh lợi từ việc khách hàng sở hữu nông trại và kinh doanh homestay. Tùy vào mức độ đầu tư, khách hàng sẽ được hưởng những giá trị lợi ích từ mô hình trồng rau sạch được chuyển giao công nghệ hiện đại, dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư với nông trại.

Có thể kể đến một dự án farmstay tại Hoà Bình đang được chào mời đất vườn farmstay này 3 năm sẽ có sổ đỏ, gia đình sẽ được cung cấp 15kg rau sạch/tháng, lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm từ chương trình đầu tư nhà gỗ phục vụ nghỉ dưỡng sinh thái và 15 đêm nghỉ dưỡng. Diện tích mảnh đất hơn 150m2 có giá 390 triệu đồng.

Chủ đầu tư còn cam kết nếu không hỗ trợ lên sổ đỏ được sẽ mua lại bằng mức 124% giá ban đầu.

Một số môi giới bất động sản cũng đã chào mời nhà đầu tư các dự án farmstay khác chủ yếu triển khai trên địa bàn tỉnh Hoà Bình - nơi được đánh giá là có đủ quỹ đất làm mô hình farmstay và khoảng cách với Hà Nội không xa.

Ngoài ra, nhiều dự án farmstay đã xuất hiện tại Lâm Đồng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Lạng Sơn, Thái Nguyên, Sơn La, Quảng Bình, Ninh Thuận, Bình Thuận, Gia Lai, Đồng Nai, Long An, TP.HCM…

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nếu những dự án "khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay" được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch, thì là điều bình thường.

Tuy nhiên, nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng farmstay mà chưa được phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, thì cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, việc đầu tư vào farmstay lúc này là vô cùng mạo hiểm và đầy rủi ro. Do chưa có khung pháp lý điều chỉnh các dự án nên rất có thể số phận của farmstay lại “lênh đênh” như condotel, officetel.

Đa phần các dự án farmstay hiện nay được thực hiện trên đất nông nghiệp nên rất khó khăn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Ngoài ra, cam kết mua lại farmstay với mức 124% giá ban đầu thì chính người mua cũng gặp thiệt thòi, vì số tiền chênh lệch 24% đó không bằng tiền gửi tiết kiệm, hay đầu tư vào kênh bất động sản khác (như nhà đất, căn hộ chung cư…).

Theo Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch HĐTV TAT Law firm, hiện nay, pháp luật về đất đai, du lịch, xây dựng hay kinh doanh bất động sản đều không đề cập và điều chỉnh trực tiếp đến loại hình farmstay. Bởi lẽ đây là một loại hình "bất động sản" phát triển tự phát theo dự dẫn dắt của những ông chủ kinh doanh bất động sản.

Pháp luật hiện hành chỉ cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đối với dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê.

Điều này nghĩa là farmstay không được pháp luật cho phép chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền như cơn sốt trên thị trường hiện nay. Bên cạnh đó, điều 143 và điều 144 luật đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở và không cho phép tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, kể cả trong trường hợp người mua "trót" mua phải khoảnh đất tại farmstay thì việc tách thửa để làm sổ đỏ cũng là điều không thể.