Căn hộ du lịch: Điều gì quyết định giá trị trong chu kỳ mới?

Thị trường căn hộ du lịch đang bước vào giai đoạn mà giá trị của một sản phẩm không còn chỉ được đo bằng vị trí, diện tích hay mức giá được quảng bá, mà ngày càng phụ thuộc vào những câu hỏi thực tế hơn: Tài sản có đủ điều kiện pháp lý hay không, có thể khai thác kinh doanh như thế nào, dòng tiền được phân chia ra sao và ai chịu trách nhiệm vận hành khi căn hộ đã chuyển sang chủ sở hữu thứ cấp?

Từ góc nhìn của cơ quan quản lý, chuyên gia kinh tế đến doanh nghiệp vận hành, các ý kiến tại hội thảo “Bất động sản du lịch trong chu kỳ mới: Từ hành lang pháp lý đến giá trị khai thác” tổ chức tại Gia Lai cho thấy thị trường đang đứng trước yêu cầu chuyển dịch quan trọng: từ kỳ vọng lợi nhuận cam kết sang hiệu quả khai thác thực tế, từ phát triển từng dự án riêng lẻ sang xây dựng hệ sinh thái du lịch đồng bộ.

Với Gia Lai, địa phương có không gian phát triển nối từ biển Quy Nhơn lên cao nguyên Pleiku, bài toán này càng có ý nghĩa khi dư địa du lịch chỉ có thể trở thành giá trị kinh tế nếu được hỗ trợ bởi quy hoạch, hạ tầng, dịch vụ và cơ chế vận hành phù hợp.

Khi giá trị căn hộ không chỉ nằm ở quyền sở hữu

Theo TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng tư vấn kinh tế, Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam khóa 2026-2031, tư duy đầu tư condotel đang chuyển dịch từ kỳ vọng lợi nhuận cam kết sang chú trọng giá trị thực chất và quyền lợi gắn với sản phẩm.

Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến tính pháp lý, quyền chủ động sử dụng và khai thác, dòng tiền thực tế, chi phí vận hành, phương thức phân chia lợi nhuận cũng như khả năng thanh khoản, chuyển nhượng tài sản.

Sự thay đổi này phản ánh một thực tế: căn hộ du lịch vừa là tài sản bất động sản, vừa là một sản phẩm phục vụ hoạt động lưu trú, chịu tác động trực tiếp từ lượng khách, chất lượng dịch vụ, khả năng tổ chức kinh doanh và sức cạnh tranh của điểm đến.

Nếu chỉ nhìn vào triển vọng tăng giá mà bỏ qua hiệu quả vận hành, nhà đầu tư có thể sở hữu một tài sản có giá trị trên giấy nhưng chưa chắc tạo ra dòng tiền tương xứng.

Với loại hình căn hộ du lịch, quyền sở hữu cũng không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu có thể tự do khai thác theo bất kỳ phương thức nào. Quyền và nghĩa vụ cụ thể còn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của dự án, công năng công trình, quy định có liên quan và thỏa thuận trong hợp đồng với chủ đầu tư, đơn vị quản lý, vận hành.

Bày tỏ quan điểm, ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, cho biết người mua căn hộ du lịch cần được tiếp cận thông tin pháp lý, kiểm tra điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh và thực hiện các quyền đối với tài sản theo quy định.

Chủ sở hữu có thể tham gia góp vốn, hợp tác kinh doanh, khai thác tài sản và hưởng lợi ích kinh tế phát sinh theo thỏa thuận; đồng thời phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến chi phí quản lý, vận hành và khai thác phần sở hữu chung.

Điều đó đặt ra yêu cầu người mua phải xem xét đầy đủ hồ sơ dự án, thay vì chỉ dựa vào thông tin giới thiệu sản phẩm hay cam kết lợi nhuận. Những nội dung như quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất, điều kiện chuyển nhượng, quyền sử dụng căn hộ, phương thức khai thác và trách nhiệm tài chính cần được làm rõ trước khi giao dịch.

Theo ông Hải, hành lang pháp lý đối với bất động sản du lịch đã có những bước hoàn thiện qua các giai đoạn. Từ ngày 1/8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024 bổ sung các quy định liên quan đến công trình phục vụ du lịch, lưu trú, hoạt động kinh doanh và cấp giấy chứng nhận, từng bước tháo gỡ những vướng mắc trước đó.

Tuy nhiên, căn hộ du lịch vẫn chịu sự điều chỉnh của nhiều nhóm pháp luật, gồm đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và du lịch. Một dự án muốn đưa sản phẩm ra thị trường phải đáp ứng các điều kiện liên quan đến quy hoạch, đầu tư, xây dựng, đất đai và kinh doanh bất động sản; việc có một loại giấy tờ riêng lẻ không thể thay thế toàn bộ yêu cầu pháp lý đối với dự án.

Bên cạnh điều kiện giao dịch, cơ chế quản lý sau khi căn hộ được chuyển nhượng cũng là vấn đề cần được giải quyết.

Ông Lê Đăng Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Gia Lai, lưu ý cần làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và đơn vị vận hành khi dự án đã bán hết sản phẩm, đồng thời nghiên cứu vận dụng những cơ chế phù hợp trong quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo đảm quyền lợi các bên.

Trên thực tế, một công trình có nhiều chủ sở hữu sẽ phát sinh những yêu cầu phức tạp hơn so với một khách sạn do một đơn vị thống nhất quản lý. Chi phí bảo trì, vệ sinh, điện nước, an ninh, chỗ để xe, sử dụng tiện ích chung và quyền quyết định phương án khai thác đều cần có cơ chế rõ ràng.

Nếu hợp đồng không quy định cụ thể hoặc các bên không thống nhất được cách thức vận hành, tranh chấp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng dịch vụ và khả năng khai thác tài sản.

Bởi vậy, tính minh bạch pháp lý không chỉ bảo vệ người mua trong thời điểm giao dịch mà còn là nền tảng để căn hộ du lịch duy trì giá trị trong suốt quá trình sử dụng, kinh doanh và chuyển nhượng.

Điều gì quyết định sức bền thị trường?

Nếu pháp lý xác lập nền tảng quyền sở hữu và giao dịch, thì khả năng tạo doanh thu mới là yếu tố cho thấy căn hộ du lịch có thực sự phát huy giá trị kinh tế hay không.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cả nước hiện có 146.438 sản phẩm căn hộ du lịch.

Tham luận của ông đánh giá nguồn cung này vẫn chưa đáp ứng tương xứng với nhu cầu lưu trú và các mục tiêu phát triển du lịch. Đây là số liệu được nêu tại hội thảo, phản ánh nhận định của chuyên gia về thị trường căn hộ du lịch trong bối cảnh hiện nay.

Ông Đính dự báo thị trường chuyển nhượng căn hộ du lịch, shophouse và biệt thự nghỉ dưỡng có thể phục hồi vào khoảng năm 2028, khi kinh tế du lịch tăng trưởng mạnh hơn, hạ tầng kết nối được cải thiện và lượng khách trong nước, quốc tế gia tăng. Theo nhận định này, các sản phẩm có thể đóng góp đáng kể cho nguồn cung lưu trú ở phân khúc cao cấp.

Dù vậy, dự báo về triển vọng thị trường không đồng nghĩa với việc mọi sản phẩm đều có khả năng sinh lời. Hiệu quả của từng căn hộ vẫn phụ thuộc vào vị trí, chất lượng công trình, công suất khai thác, mức giá cho thuê, chi phí vận hành, phương thức phân chia doanh thu và sức cạnh tranh của khu du lịch nơi tài sản tọa lạc.

Một căn hộ có thể được giới thiệu với mức lợi nhuận hấp dẫn nhưng nếu lượng khách không ổn định, thời gian lưu trú ngắn hoặc chi phí vận hành cao, dòng tiền thực nhận của chủ sở hữu vẫn có thể thấp hơn kỳ vọng. Ngược lại, sản phẩm nằm trong một quần thể nghỉ dưỡng có khả năng thu hút khách thường xuyên, dịch vụ được tổ chức chuyên nghiệp và hoạt động kinh doanh minh bạch sẽ có cơ sở tốt hơn để duy trì giá trị.

Từ góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Thanh Hoàng, Phó Giám đốc Công ty CP Đầu tư Du lịch và Dịch vụ Kim Cúc, Phó Tổng quản lý chuỗi khách sạn Anya Hotel Group Quy Nhơn, cho rằng việc mở rộng kết nối hàng không, nhất là các chuyến bay đưa khách trực tiếp đến điểm đến, là giải pháp quan trọng để gia tăng lượng khách và nâng cao hiệu quả khai thác bất động sản nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, thị trường cần những nhà đầu tư chuyên nghiệp, chú trọng chất lượng sản phẩm, dịch vụ và trải nghiệm du lịch.

Theo ông Hoàng, hoạt động vận hành không nên dừng ở việc quản lý cơ sở vật chất mà cần hướng đến kết nối các sản phẩm, hình thành chuỗi dịch vụ và gia tăng giá trị cho toàn bộ quần thể nghỉ dưỡng.

Đây cũng là cách tiếp cận cho thấy giá trị của một căn hộ không hoàn toàn tách rời chất lượng vận hành chung của dự án.

Đồng quan điểm về tính liên kết, ông Ricky Ho, Tổng Quản lý FLC Quy Nhơn, nhận định sức hấp dẫn của điểm đến không chỉ phụ thuộc vào cảnh quan hay sự đa dạng sản phẩm, mà còn nằm ở tính hài hòa giữa hạ tầng, dịch vụ, sản phẩm nghỉ dưỡng và hành lang pháp lý.

Các thành phần cần được quy hoạch, phát triển theo hướng bổ trợ lẫn nhau để gia tăng trải nghiệm, kéo dài thời gian lưu trú và nâng sức cạnh tranh của điểm đến.

Điều này đặc biệt quan trọng khi nhu cầu của du khách ngày càng hướng đến những trải nghiệm đa dạng, từ nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe, thể thao, mua sắm đến giải trí, hội nghị và khám phá văn hóa địa phương. Một khu nghỉ dưỡng chỉ có phòng lưu trú mà thiếu dịch vụ bổ trợ sẽ khó giữ chân khách lâu hơn; trong khi một hệ sinh thái hoàn chỉnh có thể tạo thêm lý do để du khách quay lại, qua đó cải thiện khả năng khai thác của các tài sản bên trong.

Với Gia Lai, lợi thế nằm ở khả năng kết nối không gian biển và cao nguyên, kết hợp nghỉ dưỡng ven biển với trải nghiệm sinh thái, văn hóa và khí hậu.

Theo ông Lê Đăng Tuấn, PGĐ Sở Xây dựng Gia Lai, du lịch được xác định là một trong năm trụ cột phát triển của tỉnh; địa phương đang chú trọng cụ thể hóa định hướng quy hoạch, cải thiện môi trường đầu tư và phát triển hạ tầng giao thông kết nối.Ông Tuấn cho biết khu vực phía Đông tỉnh hiện có hơn 15 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đã và đang triển khai, dự kiến cung cấp hơn 9.000 sản phẩm căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng. Quy mô nguồn cung này đặt ra yêu cầu không chỉ phát triển thêm sản phẩm mà còn phải bảo đảm khả năng khai thác tương xứng, tránh để dự án đi trước nhu cầu thực tế hoặc thiếu những điều kiện cần thiết để vận hành hiệu quả.

Ở góc nhìn rộng hơn, TS Trần Du Lịch, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng tiềm năng phát triển bất động sản du lịch của Gia Lai chỉ có thể chuyển thành giá trị thực tế khi được cụ thể hóa bằng quy hoạch phù hợp, hạ tầng đồng bộ, cơ chế chính sách minh bạch và sự tham gia của các nhà đầu tư có năng lực. Nhà đầu tư cần gắn hoạt động phát triển bất động sản với hệ sinh thái du lịch, thay vì nhìn thị trường này như một phân khúc địa ốc thông thường.

Theo đó, quy hoạch du lịch cần được xây dựng đồng bộ với quy hoạch bất động sản du lịch, đồng thời hình thành hành lang kết nối từ biển lên Tây Nguyên. Việc thu hút nhà đầu tư chiến lược phải đi cùng yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm quản trị và tầm nhìn dài hạn; thủ tục hành chính cần được thống nhất, đơn giản hóa, trong khi thị trường phải có cơ chế giám sát dựa trên giá trị kinh tế thực để hạn chế đầu cơ và thổi giá.

Cùng với hiệu quả kinh doanh, yêu cầu phát triển xanh và bảo tồn cảnh quan cũng cần được đặt ra ngay từ đầu. Biển, rừng, hệ sinh thái tự nhiên và văn hóa bản địa vừa là nguồn lực phát triển du lịch, vừa là nền tảng tạo nên sức hấp dẫn của điểm đến. Nếu quá trình phát triển làm suy giảm những giá trị này, lợi thế cạnh tranh dài hạn của bất động sản du lịch cũng có thể bị ảnh hưởng.Chu kỳ mới vì vậy không chỉ là câu chuyện thị trường phục hồi vào thời điểm nào, mà còn là quá trình sàng lọc những sản phẩm có nền tảng pháp lý rõ ràng, phương án khai thác khả thi và khả năng vận hành chuyên nghiệp. Với người mua, giá trị cần được xem xét từ quyền sở hữu đến dòng tiền và chi phí thực tế; với doanh nghiệp, năng lực quản trị và chất lượng dịch vụ là điều kiện để giữ chân khách; còn với địa phương, quy hoạch, hạ tầng và bảo tồn tài nguyên sẽ quyết định sức cạnh tranh của điểm đến.

Khi những yếu tố ấy được kết nối, căn hộ du lịch mới có cơ sở trở thành tài sản tạo ra giá trị bền vững, thay vì chỉ được định giá bằng kỳ vọng tăng giá trong một chu kỳ thị trường.