Có nên mua nhà cũ, tân trang lại để kiếm lời?

Anh Nguyễn Văn Việt (một nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội) chia sẻ, 2 năm nay do giá nhà đất quá cao nên việc "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội như trước, anh đã chuyển sang kinh doanh nhà cũ nát, tân trang lại rồi bán với giá cao. Với phân khúc này, số vốn bỏ ra không quá lớn nhưng thanh khoản và lợi nhuận thu về lại khá tốt.

Anh Việt cho biết, các căn nhà chung cư mới, đẹp giờ giá cũng khoảng 4 - 5 tỷ đồng nên thanh khoản không dễ dàng. Trong khi đó đầu tư nhà cũ giá chỉ khoảng trên dưới 2 tỷ đồng, sau đó anh thuê thợ về sơn sửa lại, thêm chút nội thất cho long lanh, chi phí khoảng 200 triệu đồng/căn, nhưng khi bán lại có thể lời 200 - 300 triệu đồng.

“Với số vốn hạn chế, tôi thường chọn những ngôi nhà phố cấp bốn cũ kỹ đang có giá rẻ để mua. Sau đó, tôi sẽ bỏ thêm khoảng 100 - 200 triệu đồng sửa chữa, cải tạo rồi bán với mức sinh lời cao nhất có thể. Đơn cử, tôi từng bỏ ra 2,2 tỷ đồng mua một ngôi nhà ở quận Hai Bà Trưng rồi chi thêm 150 triệu đồng làm lại gác lửng, sơn mới.

Sau 2 tháng, tôi bán lại được với giá 3 tỷ đồng. Tôi lấy số tiền đó tiếp tục mua một căn nhà cũ ở khu sầm uất hơn với giá 3,2 tỷ đồng và bỏ thêm 300 triệu đồng sửa nhà. Sau một thời gian, tôi bán được với giá khá hời là 4,5 tỷ đồng", anh Việt kể.

Tương tự, anh Trần Văn Tám (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) cũng chia sẻ, công việc của anh là làm thầu xây dựng. Vì vậy, anh có kinh nghiệm sửa chữa, tân trang lại các căn nhà cũ nát.

Anh Tám "bật mí", anh thường chuộng những căn nhà đã nát hẳn, buộc phải xây mới để có được giá tốt. Anh kể nửa năm trước từng bỏ ra 2,2 tỷ đồng mua một căn ở quận Đống Đa với diện tích 30m2. Mặc dù hiện trạng đường hẻm rất nhỏ, nhà thì cũ hoàn toàn nhưng anh nắm được thông tin khu vực này sẽ được mở rộng đường lên 8m. Nhận thấy có triển vọng cao nên anh không ngần ngại chi tiếp 300 triệu đồng xây căn nhà cấp bốn có gác. Một tháng sau, anh bán được với giá 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, anh Tám thừa nhận, mặc dù hình thức kinh doanh này sinh lợi nhanh song cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là với nhà đầu tư non kinh nghiệm. Theo chia sẻ của anh, muốn thành công theo cách này bắt buộc phải có hiểu biết, kinh nghiệm về xây dựng. Không ít nhà đầu tư đã phải ôm "trái đắng", lỗ nặng hoặc bị chôn vốn vì lỡ chọn phải những căn nhà có vị trí không đẹp, lại không tối ưu được chi phí sửa chữa nên hao phí quá nhiều tiền, buộc phải nâng giá bán lên quá cao và kết quả là ế ẩm.

“Nhà đầu tư phải nắm rõ chi phí xây dựng, thậm chí có đội thợ thường xuyên, lành nghề hoặc có nhà thầu quen, thẩm định được tình trạng nhà để thương lượng giá sát nhất. Quan trọng nhất là phải tính toán được hạng mục nào cần sửa, chi phí sao cho hợp lý thì mới có lãi”, anh Tám tư vấn.

Chị Lê Thanh Hân (một môi giới nhà đất tại quận Đống Đa) thông tin, hiện giá nhà đất đang ở mức quá cao nên thanh khoản khá khó. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư phải chuyển hướng dòng tiền. Nhiều nhà đầu tư tìm đến các căn hộ cũ với tầm giá từ trên dưới 3 tỷ đồng, diện tích nhỏ để đầu tư. Họ bỏ ra một mức phí tân trang khoảng 100 - 200 triệu đồng và họ kỳ vọng mức lợi nhuận sẽ là 200-300 triệu đồng/căn.

Tuy nhiên, theo chị Hân, hình thức đầu tư này hiện nay cũng không mấy dễ dàng do giá nhà quá cao, nên tìm được căn hộ giá rẻ cũng không phải dễ. Ngay cả những căn chung cư cũ xập xệ giá cũng đang "ngáo". Với mức giá “trên trời” như vậy, người mua cũng sẽ thận trọng hơn, thậm chí lùi kế hoạch mua nhà lại để chờ thị trường ổn định.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những rủi ro khi kinh doanh nhà cũ nát là sau khi nhà đầu tư đổ vốn mua nhà, cải tạo sơn sửa nhưng không phù hợp với thị hiếu của khách hàng, tình trạng thua lỗ sẽ vẫn diễn ra như thường. Trong khi đó, thời gian ngâm vốn dài, giá cả lại tăng nhiều rất dễ đến tình trạng thua lỗ. Chính vì vậy, những nhà đầu tư ít kinh nghiệm khó có thể thành công với kênh đầu tư mua bán nhà cũ nát này.

Ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Tuấn Anh cũng cho rằng, giá nhà đất quá cao khiến phân khúc nhà cũ cũng không còn hấp dẫn như trước. Chưa kể, tâm lý của người mua nhà hiện nay cũng có sự thay đổi, họ chấp nhận đi ở thuê trong những căn hộ sạch sẽ, thoáng mát, nhiều tiện ích còn hơn sở hữu những căn nhà cũ nằm trong ngõ hẻm, không có không gian và tiện ích.

Bên cạnh đó, việc giá vật liệu xây dựng, cước vận chuyển, nhân công đều đang tăng nên lợi nhuận cũng khó đạt được như kỳ vọng.