Chờ 'đáy lãi suất' nhà đầu tư bất động sản có thể bỏ lỡ cơ hội về giá

Chia sẻ tại hội thảo “Lãi suất và cơ hội đầu tư bất động sản trong chu kỳ tăng trưởng mới”, TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trong bối cảnh lãi suất cao, nhóm bị ảnh hưởng đầu tiên chính là nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng vốn vay nhiều. Họ sẽ rời thị trường sớm nhất. Nhóm đầu tư dài hạn hoặc người có dòng tiền thực, ít phụ thuộc ngân hàng thì mức độ ảnh hưởng thấp hơn. Nhiều người đang chờ lãi suất giảm rồi mới mua nhà.

Nhưng nhìn lại các chu kỳ trước, khi lãi suất giảm mạnh thì giá bất động sản thường không giảm, vì chi phí đầu vào vẫn cao. Người mua có thể được lợi về chi phí vốn, nhưng lại phải mua với giá cao hơn.

"Vì vậy, rủi ro của việc “chờ đáy lãi suất” là bỏ lỡ cơ hội về giá. Trong ngắn hạn, thị trường chắc chắn có điều chỉnh về thanh khoản, nhưng không phải mọi phân khúc đều giảm giá sâu", ông Lượng nhấn mạnh.

Cũng theo ông, cần thay đổi cách nhìn khi cho rằng bất động sản không chỉ là “bất động”, mà đây là một ngành sản xuất ra sản phẩm nhà ở, hạ tầng - là tư liệu sản xuất của nền kinh tế. Nếu chỉ nhìn nó như một lĩnh vực đầu cơ và siết đồng loạt, nguy cơ lan tỏa tiêu cực sang các ngành khác là rất lớn. Bất động sản đóng góp không chỉ trực tiếp vào GDP mà còn gián tiếp qua xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ… Tác động lan tỏa rất rộng.

Về trung và dài hạn, ông Lượng cho rằng, Việt Nam vẫn có tiềm năng rất lớn như: Ổn định chính trị; đô thị hóa cao; dân số trẻ; khả năng thu hút dòng vốn quốc tế trong bối cảnh thế giới biến động. Nếu nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh tích lũy tài sản quan trọng. Nếu đầu tư ngắn hạn, phụ thuộc vốn vay nhiều, thì phải chấp nhận rủi ro cao trong chu kỳ thắt chặt tiền tệ.

"Tôi cho rằng chính sách tiền tệ thắt chặt hiện nay chỉ mang tính điều chỉnh, không phải xu hướng dài hạn. Giống như phanh xe - chúng ta chỉ phanh khi cần thiết để điều chỉnh tốc độ, sau đó sẽ nới ra để nền kinh tế vận hành bình thường. Vì vậy, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình là ngắn hạn hay dài hạn, sử dụng đòn bẩy bao nhiêu và có chịu được biến động lãi suất hay không", ông Lượng nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy - chuyên gia tài chính - ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi) nhận định, đối với thị trường bất động sản, mặt bằng lãi suất có thể dần ổn định trở lại trong thời gian tới, dù vẫn cần sự điều tiết linh hoạt từ cơ quan quản lý, đặc biệt là Ngân hàng Nhà nước thông qua các công cụ chính sách tiền tệ. Ở góc độ nhà đầu tư, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng sẽ phân hóa theo từng phân khúc và khẩu vị rủi ro.

Việc cố định lãi suất trong 2-3 năm, thậm chí 3-5 năm sẽ giúp giảm thiểu rủi ro biến động trong ngắn hạn. Cùng với đó là xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn, có phương án dự phòng dòng tiền và cân đối nguồn vốn hợp lý. Trong quá trình vay, có thể chủ động tái cấu trúc khoản vay khi điều kiện thị trường thuận lợi hơn, dù có thể phát sinh một số chi phí như phí trả nợ trước hạn.

Về phía ngân hàng, ông Nguyễn Khánh Phúc - Phó Giám đốc Khối Ngân hàng cá nhân Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cũng cho biết, hiện nay, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất rất mạnh. Trước đây, hỗ trợ lãi suất thường kéo dài 1-2 năm. Hiện nay, có những dự án công bố hỗ trợ lãi suất tới 5 năm, giúp giảm đáng kể áp lực tài chính ban đầu cho người mua nhà.

Về phía ngân hàng, đơn vị của ông cũng thiết kế sản phẩm theo hướng giảm áp lực trả nợ cho khách hàng. Thời hạn vay trước đây phổ biến 10-20 năm, nay có thể kéo dài 35 năm, thậm chí 40 năm. Ân hạn gốc trước đây thường tối đa 12-24 tháng, nay có thể 36 tháng, thậm chí lên tới 60 tháng tại một số ngân hàng. Những thiết kế này nhằm giúp khách hàng giãn áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, đặc biệt khi thu nhập chưa ổn định hoặc đang trong chu kỳ đầu tư.

"Người tiêu dùng ngày nay rất thông minh. Việc mua nhà để ở là một trong những quyết định tài chính lớn nhất của đời người. Trong bối cảnh thông tin minh bạch, khách hàng có thể tiếp cận nhiều nguồn tư vấn từ ngân hàng, chủ đầu tư, truyền thông và các chuyên gia tài chính. Khách hàng hoàn toàn có thể chủ động tính toán dòng tiền, lựa chọn gói lãi suất phù hợp và cân nhắc khả năng trả nợ trong các kịch bản lãi suất biến động", ông Phúc nhấn mạnh.

TS. Nguyễn Quốc Hùng - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng cho biết, đối với người mua nhà, ngân hàng luôn sẵn sàng cho vay và hỗ trợ những khách hàng có nhu cầu sở hữu nhà ở thật.

Ngân hàng cam kết đồng hành này được thể hiện qua các định hướng sau, dành nguồn lực cho người chưa có nhà, thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng, ngân hàng sẽ dành nguồn lực để hỗ trợ những người trẻ chưa có nhà ở, với thời gian vay vốn có thể kéo dài lên đến 30 năm tương tự như các nước khác đã áp dụng.

Ngành ngân hàng dự kiến sẽ có những chính sách được thiết kế riêng biệt dành cho nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà thực sự; đề xuất các chính sách vay vốn hợp lý, trong thời gian tới, ngành ngân hàng sẽ đề xuất được những chính sách và thời gian vay linh hoạt, hợp lý nhằm tạo cơ hội cho những người chưa có nhà có thể tiếp cận nhà ở với một mức giá phù hợp.

Ngoài ra, các ngân hàng sẽ thúc đẩy nhà ở xã hội, ngân hàng hướng tới việc mở rộng phân khúc nhà ở xã hội, đồng thời tạo mọi điều kiện thuận lợi để các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn và tiến hành xây dựng các dự án này.