Luật Đất đai sửa đổi: Nhà nước có nên thu hồi đất làm dự án đô thị?

Theo Điều 78 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm:

Dự án công trình đầu tư công hoặc dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án do Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư; dự án công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh…

Dự án công trình để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này gồm: Dự án tái định cư; dự án xây dựng ký túc xá cho sinh viên; dự án xây dựng nhà ở xã hội; dự án xây dựng nhà ở công vụ; Dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở; Dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở…

Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, quy định "dự án đô thị sử dụng các loại đất không phải là đất ở" và "dự án khu dân cư nông thôn sử dụng các loại đất không phải là đất ở", thuộc trường hợp thu hồi đất là chưa hợp lý.

Bởi lẽ quy định trên có thể "triệt tiêu" cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo Điều 128 dự thảo. Dù nhà đầu tư có khả năng thỏa thuận nhận chuyển nhượng đất với người dân để thực hiện dự án, thì cũng không thể triển khai. Bởi họ buộc phải chờ Nhà nước lập dự án, thu hồi đất và giao đất qua cơ chế đấu giá, đấu thầu…

Luật sư Nguyễn Thị Thu - Đoàn Luật sư Hà Nội - phân tích, dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở, thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Loại dự án này không phải là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó, dự án xây nhà ở thương mại do doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh. Do vậy, nhà đầu tư muốn có đất thì phải thỏa thuận với người sử dụng đất, chứ Nhà nước không nên thu hồi.

Nhà nước cần hạn chế tối đa việc thu hồi đất để phát triển dự án đô thị, dự án khu dân cư, có tiêu chí cụ thể xác định các trường hợp thu hồi đất và thế nào là dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tránh tình trạng đưa các dự án không đáp ứng được tiêu chí vào diện bị thu hồi.

Luật sư - TS Nguyễn Thị Kim Vinh (Giám đốc Công ty luật TNJ), cũng cho rằng Điều 78 dự thảo luật Đất đai vẫn còn ba bất cập lớn chưa được làm rõ.

Thứ nhất, dự thảo chưa làm rõ được các khái niệm "kinh tế - xã hội", "lợi ích quốc gia, công cộng", "dự án đô thị", "dự án khu dân cư nông thôn" và "đất ở". Việc này có thể bị lợi dụng để thu hồi đất một cách tùy tiện, thiếu minh bạch hoặc không đúng mục đích, nhằm mang lại lợi ích cho cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Thứ hai, dự thảo đã liệt kê các trường hợp đất bị nhà nước thu hồi để thực hiện dự án. Tuy nhiên, tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất quy định tại khoản 3, Điều 78 dự thảo là rất chung chung. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể gặp khó khăn trong việc phân biệt và xác định thế nào là đất thuộc trường hợp bị thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Vấn đề thứ ba, luật sư Kim Vinh cho rằng, dự thảo luật Đất đai chưa bổ sung một số trường hợp thực sự cần thiết phải thu hồi đất, để phục vụ các dự án kết cấu hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia.

Tại Hội nghị góp ý về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) diễn ra ngày 10/3, TS Nguyễn Quân - nguyên Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ nêu vấn đề, hiện nay dự thảo luật quy định Nhà nước thu hồi đất trong một số trường hợp tại Điều 78, liên quan đến an ninh quốc phòng, giao thông công cộng, nhưng có nhiều trường hợp khá phức tạp. Hiện nay, trên 70% số đơn khiếu kiện, tranh chấp là về lĩnh vực đất đai. Nếu không quy định rõ tiêu chí các dự án vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, mục đích công cộng quốc gia, thì dự án nào cũng có thể xếp vào loại này, dẫn đến nhiều hệ lụy. 

Nếu Nhà nước đứng ra thu hồi đất để phục vụ cho các dự án thương mại của các doanh nghiệp thì sẽ không nhận được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư, có thể gây mâu thuẫn xã hội, khiếu kiện kéo dài, dễ dẫn đến sai phạm.

Góp ý về thu hồi đất, trưng dụng đất tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lương Trọng Quỳnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn cũng cho rằng, cần làm rõ hơn khái niệm về các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều 78 dự thảo Luật có quy định về các trường hợp thu hồi đất phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; quy định về điều kiện, tiêu chí thu hồi đất. Đối chiếu với Luật hiện hành có thể thấy rằng quy định của dự thảo Luật có phạm vi mở rộng và cụ thể hơn, tuy nhiên thu hồi đất là vấn đề liên quan đến nhiều tổ chức, lực lượng và quyền lợi sinh kế của nhiều người dân. 

Đây cũng là vấn đề nhạy cảm thời gian qua nảy sinh nhiều phức tạp, khiếu kiện, tiêu cực. Do vậy, để thống nhất về nhận thức và tránh phát sinh những khó khăn, bất cập trong quá trình thực hiện cần làm rõ hơn về mục đích, tiêu chí trường hợp thật cần thiết phải tiến hành thu hồi, việc thu hồi phải đem lại lợi ích trước mắt, cũng như lâu dài cho quốc gia, cộng đồng và các tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi.

Ngoài ra, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng cần quy định rõ việc bồi thường khi thu hồi các loại đất không phải là đất ở để thực hiện các dự án “Nhà ở thương mại” được quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 78. Vì thực tế đã từng xảy ra việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, người dân có đất bị thu hồi được đền bù hàng trăm mỏ đất ở nhưng không mua được đất trên chính mảnh đất của họ bị thu hồi.

"Dự thảo cần xem xét sửa đổi, bổ sung theo hướng Nhà nước chỉ thực hiện thu hồi đất đối với các dự án đầu tư công và các dự án không có yếu tố kinh doanh để Luật Đất đai có thể bao trùm được hết các trường hợp dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, sau khi triển khai thi hành Luật", ông Quỳnh đề xuất.