Luật Đất đai sửa đổi: Tranh cãi quanh quy định đơn vị độc lập thẩm định giá đất

Theo Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến của các chuyên gia lo ngại nếu thuê các tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập có thể gây ra tiêu cực. 

Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất, thay vào đó quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất phù hợp với giá trị của thị trường. Nếu quy định này được thông qua thì các tổ chức tư vấn độc lập có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá đất, phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình và thực hiện đúng với các tiêu chuẩn định giá.

Tuy nhiên, nếu chỉ có một đơn vị độc lập tham gia thẩm định xác định giá đất có thể dẫn đến nhiều tiêu cực. Vì vậy, để phòng tránh, ông Duy cho rằng, cần thiết phải ban hành các quy định cụ thể, chặt chẽ hơn về nguyên tắc, phương pháp định giá đất cũng như cần có sự kiểm tra nghiêm ngặt quá trình thẩm định để hạn chế và phát hiện kịp thời khi thấy có dấu hiệu vi phạm; Phải quy định cụ thể chế tài xử lý đối với các sai phạm nếu có.

Ngoài ra, có thể lựa chọn từ hai tổ chức tư vấn trở lên để có sự so sánh, đối chiếu, đảm bảo đánh giá khách quan, toàn diện. Nếu có sự chênh lệch quá lớn thì phải kiểm tra để xác định tổ chức nào vi phạm các nguyên tắc định giá đất.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế cũng cho hay, theo kinh nghiệm ở nhiều quốc gia, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập và thuộc các thành phần kinh tế, không thuộc bộ máy hành chính Nhà nước. Họ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

“Ví dụ ở hầu hết các nước, đặc biệt là các nước phát triển, việc định giá tài sản (bất động sản và máy móc thiết bị) đều do các công ty tư vấn, tổ chức định giá thực hiện. Điều này nhằm đảm bảo tính trung thực, khách quan của nguồn tin và kết quả định giá, đặc biệt tránh tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” hay “thẩm quyền kép” vẫn là một vấn đề đáng lo ngại hiện nay”, ông Long nói.

Luật sư Nguyễn Đình Hải, Liên đoàn Luật sư Hà Nội nêu quan điểm, thành phần của hội đồng thẩm định giá phần lớn là đại diện của các cơ quan Nhà nước và chỉ có duy nhất một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về các định giá đất. Theo nguyên tắc chung của bất kỳ hội đồng nào thì đều phải làm việc tập thể và quyết định theo đa số. Với thành phần như trong dự thảo thì chưa đảm bảo tính khách quan, độc lập của hội đồng định giá.

“Nên thành lập một cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh và cơ quan này độc lập với UBND tỉnh trong quyết định về giá đất cụ thể. Cơ quan này được thuê các tổ chức có chức năng tư vấn về giá đất và phải tuân thủ các nguyên tắc, phương pháp trong việc xây dựng bảng giá đất”, ông Hải đề xuất.

Tại Hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với chủ đề: "Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất”, PGS.TS. Nguyễn Thị Nga (Trường Đại học Luật Hà Nội) cũng cho hay, quy định Hội đồng thẩm định giá đất là một vấn đề nổi bật trong dự thảo luật lần này khi quy định về thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh và cấp huyện.

Bà Nga chỉ ra một số vấn đề tồn tại, cụ thể: UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể; UBND cấp huyện quyết định thành lập Hội đồng giá đất cụ thể. Vậy Hội đồng thẩm định này, không phải là một cơ quan thẩm định giá độc lập, do đó quá trình thẩm định giá, đưa ra giá để trình cơ quan định giá quyết định dễ dẫn đến lợi ích nhóm.

Bà Nga nhấn mạnh: "Đối với trường hợp sử dụng giá đất cụ thể để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng đến trực tiếp quyền lợi của người dân nhưng không có sự tham gia của người dân là một sự thiếu sót".

Cũng theo bà Nga, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan tham mưu, UBND cấp tỉnh lại quyết định về giá đất cũng không đảm bảo tính độc lập vì hai cơ quan này tuy khác nhau nhưng cơ bản là một. Tổ chức tư vấn xác định giá đất độc lập đang thiếu trong quy trình xác định giá đất.

Trên cơ sở chỉ ra bất cập, bà Nga đưa ra quan điểm cá nhân rằng thành viên Hội đồng Thẩm định giá đất phải là các chuyên gia, cơ quan chuyên môn có liên quan đến hoạt động định giá đất (giảm bớt thành phần của UBND); bổ sung đại diện Hội đồng nhân dân - cơ quan đại diện chủ sở hữu đất đai, đại diện người sử dụng đất có liên quan trong từng trường hợp cụ thể), bảo đảm tính độc lập với cơ quan có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể.

Khoản 1 Điều 154. “Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất, được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất”.

Điều 155, Khoản 2, điểm c:“Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan quản lý đất đai cấp huyện được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định giá đất thẩm định kết quả tư vấn xác định giá đất; căn cứ kết quả của Hội đồng thẩm định giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”.

Hội đồng thẩm định giá đất được quy định tại Điều 156 gồm Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể cấp huyện.