Luật đất đai sửa đổi: Định giá, thu hồi đất phải đảm bảo hài hòa mọi lợi ích

Tại hội thảo Luật đất đai (sửa đổi) do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 8/3, nhiều nhóm vấn đề được các doanh nghiệp, chuyên gia đặc biệt quan tâm như quy định về định giá đất, bồi thường khi thu hồi đất, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà trực tiếp nghe các ý kiến.

Định giá đất không chính xác sẽ gây nhiều hệ lụy

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhận định, nếu không có phương pháp định giá đất chính xác thì sẽ dẫn đến nhiều hệ luỵ. Vì thế, lần sửa đổi này sẽ đưa ra phương pháp định giá đất hoàn toàn dựa trên tính toán thống kê, dù không kỳ vọng sẽ sát giá thị trường nhưng bảng giá đất sẽ gần với giá thị trường, nếu thị trường có biến động thì sẽ cập nhật.

"Khó khăn nhất trong kinh tế đất đai là làm sao điều hòa giá trị gia tăng từ địa tô, phải công bằng cho cả trường hợp Nhà nước thu hồi mà không sinh ra địa tô, cho cả nơi không có nguồn thu từ đất đai. Hài hòa lợi ích không chỉ với ba chủ thể Nhà nước - doanh nghiệp - người dân mà cả với các địa phương trong cả nước", Phó Thủ tướng phát biểu.

Góp ý về nội dung này, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ cho rằng, quy định về nguyên tắc, phương pháp định giá đất mới chỉ là định tính và được giao Chính phủ quy định cụ thể. Chẳng hạn, theo dự thảo luật, việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng. Nhưng mục đích sử dụng đất này cũng phải tùy từng trường hợp. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án là khác nhau rất nhiều.

"Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch thì vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư", ông Sỹ nói.

Hoặc điều 153 dự thảo luật quy định việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Vậy các yếu tố khác là những yếu tố nào, cần phải được nêu cụ thể.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP. Invest) cũng băn khoăn về giá đất.

Điểm c khoản 1 điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường". Tuy nhiên, theo ông Hiệp, cần phải làm rõ chu kỳ xem xét đánh giá là bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương…,nếu không luật sẽ khó áp dụng sau này.

"Việc áp dụng quy định này trên thực tế ngay thời điểm Luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất. Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được", ông Hiệp nói.

Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. "Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế (ví dụ sau 3 năm)", ông Hiệp đề xuất

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, vấn đề giá đất là phức tạp nhất hiện nay, vì nó liên quan đến miếng cơm manh áo của doanh nghiệp cũng như người dân bị thu hồi đất. Do đó, ông Lực cho rằng, cần phải thống nhất bảng giá đất và có lộ trình để bảng giá đất sát với giá thị trường.

“Bảng giá đất theo lộ trình từ 3-5 năm để thí điểm rồi nhân rộng ra giá đất toàn quốc để sát với giá thị trường. Đồng thời phải có Hội đồng tư vấn định giá đất mang tính chất “độc lập, khách quan, chuyên nghiệp và có chứng chỉ hành nghề” và nhóm này không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá, không liên quan đến chính quyền địa phương để mang tính khách quan, tránh lợi ích nhóm”, ông Lực nêu vấn đề.

Đề xuất Nhà nước thu hồi đất, giao cho DN

Tại Hội nghị, nhiều ý kiến của đại diện doanh nghiệp đề xuất Nhà nước nên thu hồi đất rồi giao cho doanh nghiệp triển khai dự án, nhằm đảm bảo về mặt tiến độ, cắt giảm chi phí, đảm bảo góp phần phát triển kinh tế xã hội.

"Nếu thu hồi đất mà giao cho doanh nghiệp tự thỏa thuận với người bị thu hồi thì không bao giờ doanh nghiệp thỏa thuận được", đại diện một doanh nghiệp tại tỉnh Tuyên Quang nói.

Nói về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân nêu quan điểm: Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi đất, giao cho doanh nghiệp trong trường hợp thực sự cần thiết, đó là các dự án phục vụ an ninh quốc phòng, dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người nghèo và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.

“Nhà nước cũng quy định, để đảm bảo nuôi dưỡng nguồn thu, đảm bảo lâu dài cho thế hệ mai sau thì Nhà nước cũng có nhiều chính sách, trong đó có chính sách trả nhiều lần trong nhiều năm. Tuy nhiên, việc triển khai thế nào thì chúng ta cần xem xét”, ông Ngân nói.

Về quan điểm có nên giao cho doanh nghiệp tự thoả thuận với người bị thu hồi đất hay không, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà gợi mở, nếu doanh nghiệp tự thoả thuận với người dân thì người dân sẽ đưa ra một giá rất cao hoặc doanh nghiệp trả giá rất thấp, dẫn đến việc thu hồi khó khăn, triển khai dự án không đảm bảo tiến độ thời gian và tăng chi phí.

“Đây là những điểm yếu mà các doanh nghiệp, chuyên gia cần đóng góp ý kiến. Nhà nước sẽ quyết định hướng, có chính sách thu hồi và đền bù thoả đáng, đảm bảo cả quyền lợi của doanh nghiệp, người dân và lợi ích của Nhà nước, đồng thời phải kiểm soát giá đất, thị trường đất đai và hiệu quả khai thác, sử dụng đất đai. Không để đất đai lãng phí, đồng thời đưa vào quỹ đất cho thuê hàng năm để nâng cao nguồn lực và giá trị gia tăng của đất đai”, Phó Thủ tướng nói.

Phát biểu tại hội nghị, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải cho biết, Luật đất đai sửa đổi lần này có tác động rất rộng đến nhiều đối tượng, nhiều ngành, lĩnh vực khác nau. Do vậy yêu cầu sửa đổi một cách toàn diện, khắc phục những bất cập, ngăn chặn được lỗ hổng gây thất thoát, lãng phí, tiêu cực. Sửa đổi một cách bài bản, kỹ lưỡng, công phu, trọng tâm, trọng điểm nên phải lấy ý kiến sâu rộng của các cơ quan chức năng, chuyên gia và nhân dân.

“Việc thu hồi đất như thế nào, nhà nước đứng ra thu hồi giao cho doanh nghiệp làm dự án hay doanh nghiệp tự thoả thuận với người bị thu hồi thì cần được cân nhắc, đáng giá một cách kỹ lưỡng, đảm bảo hài hoà lợi ích của doanh nghiệp, nhưng quan trọng nhất vẫn là đảm bảo sự đồng thuận cũng như quyền lợi của người dân bị thu hồi đất”, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nhấn mạnh.