Luật Đất đai sửa đổi: Doanh nghiệp bất động sản lo lắng điều gì?

Trong đó, tác động lớn nhất là việc bỏ khung giá đất có thể khiến các doanh nghiệp mất nhiều thời gian, chi phí hơn khi thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản ở Hà Nội cho biết, doanh nghiệp của ông hiện có hai dự án bị chậm tiến độ hơn 10 năm do không thể giải phóng được mặt bằng. Trong đó, một dự án đã đền bù gần như xong xuôi, chỉ có khoảng 7 hộ dân chưa đồng ý vì đưa ra mức giá quá cao.

"Có hộ gia đình đòi tăng giá gấp 10 lần so với thời điểm đền bù cách đây 10 năm, có gia đình thấy giá đất hiện tại cao nên từ chối gặp doanh nghiệp để thương lượng. Chúng tôi đã đưa ra nhiều phương án để người dân lựa chọn như chấp nhận mức giá cao hơn nhưng không phải mức gấp 10 lần như kia hoặc đổi đất vị trí tương đương...nhưng họ biết khó khăn của doanh nghiệp nên vẫn ép giá bằng được", vị này nói.

Chính vì thế nên theo ông, việc đền bù có khung giá đất đã là vô cùng khó khăn, nếu giờ bỏ khung giá đất thì việc giải phóng mặt bằng có thể còn bị kéo dài hơn nữa.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ gây khó cho doanh nghiệp. Nếu bỏ khung thì Nhà nước phải đủ mạnh về tài chính để đứng ra thu hồi, sau đó tổ chức đấu giá, đấu thầu lại các khu đất "sạch" cho doanh nghiệp.

Ông Toản kể, thực tế, có những dự án nhỏ, chỉ vài ba chục hộ gia đình, việc thu hồi đất đã rất khó khăn. Còn với những dự án hàng nghìn hộ thì còn phức tạp hơn nữa. Có thực trạng là khi biết có quy hoạch, một nhóm nhà đầu tư đã mua đất sẵn để chờ đền bù. Khi doanh nghiệp đến làm việc, họ hét giá "trên trời". Chính vì vậy, có địa phương còn cấm không được làm việc với nhóm đầu tư này.

Nhưng theo quy định thì phải đền bù 100% mới được giao đất, chỉ còn 1 hộ dân chưa nhận đền bù, doanh nghiệp vẫn không được giao đất. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp quá mệt mỏi đã chấp nhận phải đền bù với mức giá “trên trời”. Đây cũng là một khó khăn với doanh nghiệp.

Ông Toản đề xuất, nếu bỏ khung giá đất thì vẫn nên đưa ra mức giá trần và giá sàn, mức giá này phải được tính toán sao cho phù hợp với giá thị trường và tình hình tại địa phương.

“Đây là vấn đề cần xem xét thấu đáo để phù hợp với tình hình thực tế. Tôi cho rằng, phương án Nhà nước đền bù rồi tổ chức đấu giá, đấu thầu là cách tốt nhất để giải quyết nút thắt về đền bù giải phóng mặt bằng bấy lâu nay”, ông Toản nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, việc thực hiện bỏ khung giá đất rất có thể ảnh hưởng đến tâm lý người dân do họ có quyền đòi hỏi hơn. Điều đáng lo nhất là với tâm lý đó, mọi người đều muốn đẩy giá đất lên, làm ảnh hưởng đến những dự án Nhà nước muốn thu hồi đất, tác động bất lợi cho thu hút đầu tư. 

Chia sẻ trên báo chí về thực tế khó khăn khi doanh nghiệp buộc phải thương lượng thỏa thuận với người dân trong giải phóng mặt bằng thực hiện dự án, TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn tài chính tiền tệ của Chính phủ, nêu quan điểm, cơ chế thỏa thuận giá giữa doanh nghiệp và người dân trong đất đai làm cho nguồn cung nhà ở khan hiếm vì hầu như chẳng bao giờ thỏa thuận được nếu chỉ có hai bên.

"Tôi ví dụ, dự án có 1.000 hộ cần giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp thỏa thuận được đến các hộ cuối cùng rồi nhưng các hộ đầu tiên thấy giá giờ đây cao quá nên quay lại kiện. Dự án lúc này rơi vào khiếu kiện, ách tắc... 

Như vậy, khi hai bên không thương lượng được thì dự án sẽ kéo dài, thậm chí không biết đến bao giờ có thể thực hiện được. Mà như thế, doanh nghiệp sẽ rất thiệt thòi vì đứng trước nguy cơ đến thời gian quy định nếu không thực hiện dự án họ sẽ bị Nhà nước thu hồi dự án... Dự án không thực hiện được thì nguồn cung khan hiếm, giá nhà đất tăng lên", TS Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Cũng theo các chuyên gia, giá đất là chi phí tư liệu sản xuất đầu vào của doanh nghiệp, khi giá đất tăng thì chi phí đầu vào tăng, dẫn đến giá bán đầu ra tăng. Việc bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường khả năng cao sẽ khiến giá đất hình thành mặt bằng giá mới, có thể cao hơn hiện tại, doanh nghiệp như thế sẽ chịu chi phí cao hơn. Đồng thời, rất có thể doanh nghiệp sẽ thận trọng hơn khi đầu tư vì sẽ không có lợi nhuận như trước. 

Ở góc độ khác, tại tọa đàm “Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ rào cản, phát huy nội lực”, bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Kinh doanh địa ốc Him Lam cũng nêu vấn đề: Theo dự thảo, khi giao đất sẽ có 2 hình thức “đấu giá” và “đấu thầu”. Tuy nhiên, hiện nay tại T.PHCM có nhiều dự án doanh nghiệp đã bồi thường, giải phóng mặt bằng 100%, nhưng chưa được giao đất chính thức. Như vậy, những trường hợp này thì sắp tới khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực sẽ “chuyển tiếp” như thế nào, cần có quy định rõ nhằm đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp.